Sprzedając nieruchomość nabytą po 1 stycznia 2007 r., trzeba liczyć się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego na nowych zasadach. Najważniejsza zmiana polega na opodatkowaniu dochodu ze sprzedaży, w miejsce opodatkowywanego dotychczas przychodu.

A Sprzedaż nieruchomości jako źródło przychodów

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT) podlega m.in. sprzedaż nieruchomości. Ustawa o PIT precyzuje przy tym zarówno to, o jaką sprzedaż chodzi i jakich nieruchomości dotyczy, jak również kiedy taki podatek należy zapłacić, a kiedy przychód z tej sprzedaży będzie zwolniony z opodatkowania. Zgodnie z przepisami ustawy o PIT źródłami przychodów są m.in. odpłatne zbycie: • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, • prawa wieczystego użytkowania gruntów, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Ważne jest, że ów pięcioletni okres liczony jest od końca roku, w którym nastąpiło wybudowanie lub nabycie nieruchomości lub prawa. Przykładowo, jeśli podatnik nabył mieszkanie w 2007 roku, to okres pięcioletni upłynie dopiero w 2012 roku.

PRZYKŁAD: OD JAKIEGO MOMENTU LICZYĆ 5-LETNI OKRES Podatnik wraz z małżonką, jako członek spółdzielni w 1997 roku uzyskał przydział lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na zasadach spółdzielczego prawa do lokalu. Następnie aktem notarialnym z 30 maja 2000 r. dokonano przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności przedmiotowego lokalu na rzecz podatnika i jego małżonki. 22 lutego 2007 r. podatnicy sprzedadzą nabyty lokal mieszkalny oraz udział w nieruchomości, stanowiącej prawo użytkowania wieczystego gruntu. Powstaje pytanie, czy w ich przypadku minął już pięcioletni termin, o którym mówią przepisy o PIT. W naszym przykładzie podatnik jest właścicielem sprzedanego lokalu od dnia 30 maja 2000 r., ta bowiem data stanowi moment nabycia lokalu. Zatem pięcioletni okres, o którym mowa w przepisie ustawy o PIT, upłynął 31 grudnia 2005 r. Należy zaznaczyć, że w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku (lub jego części) okres 5-letni jest liczony odrębnie od daty nabycia prawa do gruntu i odrębnie od daty wybudowania budynku stanowiącego własność wieczystego użytkownika. Ta sytuacja jednak naszego podatnika nie dotyczy, gdyż zarówno prawo użytkowania wieczystego gruntu jak i własność lokalu mieszkalnego nabył w dniu 30 maja 2000 r. Dlaczego jednak nie liczymy od daty wybudowania budynku? Dlatego, że termin pięcioletni z uwzględnieniem daty wybudowania powinien być liczony w przypadku, gdy budowa następuje na gruncie stanowiącym własność (użytkowanie wieczyste) budującego podatnika. W opisanej sprawie w momencie wybudowania budynku mieszkalnego tytułem własności prawa użytkowania wieczystego gruntu dysponowała spółdzielnia, a nie podatnik wraz z małżonką.

Fakt ten jest o tyle ważny, że z punktu widzenia ustawy o PIT w każdym przypadku sprzedaży nieruchomości i wymienionych wcześniej praw po upływie tego okresu przychód już nie powstaje. Nie trzeba zatem płacić podatku od zysku z takiej transakcji. Przedstawionych zasad ustalania przychodu nie stosuje się do odpłatnego zbycia: • na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy, • w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, • składników majątku związanych z odpłatnym zbyciem wykorzystywanym na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej (art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT), nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Ostatnie wyłączenie, dotyczące nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej nie zawsze będzie jednak stosowane. Z przepisów ustawy o PIT wynika bowiem, że opisane wcześniej zasady dotyczące ustalania źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Kliknij, aby powiększyć

