Nie zawsze podatnik będzie musiał zapłacić podatek dochodowy, gdy pozbywa się mieszkania. Przychód może w ogóle nie interesować fiskusa, możliwe jest także zwolnienie z takiej daniny

Czy zawsze jest przychód podatkowy

Czytelniczka planuje sprzedaż mieszkania odziedziczonego po matce, która zmarła w 2005 r. Czy będą ciążyć na niej obowiązki związane z rozliczeniem podatku dochodowego od takiej transakcji?
Sprzedaż nieruchomości jest źródłem przychodów podatkowych do rozliczenia na gruncie PIT, o ile ma miejsce przed upływem pięciu lat. Okres ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy. Pięcioletni termin w przypadku czytelniczki upłynął zatem 31 grudnia 2010 r. To oznacza, że w związku ze sprzedażą nieruchomości nie powstanie przychód, który trzeba by opodatkować.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).

Czy jest podatek w związku z zamianą lokum

Mężczyzna kupił w 2011 r. mieszkanie. W związku ze zmianą sytuacji majątkowej chce je zamienić na mniejsze. Czy taka transakcja może mieć skutki w PIT?
Opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta lub wybudowana. Odpłatne zbycie to nie tylko przeniesienie jej własności w związku ze sprzedażą. Taką czynnością jest również zamiana. Okres pięcioletni, o którym mowa powyżej, odnosi się do każdej z osób dokonujących zamiany (czyli każda ustala go dla siebie odrębnie).
Zawarcie takiej umowy powoduje, że u każdej ze stron dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości, a jednocześnie każda z nich nabywa nową nieruchomość. Opodatkowaniu PIT podlega jedynie odpłatne zbycie (nabycie może powodować skutki w podatku od czynności cywilnoprawnych).
Podatnik zamienia nieruchomość przed upływem pięcioletniego okresu. W przypadku takiej transakcji przychodem jest wartość rynkowa nieruchomości zbywanej w wyniku zamiany. Kosztem uzyskania przychodów są natomiast wydatki poniesione na jej nabycie.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 19 ust. 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).

Czy można mieć kilka mieszkań i ulgę

Podatniczka chce sprzedać kawalerkę otrzymaną w darowiźnie dwa lata temu. Uzyskane pieniądze zamierza przeznaczyć na kupno działki budowlanej. Oprócz tego ma już inne mieszkanie, będące wspólną własnością jej i męża. Czy będzie jej przysługiwało zwolnienie z opodatkowania przychodu ze sprzedaży kawalerki?
Sprzedaż nieruchomości kupionej w 2012 r. dokonana w 2014 r. (czyli przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie) będzie stanowić źródło przychodu do opodatkowania.
W przypadku gdy sprzedaż mieszkania wiąże się z obowiązkiem rozliczenia PIT, należy się zastanowić, czy w grę wchodzi zwolnienie z daniny. Warunkiem jego zastosowania jest przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe – w terminie do upływu dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym miała miejsce sprzedaż.
Pełną listę wydatków uprawniających do zwolnienia określa art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Przepis ten wymienia m.in. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego (lub udziału w takim prawie), w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, a także nabycie innego gruntu – jeżeli w okresie dwuletnim, o którym mowa powyżej, zmieni się jego przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.
Trzeba jednocześnie pamiętać, że za wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe nie jest uważany koszt nabycia gruntu (lub udziału w gruncie) czy też prawa wieczystego użytkowania, budynku, jego części lub udziału w budynku – przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Ustawa nie ogranicza zwolnienia do podatników, którzy nie posiadają innych niż sprzedawana nieruchomości. Istotne jest tylko, aby nowa inwestycja sfinansowana pieniędzmi ze sprzedaży służyła zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Nieważne jest zatem, ile nieruchomości ma już podatnik. Ważne jest jedynie, aby kolejny zakup służył faktycznie zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych.
Podstawa prawna
Art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 i ust. 28 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).

