Czy trzeba płacić 32-proc. PIT od sprzedaży domu czy lokalu mieszkalnego, nawet gdy od ich zakupu minęło pięć lat? Takie pytania zadają nam byli przedsiębiorcy, którzy prowadzili działalność gospodarczą w swoim prywatnym mieszkaniu. Niektórzy tylko podali adres przy rejestracji, ale faktycznie działalność wykonywali gdzie indziej, np. w zakładzie pracy, z którym współpracowali na zasadzie samozatrudnienia. Inni część domu wydzielili np. na gabinet dentystyczny czy pracownię.

Ich obawy biorą się z rozbieżnych wyroków sądów w sprawie opodatkowania sprzedaży firmowych nieruchomości, nawet tych, które nie były amortyzowane ani wpisane do ewidencji środków trwałych. Ostatnio w tej sprawie interweniował rzecznik praw obywatelskich.

Rozbieżne wyroki sądów administracyjnych

Fiskus traktuje sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę – także byłego – jak transakcję związaną z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Powoduje to, że uzyskany dochód jest opodatkowany, nawet jeśli działka, budynek czy lokal użytkowy zostały sprzedane po pięciu latach od nabycia (licząc od końca roku, w którym to nastąpiło). Zwykły Kowalski po upływie tego czasu nie płaci PIT, Kowalski przedsiębiorca (także były) daninę musi zapłacić. Na dodatek jeśli dochody z działalności gospodarczej rozlicza na zasadach ogólnych (według skali), to często przekracza próg i część dochodu musi opodatkować stawką 32-proc. Osoba nieprowadząca działalności, jeśli sprzedaje nieruchomość przed upływem 5 lat, płaci 19 proc. podatku od dochodu.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 sierpnia 2013 r. (sygn. akt II FSK 2435/11) rozstrzygnął jedną z takich spraw. Podatniczka, która przed laty założyła cukiernię w należącym do niej już wcześniej budynku, a po likwidacji firmy go sprzedała, musi zapłacić podatek. Według sądu nawet jeśli nieruchomość wykorzystywana w działalności gospodarczej nie figurowała w ewidencji środków trwałych firmy (a tak było), to kobieta nie może rozliczyć jej zbycia tak jak osoba fizyczna. Liczy się to, że faktycznie nieruchomość była wykorzystana dla celów firmowych. Zapłaci więc PIT, choć od nabycia budynku już dawno minęło pięć lat.

Bywają też orzeczenia korzystne dla podatników, np. wyrok NSA z 1 czerwca 2012 r. (sygn. akt II FSK 2290/10). Przedsiębiorca sprzedał lokal użytkowy, w którym prowadził działalność doradczą i którego nie amortyzował. Sąd uznał, że nie jest to przychód z działalności gospodarczej, ponieważ podatnik nie ujął tej nieruchomości w ewidencji środków trwałych.

Rozbieżne wyroki sądów zaniepokoiły rzecznika praw obywatelskich. W piśmie z 1 sierpnia 2013 r. (nr RPO/676612/11/V/620) zaapelował do prezesa NSA o podjęcie uchwały w poszerzonym składzie sądu, jak takie kwestie należy rozstrzygać. Prezes już odpowiedział i nadał sprawie bieg. Uchwała zostanie podjęta. Nie jest jeszcze tylko wyznaczony jej termin. Najprawdopodobniej będzie to jednak jesienią tego roku.

Dwa źródła przychodów

Problem, którym zajmie się NSA w składzie siedmiu sędziów, nie dotyczy jednak domów czy mieszkań. Nieruchomości mające status mieszkalnych – nawet jeśli ich część np. zaadaptowano na gabinet dentystyczny albo restaurację bądź też oddano w najem innym firmom – są wyłączone z opodatkowania w sposób właściwy dla przychodów z działalności gospodarczej.

Zgodnie z ustawą o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) jednym ze źródeł przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy). Drugim odrębnym źródłem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w niej (w tym lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego), o ile nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 8).