Sprzedaż nieruchomości wraz z gruntem

Od razu warto w tym miejscu wyjaśnić, co jest uważane za nieruchomość. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Jeżeli na nieruchomości gruntowej znajduje się, jako jej część składowa, budynek niestanowiący odrębnej nieruchomości, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlaczego jest to ważne? Otóż dlatego, że pojęcie sprzedaży nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. W myśl przepisów podatkowych opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, tak więc przez to pojęcie należy rozumieć część powierzchni ziemskiej wraz z częściami składowymi, do których należy zaliczyć też budynek. W konsekwencji w przypadku, gdy osoba fizyczna posiada na własność nieruchomość w postaci gruntu zabudowanego budynkiem, budynek stanowi część składową gruntu. Dlatego też przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej, gdzie zbywający posiada prawo własności gruntu, o obowiązku podatkowym lub jego braku decydować będzie data nabycia gruntu, a nie data wybudowania budynku.

PRZYKŁAD: KIEDY DECYDUJE DATA NABYCIA GRUNTU Podatniczka kupiła z mężem, w ramach wspólności ustawowej, nieruchomość (grunt). Zdarzenie to miało miejsce w 1988 roku. Na nieruchomości mąż podatniczki, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wybudował w 2002 roku budynek mieszkalny z przeznaczeniem na sprzedaż znajdujących się tam lokali mieszkalnych. Do 2005 roku sprzedaż tych lokali dokonywana była w ramach prowadzonej przez męża podatniczki działalności gospodarczej. W 2005 roku małżonkowie się jednak rozwiedli. Nastąpił też podział majątku wspólnego, w ramach którego podatniczka otrzymała dwa niesprzedane jeszcze lokale mieszkalne. Grunt pozostał natomiast współwłasnością byłych małżonków w odpowiednich częściach ułamkowych. W 2006 roku podatniczka dokonuje sprzedaży mieszkań. Podatku jednak nie zapłaci. Przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej, gdzie zbywający posiada prawo własności gruntu, o obowiązku podatkowym lub jego braku decydować będzie data nabycia gruntu, a nie data wybudowania budynku. Nabycie gruntu nastąpiło zaś w 1998 roku. Dlatego podatniczka nie zapłaci podatku, bowiem od nabycia nieruchomości upłynęło już ponad pięć lat.

Od tej zasady istnieją wyjątki, w myśl których budynek może stanowić odrębną nieruchomość jako tzw. nieruchomość budynkową. Takie szczególne uregulowanie prawne odnosi się do sytuacji, w której budynek został wzniesiony na gruncie otrzymanym np. w wieczyste użytkowanie lub na gruncie skarbu państwa.

WAŻNE



Dochodem ze źródła przychodów jest co do zasady nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym

Dwa tryby opodatkowania

Zasady ustalania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i wymienionych w ustawie o PIT praw związanych z nieruchomościami nie zmieniły się (nie mylić z zasadami ustalania dochodu). Wiele innych zasad dotyczących opodatkowania sprzedaży nieruchomości uległo jednak daleko idącym modyfikacjom. Dlatego stosując przepisy ustawy o PIT w przypadku nieruchomości sprzedawanych w tym i kolejnych latach trzeba będzie pamiętać, że podlegały one będą dwóm różnym trybom opodatkowania w zależności od tego, kiedy taka nieruchomość została nabyta lub wybudowana. Jeśli jej nabycie lub wybudowanie miało miejsce do 31 grudnia 2006 r., podatnik nadal musi stosować stare, a zatem obowiązujące do końca 2006 roku reguły opodatkowania takich nieruchomości. Jeśli zdarzenie takie miało miejsce po 1 stycznia 2007 r., zastosowanie mają nowe, obowiązujące od początku tego roku przepisy. Takie zróżnicowanie trybów opodatkowania wprowadziła ustawa nowelizująca ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z jej przepisów przejściowych wyraźnie wynika, że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. To zaś oznacza, że nowe przepisy stosuje się tylko do nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