Czy przychód zawsze jest jeden

Podatnik od 2008 r. jest użytkownikiem wieczystym gruntu będącego własnością gminy. Od 2010 r. mieszka w wybudowanym na działce domu jednorodzinnym. Czy sprzedając prawo wieczystego użytkowania z domem, w ogóle nie zapłaci podatku?
Źródłem przychodu jest zarówno odpłatne zbycie nieruchomości, jak i prawa wieczystego użytkowania gruntu. W przypadku sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynku trwale z nim związanego (budynek stanowi własność użytkownika wieczystego) mamy dwa odrębne źródła przychodu: odpłatne zbycie prawa do gruntu i odpłatne zbycie budynku. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, należy więc liczyć odrębnie – od daty nabycia prawa do gruntu i od daty wybudowania budynku. W opisywanym przypadku ten pierwszy termin już upłynął, ten drugi – jeszcze nie.
Podatnik powinien zatem rozgraniczyć przychód uzyskany ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu (podatek nie wystąpi) od przychodu (do opodatkowania) uzyskanego ze sprzedaży budynku.
Jeśli w akcie notarialnym wykazana jest łączna cena, należy samodzielnie określić wartość gruntu i wartość budynku, stosownie do obowiązujących w dniu sprzedaży cen rynkowych stosowanych w obrocie prawami tego samego rodzaju i gatunku – z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (por. interpretację dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 9 czerwca 2014 r., nr IBPBII/2/415-335/14/MMa). Trzeba mieć świadomość, że to na podatniku ciąży obowiązek prawidłowego określenia przychodów, kosztów ich uzyskania, dochodu oraz podatku.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i c, art. 19 ust. 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).

Czy jest preferencja przy sprzedaży gospodarstwa

Dwóch braci otrzymało rok temu w spadku gospodarstwo rolne, które zamierzają sprzedać. Zgodnie z oświadczeniem kupującego grunty nie utracą charakteru rolnego. Czy sprzedaż gospodarstwa przed upływem pięciu lat będzie zwolniona z PIT?
Generalnie odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Jeśli jednak sprzedaż dotyczy gospodarstwa rolnego, zastosowanie ma szczególna preferencja. Z PIT zwolnione są przychody ze sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Nie dotyczy to przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny. Ustawa o PIT w zakresie pojęcia gospodarstwa rolnego odsyła do ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1381). Jest to więc obszar gruntów (określonych w art. 1 tej ustawy) o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy.
Aby zwolnienie miało zastosowanie, musi mieć miejsce sprzedaż całości lub części gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego oraz nie może dojść do utraty charakteru rolnego tych gruntów w związku z ich zbyciem. Organy podatkowe tłumaczą, że utratę charakteru rolnego powoduje wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. O tym, czy sprzedaż skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu, decyduje w szczególności cel jego nabycia i faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości. Przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy (np. gdy jest przedsiębiorcą) lub innych okoliczności związanych z daną transakcją. Okoliczność, czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego, podlega weryfikacji przez urząd skarbowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego.
Urzędnicy zwracają też uwagę, że sprzedaż całości lub części gospodarstwa rolnego następuje wyłącznie w sytuacji, gdy łącznie wszyscy współwłaściciele (jeśli gospodarstwo stanowi współwłasność) sprzedają gospodarstwo rolne lub jego część. Zwolnienie nie dotyczy sprzedaży jedynie udziału w gospodarstwie lub udziału w jego części (por. interpretację dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 6 czerwca 2014 r., nr IPTPB2/415-124/14-4/KKu i interpretację dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 6 maja 2014 r., nr ILPB1/415-279/14-2/IM).
Podstawa prawna
Art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).

Czy liczy się pierwotne nabycie

Podatnik nabył spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania w 2000 r. W 2012 r. ustanowiona została odrębna własność tego lokalu. Obecnie chce mieszkanie sprzedać. Czy pięcioletni okres posiadania nieruchomości – na potrzeby rozliczeń PIT – powinien liczyć od uzyskania prawa spółdzielczego?
Jeśli podatnik nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a następnie ustanowiono na jego rzecz prawo odrębnej własności, to za datę nabycia lokalu – na potrzeby rozliczenia PIT – należy uznać datę nabycia spółdzielczego prawa własnościowego. Ustanowienie odrębnej własności mieszkania nie jest nowym nabyciem. Potwierdzają to organy podatkowe w interpretacjach (por. interpretację indywidualną dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 23 kwietnia 2014 r., nr IPPB1/ 415-214/14-2/EC).
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).