Zgodnie z treścią art. 22j ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy dla budynków (lokali) mieszkalnych niż dziesięć lat. Budynek lub lokal, jako środek trwały, uznaje się za używany, jeżeli podatnik potrafi wykazać, że przed jego nabyciem był on wykorzystywany co najmniej przez okres 60 miesięcy. A za ulepszony uważa się go, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

Nowe lub do wykończenia

Jeśli podatnik obecnie kupił z zamiarem oddania w najem mieszkanie oddane do użytku przed 2002 rokiem i przychody rozlicza według skali tabeli podatkowej, będzie mógł przychody pomniejszyć o koszty, w tym o amortyzację. Ma prawo zastosować stawkę 10-proc. Jeśli kupił lokal np. za 120 tys. zł, w koszty wliczać może z tego tytułu 12 tys. zł rocznie. Jeśli więc dochód nie przekracza 1 tys. zł miesięcznie i nawet nie ma innych kosztów związanych z najmem i cały dochód objęty zostanie stawką 40-proc. (bo ma inne wysokie dochody opodatkowane na zasadach ogólnych), nie zapłaci z tego tytułu podatku.

Podobny efekt inwestycyjny, wykorzystujący możliwości podatkowe, uzyskamy, decydując się na zakup nowego mieszkania do wykończenia.

Przyspieszona amortyzacja

Podatnik kupił nowo wybudowane mieszkanie do wykończenia, ale będące już wyodrębnionym lokalem, za 90 tys. zł. Ponieważ chce je wynajmować, na ulepszenie (wykończenie, dostosowanie do potrzeb najmu) wydał 32 tys. zł. Ponieważ jest to więcej niż 30 proc. wartości zakupu może zastosować przyspieszoną amortyzację.

Zastosowanie wskaźnika

Podobnie więc jak w przypadku wcześniejszym korzystanie z opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będzie tu wątpliwe. Warto zastosować nieco niższy niż 10-proc. wskaźnik amortyzacji. Wartość początkowa wyniesie 122 tys. zł, przy 10-proc. wskaźniku rocznie, to w koszty można wliczyć 12,2 tys. zł. Jeśli przychód wynosie 12 tys. zł, powstanie strata i amortyzacji nie da się skonsumować w całości. Można zastosować stawkę amortyzacji np. 8,5-proc. lub dowolnie inną, dokładnie dopasowaną do określonej sytuacji. Raz ustalona stawka obowiązywać ma przez cały okres jej trwania.