PRZEPISY PRZEJŚCIOWE DO NOWELIZACJI USTAWY O PIT, KTÓRA OBOWIĄZUJE OD 2007 ROKU


Do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Moment nabycia lub wybudowania

Przy sprzedaży nieruchomości i określonych praw związanych z nieruchomościami – jak wynika to z przepisów – istotne znaczenie ma moment ich nabycia lub wybudowania. Niestety ustawa o PIT nie definiuje ani momentu nabycia, ani wybudowania. O ile określenie momentu nabycia nie powinno być trudne, tak w przypadku wybudowania mogą pojawić się pewne problemy. Za dzień nabycia nieruchomości uważa się dzień podpisania aktu notarialnego. Z przepisów kodeksu cywilnego, jak też ustaw szczególnych jasno bowiem wynika, że zarówno umowa przenosząca własność nieruchomości, jak i umowy przenoszące własność praw związanych z nieruchomością wymagają zachowania formy aktu notarialnego. Jeśli umowa nie będzie miała formy aktu notarialnego, jest ona nieważna. Natomiast to oznacza, że na jej podstawie niczego nie nabyliśmy. Natomiast z wybudowaniem będziemy mieć do czynienia w momencie oddania do użytku. Taką interpretację wypracowały sądy administracyjne i organy podatkowe. W nadal aktualnym uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 maja 2000 r. (sygn. I SA/Lu 238/99; niepublikowany) sąd wyjaśnił, że niesprecyzowanie pojęcia wybudowanie nie uprawnia do bezkrytycznego odwoływania się przy wykładni do przepisów prawa budowlanego, w szczególności do instytucji pozwolenia na budowę bądź pozwolenia na użytkowanie budynku i przenoszenia ich na grunt ustawy podatkowej. Pojęcie to należy rozumieć jako postawienie, wzniesienie domu w takim stanie, by nadawał się on do zamieszkania. I to właśnie dlatego przy ustalaniu momentu wybudowania pomocniczo można posłużyć się datą wydania decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Dodatkowo przy określaniu momentu wybudowania można wspomóc się prawem budowlanym. W myśl art. 54 prawa budowlanego, do użytkowania budynku można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy. Złożenie tego zawiadomienia potwierdza fakt zakończenia budowy, jak również legalizuje jego użytkowanie. Brak zgłoszenia wskazuje, że w sensie prawnym i faktycznym budowa nie została jeszcze zakończona. Wynika z tego, że nowe zasady opodatkowania nieruchomości znajdą zastosowanie w przypadku sprzedaży budynków, co do których do 31 grudnia 2006 r. nie złożono wspomnianego zawiadomienia. Częściowe oddanie budynku (np. stan surowy) nie będzie upoważniać podatnika do stosowania starych zasad opodatkowania.

PRZYKŁAD: CZY WAŻNY JEST MOMENT ZAKOŃCZENIA BUDOWY Podatnik nabył działkę w 2005 roku. Rozpoczął na niej budowę domu i dom prawie ukończył w 2006 roku. Jednak z uwagi na brak środków na jego wykończenie i problemy z podłączeniem gazu zakończenie budowy nastąpi dopiero w 2007 roku. Podatnik nie posiada żadnych dokumentów potwierdzających fakt ponoszenia wydatków na dom. Według podatnika, sprzedając dom, będzie mógł zapłacić podatek na starych zasadach, czyli 10 proc. od przychodu, gdyż w 2007 roku będzie tylko wykańczał dom. Jest to prawda. Zakończenie budowy domu nastąpi dopiero w 2007 roku, ale nabycie działki nastąpiło w 2005 roku. I od tego momentu liczony jest termin ważny przy sprzedaży domu. Dom i grunt to jedna nieruchomość. Zatem podatnik przy sprzedaży domu będzie objęty starymi zasadami opodatkowania tej transakcji, a zatem będzie zobowiązany do zapłaty 10-proc. podatku od przychodu. Przy sprzedaży podatnik mógłby uwzględnić poniesione, udokumentowane koszty uzyskania przychodów związane z tą sprzedażą.

