• Obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług przy sprzedaży wielu nieruchomości budzi kontrowersje • Zdaniem fiskusa, osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, a sprzedające kilka domów zawsze podlegają VAT • Sądy administracyjne wskazują, że nie w każdej takiej sytuacji powstanie obowiązek podatkowy


Osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, które sprzedały kilka nieruchomości, nie będą musiały płacić VAT od takich transakcji. Taką nadzieję dają podatnikom coraz liberalniejsze wyroki sądów administracyjnych. Wynika z nich, że nie można uznać, aby sprzedaż kilku nieruchomości, jeżeli tylko stanowią majątek odrębny podatnika i nie służą prowadzonej przez niego firmie, skutkowała od razu powstaniem obowiązku podatkowego w VAT. Dotychczas takie podejście nie było powszechne. Sądy podzielały stanowiska organów podatkowych, które twierdziły, że VAT należy opodatkować takie transakcje, gdy podatnik dokonuje sprzedaży kilku nieruchomości bez względu na to, czy były związane z prowadzoną działalnością, czy też pochodzą z jego majątku prywatnego. Zdaniem ekspertów tendencja, jaka pojawia się w orzecznictwie sądowym – a mianowicie, że nie każda sprzedaż kilku nieruchomości podlega VAT – to krok w dobrym kierunku.

Kłopotliwe przepisy

Od wejścia w życie (1 maja 2004 r.) nowej ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.) trwa spór co do opodatkowania sprzedaży więcej niż jednej nieruchomości zbywanej przez podmiot nieprowadzący firmy. Jak wskazał Trajan Szuladziński, ekspert podatkowy, fiskus w przypadku wielokrotnej sprzedaży nieruchomości wymagał do tej pory od podatnika rejestracji VAT i odprowadzenia tego podatku, zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Mimo że ten drugi jest podatkiem od obrotu niegospodarczego. – Powodem wątpliwości interpretacyjnych, co do rodzaju podatku, jest definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT. Najwięcej kontrowersji budzi zwrot: gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy – podkreślił Trajan Szuladziński. Jednocześnie dodał, że zdaniem fiskusa, zgodnie z tą definicją, VAT należy opodatkować sprzedaż wtedy, gdy podatnik dokonuje zbycia kilku nieruchomości bez względu na to, czy były związane z prowadzoną działalnością, czy też pochodzą z jego majątku prywatnego. Na szczęście poza interpretacjami podatkowymi są jeszcze sądy administracyjne. Trajan Szuladziński przytoczył wyrok WSA w Warszawie z 15 stycznia 2007 r. (sygn. akt III SA/Wa 3885/06; niepublikowany), w którym sąd stwierdził, że nie można uznać za poprawny poglądu, aby sprzedaż wielu działek budowlanych, jeżeli tylko stanowią one majątek odrębny podatnika VAT i nie służą prowadzonej przez niego działalności, skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego w VAT. Jeżeli zatem podatnik nie dokonał nabycia działek w celu ich odsprzedaży, działki te stanowią jego majątek osobisty, uznać należy, że ich sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT. – Wyrok ten przywraca zasadę, że VAT opodatkowane są czynności dokonywane w ramach prowadzonej działalności, PCC natomiast stosujemy w przypadku czynności związanych z majątkiem niewykorzystywanym w działalności – argumentował nasz rozmówca.

22 proc. wynosi stawka VAT od sprzedaży nieruchomości przez podatników nieprowadzących działalności gospodarczej

Polskie wyroki zbieżne z ETS

Nie tylko sądy w Warszawie orzekają w omawianym zakresie na korzyść podatników. Tomasz Rysiak, prawnik z kancelarii Magnusson, wskazał, że zgodnie z uzasadnieniem wyroku WSA we Wrocławiu z 6 września 2006 r. (sygn. akt I SA/Wr 1254/05; niepublikowany) pojęcie zamiaru wykonywania czynności w sposób częstotliwy odnosi się do podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, czyli m.in. producentów, handlowców czy też usługodawców. Tym samym, podatnikiem z tytułu sprzedaży działek budowlanych może być jedynie osoba, która dokonała nabycia działki z zamiarem jej dalszej odsprzedaży. – Stanowisko takie zostało podtrzymane w cytowanym już wyroku WSA w Warszawie z 15 stycznia 2007 r., co jest również zbieżne z orzecznictwem Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości (ETS). W orzeczeniu z 4 października 1994 r. (C-291/92) ETS stwierdził bowiem, że jeżeli sprzedawca jest podatnikiem dokonującym zbycia majątku, którego część zarezerwował na cele osobiste, to w odniesieniu do sprzedaży tej części nie występuje jako podatnik VAT.

