Krajowy standard rachunkowości (KSR) nr 8 – „Działalność deweloperska” znajduje się w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów z 20 lutego 2014 r., poz. 5. Od chwili publikacji deweloperzy mogą go stosować, np. w pracach nad sprawozdaniami finansowymi za 2013 r.

Zgodnie z nim podatek od nieruchomości lub opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu deweloper może zaliczyć do kosztów wytworzenia nieruchomości. Dotyczy to jednak tych wydatków, które zostały poniesione po rozpoczęciu inwestycji. Wcześniejsze ujmuje się bezpośrednio w kosztach. KSR nr 8 pozwala też zaliczyć do kosztów wytworzenia wydatki związane z przerwami w budowie nieruchomości. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy przestoje spowodowane są innymi przyczynami niż technologiczne, np. brakiem środków finansowych czy materiałów. W takim przypadku poniesione w czasie przerw wydatki, np. na ogrzewanie, ochronę budowy, media czy związane z finansowaniem zewnętrznym, można zaliczać bezpośrednio do kosztów danego okresu. – Dotychczas wiele z nich było kwestionowanych przez audytorów, jeśli przedsiębiorca uznawał je za koszty wytworzenia (w szczególności podatki i opłaty za najem gruntu czy wieczyste użytkowanie). Ujmowano je więc w rachunku zysków i strat w momencie ich poniesienia, a nie w momencie sprzedaży dóbr – tłumaczy Piotr Waliński, biegły rewident, dyrektor w dziale audytu Deloitte.

Standard wymienia też wiele wydatków, których nie zalicza się do wartości wytworzenia nieruchomości. Dotyczy to m.in. kosztów:

● informacji, promocji, marketingu, reklamy i sprzedaży (w tym prowizji pośredników i sprzedawców) dotyczących przedmiotu przedsięwzięcia deweloperskiego; stanowią one koszty sprzedaży,

● utrzymania i ochrony nieruchomości po jej wybudowaniu, a przed sprzedażą, także w okresie tzw. wynajmu przejściowego; są one zaliczane do kosztów ogólnych zarządu.

Generalnie, zdaniem Piotra Walińskiego, nowy standard ułatwi deweloperom stosowanie przepisów rozdziału 4 ustawy o rachunkowości, dotyczącego zasad wyceny aktywów i pasywów oraz ustalenia wyniku finansowego. – W zasadzie wszystkie przyjęte rozwiązania powinny zostać pozytywnie ocenione przez firmy deweloperskie. Przedkładają bowiem treść ekonomiczną transakcji nad formalizm prawny. A to wpłynie na możliwość szybszego ujmowania przychodów w księgach rachunkowych – mówi ekspert. Wyjaśnia, że do tej pory przyjmowało się w praktyce, że sprzedaż dóbr (np. mieszkań) mogła być uznana za przychód wyłącznie w momencie podpisania aktu notarialnego. Stosując wytyczne standardu, będzie się oceniać, czy na nabywcę przeszły istotne elementy ryzyka oraz korzyści. – To jest niezwykle ważne, ponieważ z różnych powodów podpisanie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego mogło przeciągać się w czasie – zauważa Piotr Waliński. – Przyjęte rozwiązania pozwolą na prezentację wyniku finansowego deweloperów odzwierciedlającego rzeczywisty przebieg procesów biznesowych w tej branży – dodaje.

Przypomnijmy, że krajowe standardy stanowią wskazówki, jak stosować lakoniczne przepisy ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 330 z późn. zm.). Ich uwzględnienie nie jest jednak obowiązkowe.

Wreszcie są jasne zasady ujmowania przychodów

Maciej Czapiewski, biegły rewident, partner w HLB M2 Audyt

Nowy standard wyjaśnia szczegółowo kluczowe zagadnienie z punktu widzenia deweloperów – w jaki sposób rozróżnić działalność związaną z umowami o usługę budowlaną od działalności dotyczącej umów o sprzedaż wyrobu gotowego. W pierwszym przypadku należy zastosować regulacje zawarte w KSR nr 3 – „Niezakończone usługi budowlane”, a w drugim nowy standard. Ten ostatni określa zasady rozpoznawania przychodów. Zwykle w trakcie realizacji projektu deweloperskiego dochodzi do podpisania co najmniej dwóch umów (przedwstępnej i końcowej, przenoszącej własność nieruchomości) i licznych płatności ze strony nabywcy. Zdarzało się, że deweloperzy od momentu podpisania umowy przedwstępnej kwalifikowali ją jako umowę o usługę budowlaną i rozpoznawali przychody metodą zaawansowania prac. KSR 8 wskazuje jasno, że takie postępowanie jest właściwe jedynie wtedy, gdy nabywca bierze na siebie większość czynników ryzyka związanego z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego, w szczególności to on określa podstawowe elementy konstrukcyjno-architektoniczne realizowanej nieruchomości. W pozostałych przypadkach przychody należy rozpoznać dopiero w dacie finalnego przeniesienia praw i obowiązków. A to zwykle następuje w momencie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości – chyba że wcześniej spełnione są określone w standardzie szczegółowe warunki rozpoznania przychodu.

Konieczna będzie współpraca ze służbami technicznymi

Barbara Kapicka biegły rewident, prowadząca kancelarię w Cieszynie

Zgodnie z nowym standardem, jeżeli deweloper ujął pierwotnie grunty lub prawo wieczystego użytkowania w pozycji „nieruchomości inwestycyjne” lub „środki trwałe”, a następnie przeznaczył je do realizacji konkretnego przedsięwzięcia, musi je przekwalifikować do grupy „towary”. Przy czym jeśli początkowo zostały zaliczone do inwestycji i wycenione w wartości rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej, przy przekwalifikowaniu należy również odwołać się do wartości rynkowej/godziwej. W moim odczuciu, zasada powinna być jednak taka sama jak, w przypadku przenoszenia gruntów i praw z grupy „środki trwałe” do grupy „towary” (wycena powinna być dokonywana w cenie nabycia – red.).

Generalnie rzecz biorąc, nowy standard jest trudny. Powiązany jest bowiem z innymi trzema standardami: nr 3 – „Niezakończone usługi budowlane”, 4 – „Utrata wartości aktywów” i 6 – „Rezerwy, bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów, zobowiązania warunkowe” . Trzeba najpierw poznać te trzy standardy , aby zacząć stosować KSR nr 8.

Standard wymaga od księgowych również wiedzy na temat procesów inwestycyjnych i zawierania umów. Zawiera on też terminy techniczne, np.: całość architektoniczno-budowlana, infrastruktura wspólna, podział kosztów wg PUM, główne materiały budowlane. Konieczna więc będzie ścisła współpraca księgowego ze służbami technicznymi prowadzącymi budowę oraz prawnikami przygotowującymi umowy.

Więcej na www.mf.gov.pl