Podobne stanowisko w zakresie ustalania momentu wybudowania prezentują organy podatkowe. Z większości wydanych przez nie interpretacji podatkowych wynika, że za datę wybudowania uznaje się datę uwidocznioną na postanowieniu organu budowlanego zezwalającego na użytkowanie konkretnego budynku (datę wydania takiego postanowienia).

Nabycie w wyniku podziału majątku

Za datę nabycia nieruchomości w przypadku sprzedaży nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez byłego małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział byłego małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

B Jak ustalić wysokość podatku

Podstawową zmianą, jaka nastąpiła od 1 stycznia 2007 r. w zasadach opodatkowania sprzedaży nieruchomości i związanych z nieruchomościami praw, jest wysokość podatku. Do końca 2006 roku przy takich transakcjach, jeżeli następowały one przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie, trzeba było zapłacić 10-proc. zryczałtowany PIT od przychodu ze sprzedaży. Od nowego roku stawka podatku wynosi 19 proc. To nie jedyna zmiana. Zamiast od przychodu, podatek płacony jest teraz od dochodu.

PRZYKŁAD: KIEDY MOŻNA SKORZYSTAĆ ZE ZWOLNIENIA PIT Podatnik w 1998 roku nabył nieruchomość mieszkalną. W zakupionej kamienicy znajduje się 10 mieszkań zajmowanych przez lokatorów. Kamienicę podatnik kupił z majątku osobistego. Obecnie podatnik zamierza wydzielić poszczególne mieszkania i sprzedać je na rynku wtórnym. Zdaniem podatnika, sprzedaż wydzielonych mieszkań nie będzie stanowiła przychodu ze sprzedaży nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku, a co za tym idzie – przychód ze sprzedaży wydzielonych mieszkań nie będzie podlegał opodatkowaniu 10-proc. PIT. W tym przypadku planowane wyodrębnienie lokali mieszkalnych w kamienicy będącej własnością podatnika od 1998 roku nie będzie stanowiło ich nabycia, zaś sprzedaż wyodrębnionych lokali mieszkalnych w tej kamienicy nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego ustawie o PIT, ponieważ sprzedaż lokali mieszkalnych nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Oznacza to, że od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, gdy podatnik nabył lub wybudował te nieruchomości po 1 stycznia 2007 r., podatek dochodowy wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku, którą jest dochód. Natomiast w przypadku nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych do 31 grudnia 2006 r. podatek dochodowy wynosi 10 proc. podstawy obliczenia podatku, którą jest przychód.

Podatek płacony od dochodu

W przypadku nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych od 1 stycznia 2007 r. podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, jakie przy tego typu sprzedaży przysługują, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych dochód ustala się u każdej ze stron umowy. Podatek w wysokości 19 proc. dochodu płatny jest w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zeznanie to składane jest do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło zbycie. Przykładowo, jeśli sprzedamy mieszkanie w kwietniu 2007 r., transakcję tę będzie trzeba wykazać w rocznym PIT składanym do 30 kwietnia 2008 r.

PRZYKŁAD: KIEDY SIĘ ROZLICZYĆ NA NOWYCH ZASADACH Podatnik kupił w styczniu 2007 roku mieszkanie za 200 tys. zł. Szybko jednak trafiła mu się okazja wymienienia go na większe. Dlatego w czerwcu 2007 roku sprzedał mieszkanie za 250 tys. zł i kupił następne, większe mieszkanie za 300 tys. zł. Przy sprzedaży mieszkania poniósł w sumie 5 tys. zł kosztów. W takim przypadku jego dochód do opodatkowania wyniesie 45 tys. zł. Od tego musi zapłacić 19-proc. podatek dochodowy. Podatek wyniesie 8550 zł. Podatek ten podatnik rozliczy w zeznaniu rocznym składanym za 2007 rok. Na jego złożenie podatnik ma czas od 1 stycznia do 30 kwietnia 2008 r.