W przypadku przychodów z działalności gospodarczej kluczowy jest art. 14 ust. 2 ustawy o PIT. Zalicza on do nich również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (np. nieruchomości), ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. W praktyce zresztą fiskus do tego źródła zalicza też zysk ze sprzedaży gruntów czy budynków nieujętych w tej ewidencji – i o nie właśnie toczą się spory w sądach.

Gdyby poprzestać tylko na tym przepisie i niektórych orzeczeniach sądów, oznaczałoby to, że przedsiębiorca zawsze ma obowiązek rozliczyć sprzedaż nieruchomości związanej z firmą nie według 19-proc. stawki, ale w sposób właściwy dla przychodów z działalności gospodarczej. W grę wchodzi wtedy nawet 32-proc. PIT dla dochodu powyżej 85 528 zł, będącego granicą I przedziału skali podatkowej.

Mieszkanie z preferencją

W ustawie o PIT jest jednak jeszcze art. 14 ust. 2c. Przewiduje on, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby związane z firmą.

– W efekcie dochód ze zbycia nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu 19-proc. PIT na zasadach przewidzianych w art. 30e ustawy o PIT – mówi Dominika Dragan-Berestecka, doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy.

Do przychodów firmy nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnej

Dodaje, że sprzedaż takiej nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, nie podlega opodatkowaniu. Jeśli ktoś sprzeda dom czy mieszkanie przed tym terminem, ale uzyskany dochód przeznaczy na cele mieszkaniowe, to może skorzystać z ulgi w PIT i nie płacić podatku.

– Taki sam wniosek nasuwa się w stosunku do osób, które jako adres prowadzonej działalności wskazały miejsce zamieszkania lub zameldowania. Mogą one skorzystać z wyłączenia z podatku dla nieruchomości kupionych wcześniej niż 5 lat temu – mówi Piotr Kościańczuk, dyrektor w Kancelarii Skłodowscy.

Amortyzacja bez znaczenia

Mariusz Aleksandrowicz, radca prawny i doradca podatkowy w kancelarii Furtek Komosa Aleksandrowicz, wyjaśnia, że dla zaklasyfikowania sprzedaży mieszkań do odrębnego przychodu z nieruchomości nie ma znaczenia, czy przedsiębiorca wpisał je do ewidencji środków trwałych ani czy je amortyzował. Ma to jednak znaczenie dla ustalenia kosztów uzyskania przychodów w związku ze sprzedawaną nieruchomością mieszkalną.

Przypomnijmy, że zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o PIT podatek od sprzedaży nieruchomości mieszkalnej płaci się od dochodu, czyli od przychodu (cena uzyskana od kupującego) pomniejszonego o koszty jego uzyskania. Podatnik ma prawo pomniejszyć przychód o udokumentowane koszty nabycia (cena zakupu) lub wytworzenia (wybudowania) nieruchomości, a także o nakłady, które zwiększyły potem jej wartość (np. remont). Jeśli przedsiębiorca amortyzował dom czy mieszkanie, do kwoty ustalonego dochodu musi doliczyć sumę już odliczonych odpisów amortyzacyjnych od sprzedawanej nieruchomości.

Również izby skarbowe w interpretacjach indywidualnych potwierdzają, że sprzedaż budynku lub lokalu mieszkalnego przez przedsiębiorcę zawsze stanowi przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Nie zmienia tego ani fakt, że nieruchomość stanowiła środek trwały w firmie podatnika, ani że była przez niego wykorzystywana w pozarolniczej działalności gospodarczej. Tak uznał m.in. dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z 10 kwietnia 2013 r. (nr IPTPB1/415-59/13-2/KO). Sprawa dotyczyła podatnika, który na parterze trzykondygnacyjnego budynku zaklasyfikowanego jako mieszkalny prowadził restaurację. Organ zaznaczył, że wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomości mieszkalne stanowią towar handlowy.

60,7 tys. tyle podatników rozliczyło podatek ze sprzedaży nieruchomości w PIT-39 w 2011 r. (brak jeszcze danych za 2012 r.)