Spółdzielnie mieszkaniowe, podobnie jak każdy inny podmiot, muszą rozliczać się z fiskusem z osiągniętych dochodów. Prowadzona przez nie działalność komercyjna powoduje, że mają także określone obowiązki w zakresie VAT.
Krzysztof Wiński konsultant w PwC / Dziennik Gazeta Prawna
Cel: zaspokajanie potrzeb
Zgodnie z art. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r.) ich celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb swoich członków oraz ich rodzin. W tym celu spółdzielnie powinny dostarczać samodzielne lokale mieszkalne, domy jednorodzinne bądź też nieruchomości o innym przeznaczeniu.
Zasadniczo działalność spółdzielni mieści się w definicji działalności gospodarczej zapisanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W praktyce jednak mogą one korzystać z wielu zwolnień.
Dla mieszkańców
Zasadnicza preferencja wynika z art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o VAT oraz z par. 3 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia ministra finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz.U. z 2013 r. poz. 1722). Chodzi o czynności świadczone przez spółdzielnię na rzecz zarówno właścicieli lokali mieszkalnych, jak i osób posiadających spółdzielcze prawo do lokalu (niezależnie od tego, czy są członkami spółdzielni).
Z obu przepisów wynika, że zwolnione z VAT są czynności wymienione w art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czyli przede wszystkim odpłatna eksploatacja i utrzymanie lokali i części wspólnych nieruchomości. W praktyce dotyczy to m.in.: administrowania budynkiem, jego utrzymania i konserwacji.
Z drugiej strony zwolnienie oznacza także brak prawa do odliczenia daniny z faktur dokumentujących takie usługi zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy. Potwierdza to m.in. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 30 kwietnia 2014 r. (nr IPPP2/443-204/14-2/AO).
Sprzeczne wyroki
Zdaniem części sądów administracyjnych preferencja dla spółdzielni mieszkaniowych jest błędna. Argumentują, że w art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy wadliwie wdrożono regulacje unijnej dyrektywy 2006/112/WE Rady w sprawie podatku od wartości dodanej. Chodzi o jej art. 132 ust. 1 oraz art. 135. Zdaniem wielu sądów z obu tych przepisów nie wynika prawo do wprowadzenia zwolnienia podobnego do tego zapisanego w krajowej ustawie o VAT dla spółdzielni.
Takie stanowisko zajął przykładowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w orzeczeniu z 13 marca 2014 r. (sygn. akt I SA/Po 724/13, nieprawomocne). Chodziło o spółdzielnię mieszkaniową, która uważała, że świadczone przez nią na rzecz lokatorów usługi powinny być jednak – wbrew polskim przepisom – opodatkowane. Powołała się bezpośrednio na przepisy dyrektywy.
Izba skarbowa uznała, że spółdzielnia nie ma racji. Ze spółdzielnią zgodził się natomiast WSA. Uznał, że przepisy dyrektywy zostały źle wdrożone i jednostka może opodatkować swoje usługi.
Potwierdzają to także inne wyroki, m.in. WSA w Krakowie z 11 września 2013 r. (sygn. akt I SA/Kr 722/13, nieprawomocny) oraz WSA w Poznaniu z 12 listopada 2013 r. (sygn. akt I SA/Po 468/13, nieprawomocny).
Co więcej, z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wynika także, że wprowadzenie preferencji, której nie zawiera dyrektywa, daje podstawę do ubiegania się przez podatnika o odszkodowanie za pozbawienie go prawa do odliczenia podatku naliczonego. Potwierdził to m.in. wyrok TSUE z 18 stycznia 2001 r. (sygn. akt C-150/99).
Z wcześniejszych wyroków wynika jednak, że zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokatorów to usługa kompleksowa, która mieści się w pojęciu wynajmu nieruchomości i dlatego jest zwolniona na podstawie art. 135 ust. 1 lit. l dyrektywy 112. Tak przykładowo stwierdził krakowski WSA w wyroku z 9 maja 2013 r. (sygn. akt I SA/Kr 260/13, nieprawomocny).