Opisanych zasad dotyczących rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw nie stosuje się, jeżeli: • budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika, • przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej. Podatku nie płaci się oczywiście w tych przypadkach, w których możemy skorzystać ze zwolnień podatkowych, np. z nowej ulgi meldunkowej. Zwolnieniom poświęcony jest jednak odrębny rozdział tego opracowania.

WAŻNE



Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Jeżeli koszty przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów

Podatek płacony od przychodów

W przypadku nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych do końca 2006 roku, to jak już to wyjaśniałam, zastosowanie mają stare, a zatem obowiązujące do 31 grudnia 2006 r. przepisy ustawy o PIT. Podatek, jeśli tylko zbycie takich nieruchomości lub praw następuje przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie, wynosi 10 proc. podstawy opodatkowania, czyli w tym przypadku przychodu. Jeśli chodzi o podstawę obliczania podatku od sprzedaży nieruchomości na zasadach obowiązujących do końca 2006 roku, to przychodem w takich przypadkach będzie co do zasady cena wyrażona w umowie. Nie jest to jednak zawsze cały przychód. Mimo że podatek ma w tym przypadku charakter ryczałtu płaconego od przychodów, można uwzględnić niektóre koszty podatkowe. Z przepisów ustawy o PIT wyraźnie bowiem wynika, że przychodem jest wartość określona w umowie, którą można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, takie jak np. opłaty notarialne, opłaty sądowe, opłaty skarbowe, koszty pośredników w obrocie nieruchomościami. Wszystkie te koszty uwzględnia się w wysokości wydatków faktycznie poniesionych. Warto jednak pamiętać, że próby obniżania owej ceny w celu zapłaty niższego PIT mogą się źle skończyć. Jeśli cena zostanie w umowie podana w wysokości niższej niż wartość rynkowa, organ podatkowy może sam ustalić przychód w wysokości właśnie wartości rynkowej zbywanej nieruchomości. W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych do 31 grudnia 2006 r., podatek jest płatny w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia. Konieczne jest też złożenie specjalnego formularza, na którym podatek ten się rozlicza. Jest to deklaracja PIT-23. Również deklarację należy złożyć w terminie 14 dni od momentu transakcji sprzedaży nieruchomości.

PRZYKŁAD: KIEDY ROZLICZYĆ PRZYCHÓD ZE SPRZEDAŻY Podatnik nabył nieruchomość w 2005 roku. Sprzedał ją w roku 2007. W związku z tym, że nabycie miało miejsce przed 1 stycznia 2007 r., a równocześnie od nabycia nie upłynęło jeszcze pięć lat, podatnik zobowiązany jest do zapłaty podatku na zasadach obowiązujących przed ostatnią nowelizacją PIT (obowiązujących do końca 2006 roku). Musi zatem zapłacić podatek w wysokości 10 proc. uzyskanego ze sprzedaży przychodu (zakładam, że podatnik nie korzysta ze zwolnień podatkowych). Na tym jednak nie koniec. Musi też złożyć specjalną deklarację rozliczeniową, czyli PIT-23. Na dokonanie obydwu tych czynności podatnik ma 14 dni od dnia dokonania zbycia, czyli tak naprawdę od podpisania aktu notarialnego. Załóżmy, że akt notarialny podpisany został 5 stycznia. W takim przypadku podatnik powinien wpłacić podatek i złożyć deklarację najpóźniej 19 stycznia.

Takiego przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie należy już później wykazywać w żadnym innym zeznaniu podatkowym, w szczególności nie należy go wykazywać w rocznym zeznaniu podatkowym PIT. Na tym m.in. polega istota zryczałtowanego opodatkowania – w taki sposób opodatkowanych przychodów nie łączy się już z innymi przychodami opodatkowanymi PIT.