Cel musi udowodnić fiskus

Orzeczenia sądów administracyjnych mogą wskazywać na fakt, że w błędzie pozostają te organy podatkowe, których filozofia sprowadza się do opodatkowania każdej transakcji nieruchomościami. Takiego zdania jest Przemysław Polkowski, doradca podatkowy w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy. Według niego nie można zapominać, że przepisy VAT adresowane są generalnie do takich podmiotów, które profesjonalnie wykonują działalność. – Nie można uznać za podatnika kogoś, kto sprzedaje kilka działek, np. wyodrębnionych z odziedziczonej rozległej nieruchomości, gdy podział warunkował zbycie lub osiągnięcie wyższej ceny. Z drugiej strony nawet jednorazowa sprzedaż mieszkania nabytego w celach spekulacyjnych implikuje podmiotowość podatkową – tłumaczył Przemysław Pol-kowski. Dodał także, że na szczęście dla podatników, to aparat skarbowy uwzględniając konkretne okoliczności powinien udowodnić handlowy zamiar towarzyszący danej transakcji, co często jest niemożliwe.

Każdy przypadek jest inny

Każda transakcja handlowa ma swój niepowtarzalny charakter i powinna być rozpatrywana indywidualnie. Katarzyna Bieńkowska, doradca podatkowy w Kancelarii Prawnej White & Case, jako przykład podała pogląd, że sprzedaż wydzielonych z gospodarstwa rolnego działek budowlanych stanowi czynność podlegającą VAT, nie wydaje się prawidłowy. Ocena tego typu transakcji powinna być dokonywana jednostkowo. Okoliczność, że dana osoba wykonuje np. odpłatną dostawę towarów, nie jest wystarczającą przesłanką do ich opodatkowania VAT, bowiem musi działać w charakterze podmiotu wykonującego samodzielnie działalność w rozumieniu ustawy o VAT. – Działalność ta powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Oczywiście, działalnością gospodarczą jest nawet pojedyncza czynność, jeżeli wiąże się z nią zamiar wykonywania w sposób częstotliwy (czyli stały i powtarzalny), przez osobę działającą w charakterze podatnika. Założenie jednak, że sam fakt kilkakrotnego wykonywania np. odpłatnej dostawy towarów nadaje podmiotowi status podatnika VAT, jest błędny. Nie powinna jako opodatkowana VAT być uznawana sprzedaż majątku osobistego, który nie został pierwotnie nabyty w celu jego odsprzedaży – tłumaczyła Katarzyna Bieńkowska. Jak wynika z przedstawionej argumentacji ekspertów, opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości dokonywanych przez osoby nieprowadzące formalnie działalności nie jest proste.

Istnieje cienka granica

Doktor Tomasz Nowak z kancelarii Grynhoff, Woźny i Wspólnicy zwrócił uwagę na fakt, że granica między tym, kiedy płacić podatek od towarów i usług przy sprzedaży np. kilku mieszkań, a kiedy nie, jest bardzo cienka. – Gdy obrót następuje w sposób częstotliwy, zaś podatnik nabywa nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży, to obrót ten należy potraktować jako działalność gospodarczą. Zbywane mienie nie może być potraktowane jako majątek odrębny, gdyż działania podatnika mają ewidentnie znamiona działalności. Osoba dokonująca sprzedaży nieruchomości w tych warunkach powinna zatem odprowadzić VAT od tych transakcji, nawet wówczas gdy nie będzie miała zarejestrowanej firmy – uważa dr Nowak. Według niego, w przypadkach, gdy dana sprzedaż nie ma wspomnianych cech, opodatkowanie VAT nie jest zasadne. Jeśli więc zakup, nawet wielu nieruchomości, ma charakter inwestycyjny, zbliżony do lokaty bankowej, to sprzedaż takich mieszkań trudno uznać za działalność gospodarczą podlegającą VAT. Interpretacje organów podatkowych wskazujące na to, że również przy sprzedaży nieruchomości stanowiących majątek odrębny podatnika, niezwiązany z jego działalnością, należy odprowadzić VAT, są nieprawidłowe.