Zdaniem ekspertów
Wielu specjalistów podatkowych zgadza się z wątpliwościami wyrażonymi przez poznański WSA. Podkreślają jednak, że dla dobra mieszkańców spółdzielnie zapewne nadal będą stosować nieprawidłowo wprowadzone zwolnienie i zrezygnują z prawa do odliczenia podatku naliczonego. Taka decyzja lepiej przysłuży się ich mieszkańcom, dla których ewentualne naliczenie VAT byłoby dodatkowym ciężarem.
Stanowisko resortu
Do problemu odniosło się również Ministerstwo Finansów w komunikacie opublikowanym na stronie internetowej. Podkreśliło w nim, że zwolnienie z VAT dla czynności świadczonych na rzecz lokatorów przez spółdzielnie mieszkaniowe ma swoje uzasadnienie w prawie unijnym, a przepisy dyrektywy zostały, wbrew sądowym wątpliwościom, wdrożone prawidłowo. Resort finansów potwierdził zarazem, że jeśli spółdzielnia zastosuje się do ustawowej preferencji, to nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego. Z drugiej strony, jeśli zdecydowałaby się na opodatkowanie swoich czynności, to musiałaby podnieść kwotę czynszu.
Miejsca postojowe
Kolejnym problemem jest kwestia rozliczania opłat wnoszonych przez mieszkańców za miejsca postojowe. Tu akurat spółdzielnie uważają, że powinny one być zwolnione z daniny na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy. Argumentują, że garaże wielostanowiskowe znajdujące się pod budynkami mieszkalnymi także służą zaspokajaniu potrzeb lokatorów. Podobnie jak pomieszczenia pomocnicze, takie jak piwnica czy komórka lokatorska, od których opłaty są zwolnione z VAT. Skoro miejsca postojowe mają podobny charakter, to także powinny korzystać z preferencji – uważają spółdzielnie.
Fiskus jest jednak innego zdania, czego przykładem jest interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 16 czerwca 2014 r. (nr IPPP1/443-435/14-2/MPe). Wyjaśniono w niej, że podziemna kondygnacja budynku mieszkalnego, w której znajdują się miejsca postojowe w garażu podziemnym, nie mieści się w pojęciu pomieszczenia technicznego ani gospodarczego i w związku z tym stanowi lokal użytkowy. Opłaty za nią podlegają więc 23 proc. VAT.
Takie same stanowisko zaprezentował dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 17 grudnia 2013 r. (nr IPPP1/443-1048/13-2/AS).
Cel wynajmu
W wielu administrowanych przez spółdzielnie nieruchomościach znajdują się pomieszczenia, które nie przynależą do żadnego z lokali, np. po likwidacji zsypów i suszarni, zabudowane części korytarzy i wnęki pod schodami. Stanowią one część wspólną danego budynku i często są wynajmowane przez spółdzielnię mieszkańcom na cele związane z użytkowanym przez nich lokalem (np. przechowanie odzieży, rowerów itp.). Wiele z nich nalicza 23 proc. VAT od opłat za najem takich pomieszczeń. Niesłusznie, ponieważ w tym wypadku akurat mogą one – zdaniem fiskusa – korzystać ze zwolnienia. Potwierdza to interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 28 kwietnia 2014 r. (nr IBPP1/443-39/14/AW). Uznano w niej, że w tym wypadku również jest spełniony cel mieszkaniowy.
Gdyby jednak tego typu pomieszczenia miały być wynajmowane na cele użytkowe, np. przedsiębiorcy prowadzącemu działalność gospodarczą, to taka transakcja podlegałaby opodatkowaniu według stawki 23 proc. Niższy, bo tylko 8 proc. podatek, dotyczy transakcji związanych z zakwaterowaniem.
Kłopot z refakturowaniem
Kolejny problem może dotyczyć sytuacji, w której najemca lokalu pokrywa koszty mediów (wody, energii cieplnej). Zajął się nim 28 maja 2014 r. dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji nr IBPP2/443-219/14/RSz.