WAŻNE



Zobowiązania podatkowe z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ulegają przedawnieniu. Przedawnią się one z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku

Szacowanie ceny sprzedaży przez urząd

Przepisy prawa podatkowego nie określają pojęcia wartości rynkowej. Jak zauważył naczelnik Łódzkiego Urzędu Skarbowego w interpretacji z 15 listopada 2006 r. (nr ŁUS-II-2-423/164/06/AG) identyczne produkty, prawa i świadczenia mogą mieć różną wartość rynkową, zależną od wielu czynników takich jak czas, miejsce, skala transakcji. W niektórych przypadkach ustalona w umowie cena sprzedaży nie będzie odzwierciedlała wartości rynkowej, będzie jednak uzasadniona. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku. W sytuacji gdy cena określona w umowie bez racjonalnego wytłumaczenia rażąco odbiega od obiektywnie ocenianej wartości rzeczy, fiskus może ustalić przychód w wysokości wartości rynkowej. Przy zaniżeniu wartości mieszkania najważniejsze jest to, że organ podatkowy musi najpierw wezwać strony umowy do zmiany wartości umowy lub wskazania przyczyn uzasadniających ustalenie ceny odbiegającej od wartości rynkowej. Dopiero w przypadku, gdy strony nie ustosunkują się do wezwania, tj. nie zmienią ceny, bądź nie wskażą przyczyn jej ustalenia, urząd dokona określenia wartości umowy z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega o co najmniej 33 proc. od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego ponosi zbywający. Zatem można by przyjąć, że ceną znacznie odbiegającą od wartości rynkowej jest cena niższa o co najmniej 33 proc. od przeciętnej ceny stosowanej w danej miejscowości. Organ podatkowy może kwestionować zadeklarowaną wartość odpłatnego zbycia rzeczy, jeżeli podatnik kształtuje swoje stosunki prawne z innym podmiotem w sposób, który ma służyć uchylaniu się od opodatkowania. Właściwa ocena zawartej umowy wymaga jednak wnikliwej analizy jej treści, przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności faktycznych i prawnych. Jeżeli jednak w trakcie postępowania podatkowego strona wskaże wszystkie okoliczności mające wpływ na ustalenie ceny nieruchomości na poziomie wskazanym w umowie, wówczas organ podatkowy powinien przyjąć cenę ustaloną w umowie.

PRZYKŁAD: KIEDY ORGAN PODATKOWY MOŻE ZAKWESTIONOWAĆ CENĘ Podatnik w styczniu 2007 roku sprzedaje 46-metrowe mieszkanie. Mieszkanie to nabył w 2004 roku za 250 tys. zł. Teraz sprzedaje je za 230 tys. zł. Podatnik taką kwotę deklaruje do opodatkowania zgodnie ze starymi zasadami opodatkowania. Podatek wynosi zatem 23 tys. zł. W takim przypadku jest pewne, że urząd skarbowy nie da wiary, że mieszkanie to przy rosnących cenach nieruchomości tak straciło na wartości. Po porównaniu z cenami podobnych mieszkań urząd doszedł do wniosku, że mieszkanie jest warte 280 tys. zł. Wartość podana przez podatnika jest niższa od wartości rynkowej o 50 tys. zł, co jest już znaczną kwotą. Urząd wezwał zatem podatnika do podniesienia deklarowanej wartości i zapłaty 28 tys. zł podatku. Podatnik jednak na to się nie zgodził. Zamiast tego przedstawił dowody, że mieszkanie rzeczywiście straciło na wartości. Wskutek awarii zbiornika wyrównawczego znajdującego się nad mieszkaniem podatnika mieszkanie to zostało całkowicie zalane i wymaga gruntownego remontu, którego koszt biegli oszacowali na blisko 70 tys. zł. Konieczna jest m.in. wymiana wszystkich tynków i podłóg. W takiej sytuacji organ nie może kwestionować zadeklarowanej przez podatnika ceny sprzedaży. Jeżeli w trakcie postępowania podatkowego podatnik wskaże wszystkie okoliczności mające wpływ na ustalenie ceny nieruchomości na poziomie wskazanym w umowie, wówczas organ podatkowy powinien odstąpić od podwyższenia przychodu uzyskanego przez wnioskodawcę i przyjąć cenę ustaloną w umowie.

