Po ich stronie opowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. Nie wiadomo jednak, co powie na to Naczelny Sąd Administracyjny.

Eksperci wskazują, że przepisy o uldze mieszkaniowej nie są jednoznaczne.

Cele, ale jakie

Spór dotyczy tego, co rozumieć pod pojęciem własnych celów mieszkaniowych, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Podatnik, który w ciągu dwóch lat od sprzedaży nieruchomości przeznaczy dochód na ich zaspokojenie, nie zapłaci 19 proc. PIT. Chodzi m.in. o nabycie nowej nieruchomości, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, remont, przebudowę i modernizację itd.

Katalog własnych celów mieszkaniowych jest zamknięty. Przepis nie ogranicza jednak ulgi do zakupu wyłącznie jednego mieszkania lub tylko jednego domu. Problem mają więc podatnicy, którzy kupią ich dwa lub więcej. Co naturalne, nie mogą naraz mieszkać we wszystkich. Samo w sobie nie wyklucza to realizacji własnych celów mieszkaniowych, drugi lokal może być przecież przeznaczony np. na letnie bądź zimowe pobyty wypoczynkowe.

Kłopot zaczyna się wtedy, gdy podatnik, chcąc zminimalizować koszty utrzymania nieruchomości, zaczyna ją wynajmować, w całości lub części. To – według fiskusa – zaprzecza realizacji własnych celów mieszkaniowych. Służy bowiem zarabianiu.

Kupiłeś, to mieszkaj

Takie stanowisko popierają również niektóre sądy administracyjne, np. WSA w Łodzi w wyrokach z 20 października 2014 r. (sygn. akt I SA/Łd 908/14) i z 2 czerwca 2014 r. (sygn. akt I SA/Łd 229/14). Oba są nieprawomocne.

Pierwsze z orzeczeń dotyczyło kobiety, która za pieniądze ze sprzedaży działki kupiła trzy mieszkania w stanie deweloperskim. Deklarowała, że na własne cele mieszkaniowe, ale potem, z uwagi na trudną sytuację życiową, postanowiła je wynająć. Był to najem okazjonalny, prowadzony przez kilka miesięcy. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi uznał, że najem nie był realizacją jej własnych celów mieszkaniowych, tylko sposobem na dorobienie. Podobnie orzekł łódzki WSA.

W drugim wyroku ten sam sąd wyjaśnił, że podatnik, któremu przysługuje preferencja, powinien dążyć do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, a tym samym zamieszkać w nowym lokum.

Równie restrykcyjne stanowisko zajął dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacjach z 12 grudnia 2013 r. (nr IPPB1/415-1050/13-2/MS) i z 11 lutego 2014 r. (nr IPPB4/ 415-783/13-4/MS). W tej drugiej organ sprecyzował, że nie jest wymagany meldunek, wystarczy faktyczne zamieszkiwanie. Stanowisko to podziela Katarzyna Płowens, radca prawny w kancelarii SF Legal. Jej zdaniem przeciw podatnikom przemawia w takich sytuacjach wykładnia językowa. Wynika z niej, że należy realizować własne cele mieszkaniowe, a nie cele innych osób (np. najemców). Dlatego zdaniem ekspertki w razie kontroli skarbowej podatnik będzie musiał wykazać, że mieszka w lokalu, na który przeznaczył dochód ze sprzedaży innej nieruchomości. W przeciwnym razie naraża się na utratę ulgi.

Nie trzeba natychmiast

Korzystnie dla podatników orzekł 22 października 2014 r. warszawski WSA (sygn. akt III SA/Wa 1028/14). Wyrok jest jednak nieprawomocny.

Chodziło o mężczyznę, który sprzedał odziedziczone udziały w nieruchomości i w zamian kupił dwa mieszkania. Postanowił je wynajmować do czasu, aż jego dzieci osiągną pełnoletność. Fiskus nakazał mu zapłatę podatku, uznając, że mężczyzna w ten sposób zarabia, a nie realizuje własne cele mieszkaniowe.

Sąd uznał jednak, że ustawodawcy nie chodziło o to, aby podatnik natychmiast zamieszkał w kupionej nieruchomości. Na dowód tego podał zakup gruntu pod budowę – wymieniony w art. 21 ust. 25. Jego nabycie daje prawo do zwolnienia, mimo że nie jest możliwa natychmiastowa realizacja celów mieszkaniowych – zauważył sąd.

Co ciekawe, podobne zdanie ma czasami sam fiskus, co potwierdza np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 20 lipca 2012 r. (nr IPPB4/415-335/12-4/JK2). Organ uznał, że dla celów ulgi mieszkaniowej nie ma znaczenia to, czy po zakupie nieruchomość będzie wynajmowana.

Podobne stanowisko zaprezentował 29 sierpnia 2013 r. dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy (nr ITPB2/415-596/13/BK). Chodziło o mieszkanie kupione w ramach ulgi mieszkaniowej, w którym część pomieszczeń była podnajmowana studentom. Podatnik w nim pomieszkiwał, a po przejściu na emeryturę planował przenieść się na stałe. Fiskus uznał to za wystarczające dla potwierdzenia prawa do ulgi.

Własny cel mieszkaniowy to szerokie pojęcie

Niewątpliwie obowiązujące przepisy wymagają, by otrzymane środki zostały wydatkowane na własne cele mieszkaniowe. Nie jest to jednak równoznaczne z zamieszkaniem. Analiza art. 21 ust. 25 ustawy o PIT wskazuje, że ustawodawca, odnosząc się do celu mieszkaniowego, miał na myśli stan prawny, a nie faktyczne zamieszkiwanie. Nie wymaga, żeby wydatki dotyczyły budynku lub lokalu, w którym podatnik sam mieszka lub zamierza zamieszkać, lecz jedynie takiego, który stanowi własność podatnika. Nie ma więc powodu, by zawężać sformułowanie „własne cele mieszkaniowe”.

Do odmiennych wniosków może prowadzić wykładnia celowościowa, ale z uzasadnienia do projektu wprowadzającego obecną ulgę nie wynika tak wąski sposób interpretacji. Można bowiem wyobrazić sobie sytuację, w której podatnik najpierw zamieszka w kupionym lokalu, a następnie, po pewnym czasie postanowi go wnająć. Dlaczego miałby stracić prawo ulgi mieszkaniowej? Albo – inny przykład – po krótkim okresie najmu podatnik zdecyduje się powrócić do swojego pierwotnego zamiaru i na stałe zamieszka w kupionym lokalu.

Skoro ustawodawca nie przewidział jakichkolwiek zasad oceny zamiaru podatnika ani sposobu ich weryfikacji (np. wymagając meldunku), to należy oceniać zaistniały stan prawny – czy dany lokal, budynek jest własnością podatnika i czy ma charakter mieszkaniowy.