Spółdzielnia twierdziła, że świadczy dwie usługi: najmu lokalu na cele użytkowe i usługę odsprzedaży mediów. W związku z tym faktury za wynajem powinny zawierać 23 proc. VAT, a za refakturowanie usług dostarczania mediów – 8 proc.
Powołała się przy tym na potwierdzający jej stanowisko wyrok WSA w Gliwicach z 11 lutego 2014 r. (sygn. akt III SA/Gl 1765/13, nieprawomocny). Sąd orzekł w nim, że jeśli najemca nie ma obowiązku korzystania z mediów, to nie jest to część składowa kompleksowej usługi najmu.
Innego zdania była jednak izba skarbowa. Stwierdziła, że najemca może sam ponosić koszty mediów, tylko jeśli bezpośrednio zawrze umowy z ich dostawcami. W innej sytuacji są one częścią kompleksowej usługi najmu i jako wchodzące do podstawy jej opodatkowania podlegają VAT według właściwej dla niej stawki (w tym wypadku 23 proc.)
Problem dotyczy głównie lokali użytkowych, ponieważ w innych przypadkach spółdzielnia mogłaby skorzystać ze wspomnianych zwolnień.
Zwolnione z VAT są m.in. odpłatna eksploatacja i utrzymanie lokali i części wspólnych nieruchomości
Problematyczna opłata śmieciowa
Wstanie prawnym obowiązującym do 30 czerwca 2013 r. to właściciel nieruchomości (budynku wielolokalowego) zawierał umowę z podmiotem zajmującym się gospodarką odpadami. Działał we własnym imieniu, ale w istocie na rzecz finalnych odbiorców tej usługi, czyli użytkowników poszczególnych rodzajów lokali (mieszkalnych lub użytkowych). W konsekwencji spółdzielnie mieszkaniowe, przenosząc obciążenia z tytułu usługi gospodarowania odpadami, korzystały z prawa do refakturowania poniesionych kosztów usługi nabytej.
Od 1 lipca 2013 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1399 ze zm.), która wprowadziła nowy system gospodarowania odpadami komunalnymi. Od tej pory podmiotem zobowiązanym do składania deklaracji śmieciowych w przypadku nieruchomości zabudowanej budynkiem wielolokalowym jest jej zarządca (np. spółdzielnia mieszkaniowa). Na nim też ciąży obowiązek obliczenia wysokości opłaty śmieciowej za wszystkie lokale, którymi zarządza, a następnie uiszczenia jej na rzecz właściwego podmiotu. Podmiot ten nie nabywa jednak sam usługi gospodarowania odpadami.
Opłata śmieciowa ma charakter daniny publicznej, która jest ustalana w sposób określony we wspomnianej ustawie i stanowi dochód gminy. Tego rodzaju płatność co do zasady nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT. Organy podatkowe prezentują jednak odmienne podejście w odniesieniu do rozliczających ją spółdzielni mieszkaniowych (przykładowo dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 18 października 2013 r., nr IPTPP4/443-508/13-5/OS, oraz z dnia 4 grudnia 2013 r., nr IPTPP4/443-649/13-4/OS).
W mojej ocenie należy zgodzić się z prezentowanym przez organy podatkowe stanowiskiem. Opłaty śmieciowe stanowią element kalkulacyjny wynagrodzenia otrzymywanego przez spółdzielnie za wykonywanie na rzecz mieszkańców kompleksowej usługi zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i jako takie co do zasady powinny podlegać opodatkowaniu VAT. To oznacza, że zgodnie z ustawą w przypadku opłat związanych z lokalami mieszkalnymi zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku. Natomiast opłaty związane z funkcjonowaniem lokali użytkowych powinny podlegać opodatkowaniu według stawki podstawowej, tj. 23 proc.
Podstawa prawna
Art. 7 ust. 1, art. 15 ust. 1–2, art. 29 ust. 1 art. 43 ust. 1 pkt 11, art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.).
Par. 3 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia ministra finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz.U. poz. 1722).