Opodatkowanie małżonków

Ciekawym przypadkiem dotyczącym sprzedaży nieruchomości jest sytuacja małżonków. Nie ulega wątpliwości, że w przypadku gdy sprzedawana jest nieruchomość lub prawo, które stanowi część składową majątku odrębnego jednego z małżonków, do zapłaty podatku zobowiązany jest ten właśnie małżonek. Nie ma przy tym znaczenia, czy mówimy o opodatkowaniu według starych (podatek płacony od przychodów), czy nowych zasad (podatek płacony od dochodu). Inaczej rzecz się ma, gdy sprzedaż dotyczy nieruchomości i praw objętych małżeńską wspólnością ustawową. W takim przypadku do zapłaty podatku zobowiązany będzie w części każdy z małżonków. W przypadku sprzedaży opodatkowanej według obowiązujących od 1 stycznia 2007 r. nowych zasad, oznacza to, że odpowiednią część przychodu, kosztów uzyskania tego przychodu i dochodu, powinien wykazać każdy z małżonków, albo w dotyczącej go części składanego wspólnie zeznania (jeśli spełniają warunki do wspólnego rozliczenia), albo w składanym przez siebie odrębnym zeznaniu. W przypadku wspólności majątkowej podział powinien odbyć się po połowie.

PRZYKŁAD: JAK POWINNO SIĘ ROZLICZYĆ MAŁŻEŃSTWO Podatniczka zakupiła z mężem, w ramach wspólności ustawowej, nieruchomość (grunt). Zdarzenie to miało miejsce w 2005 roku. Na nieruchomości mąż podatniczki, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wybudował w 2006 roku budynek mieszkalny z przeznaczeniem na sprzedaż znajdujących się tam lokali mieszkalnych. Następnie w tym samym roku orzeczono rozwód podatników. Podział majątku nie został przeprowadzony, wspólność majątkowa małżeńska ustała, a majątek nią objęty stał się współwłasnością podatników w częściach ułamkowych. W 2007 roku podatnicy sprzedali wszystkie mieszkania. W tej sytuacji każde z nich zobowiązane jest do rozliczenia się ze sprzedaży nieruchomości w takiej części, w jakiej pozostawały ich udziały we współwłasności tej nieruchomości. Każdy z małżonków musi też złożyć odrębny PIT-23 w urzędzie skarbowym. Dokonuje się tego w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania podatnika, czyli w tym przypadku w urzędach właściwych z uwagi na miejsce zamieszkania każdego z małżonków. Na wpłacenie podatku i złożenie deklaracji podatnicy mają po 14 dni, licząc od każdej ze sprzedaży, jeżeli dokonywano ich kolejno.

Ta sama reguła dotyczy rozliczenia podatku na starych zasadach, czyli przypadków, gdy płacony on jest od przychodów ze sprzedaży. W tej jednak sytuacji z uwagi na to, że nie ma możliwości wspólnego złożenia deklaracji PIT-23, a podatek płatny jest w terminie 14 dni od daty zbycia nieruchomości lub prawa, każdy z małżonków powinien odrębnie dokonać rozliczenia z tego tytułu. Wynika to z ogólnej zasady, że małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów (także przychodów), chyba że spełniają warunki do wspólnego opodatkowania. To jednak możliwe jest dopiero przy rozliczeniu rocznym, co z kolei wynika z warunku, że w takim przypadku małżeństwo musi trwać cały rok podatkowy.

