Projekt nowelizacji ustawy o samorządzie gminnym i niektórych innych ustaw przewiduje ukrócenie optymalizacji podatkowej w przypadku współwłaścicieli budynków, którzy wyodrębnią w nim lokale. Obecne przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.) pozwalają na spektakularną obniżkę podatku – tym większą, im większy budynek.

Skomplikowany przepis

Maksymalne stawki podatku od nieruchomości.

Maksymalne stawki podatku od nieruchomości.

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Jak wskazuje dr Rafał Dowgier z Katedry Prawa Podatkowego Uniwersytetu w Białymstoku, zgodnie z art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych w przypadku części wspólnych budynku, w którym wydzielono odrębną własność lokali, obowiązek podatkowy obciąża właścicieli tylko w części, jaka odpowiada ułamkowi wynikającemu ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni całego budynku.

Ten skomplikowany przepis wyjaśnia przykład.

– Jeżeli powierzchnia budynku wynosi 100 mkw., a współwłaściciele wyodrębnili dwa lokale o powierzchni 10 mkw. każdy, czyli część wspólna wynosi 80 mkw., to właściciel jednego lokalu będzie zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości od 1/10 części wspólnej (10/100 od 80 mkw.). Część wspólna będzie więc opodatkowana jedynie w 20 proc. (po 10 proc. od każdego ze współwłaścicieli) – tłumaczy Adam Hellwig, dyrektor w PwC.

Współwłaściciele zapłacą jeszcze dodatkowo od swoich wyodrębnionych lokali – czyli od 10 mkw. powierzchni.

Jak duże mogą być w ten sposób oszczędności na podatku, pokazuje na kolejnym przykładzie Rafał Dowgier.

Dwie spółki mają na współwłasność galerię handlową o pow. 10 tys. mkw. i 5 tys. mkw. gruntu pod nią. Jeśli nie wydzieliły lokali, to płacą solidarnie podatek od całego budynku i gruntu. Przy stawkach maksymalnych w 2014 r. wyniesie on 230,3 tys. zł od budynku i 4450 zł od gruntu za rok.

Gdy wydzielą w tym budynku dwa niewielkie lokale handlowe, np. po 100 mkw. każdy, pozostała część budynku, czyli 9,8 tys. mkw. i grunt, stają się ich współwłasnością w równych częściach. Dla obliczenia podatku od nieruchomości stosuje się metodę wynikającą z art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Współwłaściciele ustalają ułamek w celu określenia powierzchni części wspólnych do opodatkowania. Skoro lokal ma 100 mkw., a budynek 10 tys. mkw., to ułamek ten wynosi 1/100.

– Zatem każdy ze współwłaścicieli po wydzieleniu lokali zapłaci podatek od własnego lokalu (o powierzchni 100 mkw.) oraz od 1/100 części wspólnych budynku i gruntu, co daje odpowiednio 98 mkw. budynku i 50 mkw. gruntu. W ten sposób ponad 9,6 tys. mkw. budynku i 4 tys. mkw. gruntu nie będzie opodatkowane – opisuje Rafał Dowgier.

Po wydzieleniu lokali obaj współwłaściciele łącznie zapłacą 9208,88 zł podatku (4606 zł od swoich lokali, 4513,88 zł od części wspólnej i 89 zł od gruntu). Współwłaściciele zaoszczędzą 225 541,12 zł za rok.

I taka kwota nie zasili budżetu gminy, na terenie której położona jest nieruchomość.

Błąd ustawodawcy

– Projekt nowelizacji ustawy o samorządzie gminnym, w tym ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, zmierza do objęcia 100 proc. części wspólnej nieruchomości obowiązkiem podatkowym – przyznaje Adam Hellwig. Współwłaściciele nie będą mogli już zoptymalizować w powyższy sposób swoich podatków.

Zdaniem Rafała Dowgiera omawiana optymalizacja wynika z wadliwej redakcji przepisu. Na ten błąd ustawodawcy od wielu lat zwracają uwagę przedstawiciele nauki prawa podatkowego i sądy administracyjne. – Skandaliczne jest to, że ustawodawca zajmuje się łataniem takich dziur dopiero po niekorzystnych wyrokach sądów administracyjnych. W tej sprawie zapadły one już w 2009 i 2010 r. (np. wyrok WSA w Warszawie z 2 lutego 2009 r., sygn. akt III SA/Wa 2535/08, oraz wyrok NSA z 13 stycznia 2010 r., sygn. akt II FSK 750/09) – mówi Rafał Dowgier.

Adam Hellwig dodaje, że na nowelizacji skorzystają gminy, bo wzrosną ich wpływy z podatku od nieruchomości.

Nowe przepisy mają zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2015 r.

Etap legislacyjny

Projekt w trakcie konsultacji