Przedsiębiorcy mają problemy, które koszty w praktyce należy kapitalizować i zaliczyć do wartości początkowej wybudowanych budynków lub budowli, a które należy rozpoznać na bieżąco.

Koszt związany z wytworzeniem

Do wartości początkowej wytworzonego środka trwałego należy zaliczyć wszystkie koszty pozostające w funkcjonalnym związku z jego wytworzeniem naliczone do dnia przekazania środka do używania (z wyłączeniem kosztów ogólnych, kosztów sprzedaży, pozostałych kosztów operacyjnych oraz kosztów finansowych naliczonych po dniu przekazania środka trwałego do używania). W przypadku spółki, która oprócz realizacji danego projektu prowadzi też inną działalność operacyjną, konieczne jest wydzielenie kosztów, które dotyczą inwestycji, oraz kosztów, które związane są z pozostałą działalnością. W przypadku prowadzenia inwestycji przez spółkę celową można twierdzić, że w zasadzie wszystkie koszty ponoszone przez nią w fazie inwestycyjnej powinny zostać skapitalizowane. W praktyce jednak do wartości początkowej nieruchomości najczęściej nie zalicza się kosztów ogólnych, takich jak: koszty zarządu, koszty wynajmu siedziby czy też koszty księgowości.

Należy również pamiętać, że koszty ponoszone podczas fazy inwestycyjnej mogą być związane już z następną fazą projektu - fazą operacyjną (np. wynajmem nieruchomości). Przykładowo kosztami takimi, określanymi jako koszty komercjalizacji, są koszty marketingu i reklamy, koszty agentów pośredniczących w wynajmie nieruchomości, koszty doradztwa prawnego przy zawieraniu umów najmu itp. Takie koszty nie powinny być kapitalizowane do wartości początkowej inwestycji, ale rozpoznane na bieżąco w rachunku wyników.

Likwidacja nieruchomości

W związku z prowadzoną inwestycją może dojść do likwidacji budynków lub budowli, które znajdują się na terenie inwestycji. Można przyjąć, że koszty likwidacji oraz wartość netto likwidowanego budynku powinny zostać skapitalizowane do wartości początkowej nowego budynku. Jeżeli jednak inwestor kupił zabudowaną nieruchomość z zamiarem natychmiastowego wyburzenia istniejących budynków dla potrzeb nowego projektu, bardziej właściwe z perspektywy ekonomicznej wydaje się, aby całość wydatków na zakup takiej nieruchomości potraktować jako koszt nabycia gruntu i rozpoznać jako koszt podatkowy dopiero w momencie zbycia nieruchomości. Natomiast jeżeli nabyty budynek byłby jeszcze przez jakiś czas przed rozbiórką wykorzystywany przez podatnika do prowadzenia działalności gospodarczej, bardziej właściwa wydaje się kapitalizacja ceny nabycia starego budynku do wartości początkowej nowej inwestycji.

Koszty pośrednie

Na wartość początkową inwestycji mają wpływ także koszty pośrednie, których nie można przyporządkować do konkretnego środka trwałego. Mogą one obejmować np. koszty badania opłacalności inwestycji, roboty przygotowawcze, koszty biura budowy, koszty doradztwa czy też koszty finansowe. Przepisy podatkowe nie regulują sposobu alokacji kosztów pośrednich w takiej sytuacji. Wydaje się, że najwłaściwsze jest podejście polegające na przyporządkowaniu takich kosztów do wartości początkowej poszczególnych środków trwałych w proporcji do wysokości kosztów bezpośrednich przypadających na te środki.

Różnice kursowe

Wartość początkową korygują jeszcze (na plus albo na minus) różnice kursowe związane z długiem zaciągniętym w walucie obcej, różnice związane z zobowiązaniem (wynikającym z umowy lub faktury) w walucie obcej, a także różnice kursowe od własnych środków przeznaczonych na cele inwestycyjne, naliczone do dnia przekazania środków trwałych do używania. Ostatnio pojawił się pogląd władz skarbowych, że różnice kursowe naliczone do dnia oddania środka trwałego do używania mogą być skapitalizowane do jego wartości jedynie w przypadku, gdy zrealizowały się one dla celów podatkowych. Stanowisko to należy uznać za błędne, jako że przepisy odwołują się do różnic naliczonych, a nie zrealizowanych (planowane zmiany przepisów jasno precyzują tę zasadę).

Do wartości inwestycji powinny być kapitalizowane koszty funkcjonalnie związane z jej wytworzeniem poniesione do dnia oddania inwestycji do używania. W praktyce zdarza się, że koszty te nie są w całości znane w tym momencie i zostaną zafakturowane po tej dacie. W takiej sytuacji należy ustalić wartość początkową bez uwzględnienia takich kosztów, a następnie skorygować ją w momencie otrzymania faktury. Istnieją dwie możliwości przeprowadzenia takiej korekty - korekta wartości początkowej na moment wytworzenia (co wiąże się z wsteczną korektą odpisów amortyzacyjnych) lub korekta wartości na moment otrzymania faktury, analogicznie do ulepszenia środka trwałego (odpisy amortyzacyjne rosną od tego momentu). Bardziej praktyczna wydaje się być bieżąca korekta wartości początkowej.