C Jak ustalić koszty uzyskania przychodów

Przy sprzedaży nieruchomości i praw do nieruchomości nabytych lub wybudowanych po 1 stycznia 2007 r., przychody z tego tytułu można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu. Kosztami tymi są zarówno poniesione na nieruchomość nakłady, jak i wydatki związane z samą transakcją, czyli zawarciem umowy sprzedaży. Przy czym wydatki związane ze sprzedażą nieruchomości, w tym m.in. związane z inwestycjami w dom lub mieszkanie, muszą być w odpowiedni sposób udokumentowane. Bez takich dokumentów nie można mówić o żadnych kosztach. Dokumentami potwierdzającymi poniesione wydatki będą przede wszystkim faktury VAT.

Dokumentowanie kosztów

Jak już wspomniałam koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

PRZYKŁAD: CZY TAKSA NOTARIALNA MOŻE BYĆ KOSZTEM Podatnik kupił w 2006 roku mieszkanie za 72 tys. zł. Roku później mieszkanie zostało sprzedane za 85 tys. zł. Podatnik przy zapłacie PIT od tej sprzedaży odliczył wydatki poniesione w związku z usługami notariusza – 1000 zł. Innych kosztów podatnik nie poniósł. W takim przypadku miał do tego oczywiście prawo. Do kosztów z odpłatnego zbycia zalicza się między innymi: opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami w wysokości faktycznie poniesionej przez podatnika. W przedstawionej sytuacji przychodem z odpłatnego zbycia mieszkania będzie wartość określona w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, tj. o koszty notarialne. Podatnik zapłaci zatem 10 proc. podatku (nabycie przed 1 stycznia 2007 r.) od kwoty 84 tys. zł, czyli od przychodu pomniejszonego o koszty sprzedaży. Potwierdza to postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego naczelnika Urzędu Skarbowego w Słupsku z 7 czerwca 2006 r. (nr PI/3/415-21/06).

Do kosztów z odpłatnego zbycia zalicza się wydatki w wysokości faktycznie poniesionej przez podatnika, m.in.: opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami. Kosztem nie będzie natomiast podatek od czynności cywilnoprawnych, gdyż zgodnie z przepisami obowiązującymi od 1 stycznia 2007 r. ponosi go zawsze nabywca (w przypadku umów sprzedaży nieruchomości podatek ten wynosi 2 proc.). Zgodnie z regulacjami obowiązującymi od początku 2007 roku koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, aż do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski. Oznacza to, że koszt nabycia (wybudowania) będzie każdego roku podwyższany o wskaźnik inflacji. W momencie sprzedaży nie będziemy zatem brali pod uwagę wyłącznie tego, co wynika z umowy kupna domu lub mieszkania czy zgromadzonych podczas budowy faktur. To, co będzie wynikało z tych dokumentów, będziemy bowiem podwyższać w każdym roku o wymieniony wskaźnik waloryzacji.

PRZYKŁAD: JAK BĘDĄ WALORYZOWANE KOSZTY Podatnik w 2007 roku ukończył budowę domu. Udokumentowane koszty budowy wyniosły 200 tys. zł. Załóżmy, że podatnik mieszkał w domu przez trzy lata, ale nie był tam zameldowany. Dom sprzeda w 2010 roku. Ile wyniosą wówczas udokumentowane koszty budowy? Otóż zgodnie z regulacjami obowiązującymi od początku 2007 roku koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, aż do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, o wskaźnik inflacji. Załóżmy, że wskaźnik ten w 2008 roku to 2 proc. A zatem w roku 2008 koszty te wyniosą 204 tys. zł (podwyższone o 4 tys. zł, czyli 2 proc. z 200 tys. zł). Jeśli teraz wskaźnik w kolejnym roku wyniesie 1,5 proc., koszty ustalone na 2009 rok wyniosą 207 060 zł (podwyższone o 3060 zł, czyli 1,5 proc. z 204 tys. zł). Rok 2009 jest rokiem poprzedzającym sprzedaż, a zatem właśnie zwaloryzowane koszty z tego roku będzie uwzględniało się przy sprzedaży przykładowego domu

Koszty przy nabyciach w spadku lub darowiźnie

Za koszty z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

WAŻNE



Wysokość nakładów poczynionych na nieruchomość w trakcie jej posiadania ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych