Wbrew wyjaśnieniom resortu finansów obowiązująca od 1 stycznia nowelizacja ustawy z 29 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 142, poz. 1514 z późn. zm.) zamiast doprecyzowania przepisów wprowadziła nowy podatek – od nieodpłatnego nabycia prawa do służebności, np. osiedlowych dróg wewnętrznych. W skrajnych przypadkach przyszli właściciele domów jednorodzinnych czy bliźniaków budowanych przez deweloperów będą musieli oddać fiskusowi nawet po kilka tysięcy złotych. Eksperci wskazują jednak sposoby uniknięcia zapłaty podatku.
Za drogę trzeba zapłacić
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 6 ustawy nowelizującej ustawę o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2006 r. nr 222, poz. 1629) podatkowi temu podlega m.in. nabycie przez osoby fizyczne tytułem nieodpłatnej służebności własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium RP. W ustawie obowiązującej do końca ubiegłego roku nie było mowy o podatku od służebności. Zmiana może przyprawić o ból głowy klientów deweloperów budujących osiedla domów jednorodzinnych. Ustanowienie na ich rzecz służebności daje im prawo do korzystania na przykład z wewnętrznych dróg osiedlowych. Piotr Dadas z firmy Domex-Bis podaje przykład osiedla, na którym stoi 150 domków jednorodzinnych i bliźniaków. Ma ono ok. 50 tys. metrów kwadratowych dróg wewnętrznych. – Dotychczas ustanowienie służebności na rzecz właścicieli nieruchomości odbywało się nieodpłatnie i bez podatku. Teraz od każdego nieodpłatnego ustanowienia służebności notariusz będzie pobierał podatek. Wysokość podatku może wynieść kilka tysięcy złotych. W sumie podatki zapłacone przez wszystkich właścicieli domów mogą przekroczyć wartość całej działki, na której jest osiedle – twierdzi Piotr Dadas.
Możliwa weryfikacja umów
Tymczasem w uzasadnieniu do rządowego projektu nowelizacji ustawy czytamy, że zmiana w art. 1 ma jedynie charakter doprecyzowujący. – Trudno się z tym zgodzić. Dotychczas nabycie służebności mogło być przedmiotem opodatkowania tylko wtedy, gdy jednocześnie spełniało przesłanki którejś z innych czynności podlegających opodatkowaniu. Dlatego nowelizację wprowadzającą nieodpłatne nabycie służebności jako samoistną podstawę opodatkowania należy traktować jako ukrytą próbę rozszerzenia katalogu czynności opodatkowanych – mówi Maciej Kulawik, radca prawny z kancelarii Allen&Overy. Ostrzega, że sugestia resortu finansów, iż zmiana jedynie uściśla przepisy, niesie ze sobą potencjalną groźbę weryfikacji przez organy podatkowe nieodpłatnych służebności ustanowionych na rzecz osób fizycznych w przeszłości.
Niełatwe obliczenia
Problemy może rodzić także sam sposób obliczenia podatku. Załóżmy, że na rzecz właściciela nieruchomości została ustanowiona nieodpłatnie służebność drogi koniecznej. Strony uzgodniły, że nabywca będzie mógł korzystać ze służebności przez czas nieokreślony, a wartość gruntu obciążonego służebnością wynosi 100 tys. zł. Jak tłumaczy Mariusz Machciński, doradca podatkowy z Accreo Taxand, w takim przypadku wysokość podatku wyniesie 6767 zł. Według niego wyliczenie opłaty (patrz infografika) na pierwszy rzut oka może wydawać się skomplikowane. – Warto jednak podkreślić, że sposób obliczenia podstawy opodatkowania dla świadczeń powtarzających się, w tym służebności, został istotnie uproszczony w porównaniu ze stanem poprzednim. Jest to niewątpliwe krok w dobrym kierunku, zwłaszcza że to podatnicy, a nie ustawodawca, ponoszą konsekwencje nieprawidłowości w wyliczeniach opartych o niejasne i nieprecyzyjne przepisy podatkowe – zwraca uwagę ekspert. Przypomina ponadto, że jeżeli nabywcą służebności byłby najbliższy krewny ustanawiającego służebność, nabycie tej służebności będzie, zgodnie z art. 4a ustawy, zwolnione z podatku.
Problem z wartością dróg
W nowych przepisach jest wiele niewiadomych. Justyna Bauta-Szostak, radca prawny i doradca podatkowy w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy, wskazuje, że problem może rodzić choćby ustalenie wartości drogi oddanej w użytkowanie. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego. – Czy dla ustanowienia służebności wewnętrznej drogi osiedlowej będzie można ustalić przeciętne ceny stosowane w obrocie? Istnieją wątpliwości w tym zakresie – informuje Justyna Bauta-Szostak. Pytań, na które nie sposób znaleźć odpowiedzi, jest więcej. Nie wiadomo, czy jeżeli właściciel domu nie posiada samochodu i porusza się po drodze pieszo, to wartość ustanowionej na jego rzecz służebności powinna być równa wartości ustalonej dla osoby korzystającej z samochodu. Albo czy w przypadku gdy właścicielami nieruchomości są rodzice, to osobną korzyść z tytułu nieodpłatnej służebności ustalać dla dzieci?
Można nie płacić
Według Jacka Bieleckiego, dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn jest kolejnym przykładem potwierdzającym tezę, że los budownictwa mieszkaniowego jest państwu obojętny. – Wszystko wskazuje na to, że nastąpi dalsze pogorszenie warunków inwestowania we własne domy – mówi Bielecki. Eksperci podatkowi widzą jednak możliwość uniknięcia zapłaty podatku. Maciej Kulawik uważa, że przy dobrze napisanej dokumentacji nie dojdzie do opodatkowania. – Po pierwsze, zamiast ustanawiać służebność, deweloper może razem z domami sprzedać na rzecz klientów ułamkową część drogi. Ponieważ cena współwłasności drogi byłaby zawarta w cenie domu, nie powinno to skutkować dodatkowym opodatkowaniem – zwraca uwagę ekspert. Jego zdaniem, nawet w przypadku ustanowienia służebności można uznać, że nie podlegałaby ona opodatkowaniu. Choćby dlatego, że nie byłaby to służebność nieodpłatna, gdyż jej cena została zawarta w cenie domu. Zdaniem Justyny Bauty-Szostak najprostszym rozwiązaniem dla dewelopera byłoby po prostu ustalenie odpłatności z tytułu służebności – wówczas umowa byłaby odpłatna, a zatem nie podlegałaby podatkowi od spadków i darowizn. Taka odpłatność mogłaby być składnikiem opłaty za zarządzanie osiedlem, wystarczyłoby ją wyodrębnić w specyfikacji. Nasz komentarz Absurdalny podatek