Skarżący w 2007 r. zawarł umowę dożywocia. W zamian za własnościowe prawo do mieszkania zagwarantował starszej osobie utrzymanie do końca życia. W akcie notarialnym wartość lokalu została określona na 163 tys. zł. W 2012 r. właściciel sprzedał mieszkanie za 154 tys. zł. Spór o to, czy powinien zapłacić podatek i co może uznać za koszty uzyskania przychodu, rozstrzygnął WSA w Olsztynie.

Na podstawie art. 10 ust. 8 lit. b ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) odpłatne zbycie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 19 proc. Danina obliczana jest od dochodu, a więc sumę ze sprzedaży mieszkania można pomniejszyć o koszty jej uzyskania. Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT mogą to być udokumentowane wydatki na nabycie nieruchomości.

Skarżący wywnioskował z tego, że do kosztów może zaliczyć kwotę równą wartości mieszkania, którą przyjęto w akcie notarialnym (163 tys. zł) i która miała odpowiadać jego zobowiązaniu wobec starszej pani. Skoro więc uzyskał ze sprzedaży lokalu mniejszy przychód (154 tys. zł), to uznał, że nie musi płacić podatku dochodowego.

Minister finansów w interpretacji indywidualnej nie zgodził się z tym tokiem rozumowania. Wyjaśnił, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało zdefiniowane w ustawie. Zgodnie z wykładnią językową za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością. Między nimi a odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy. Organ stwierdził więc, że nie można za koszt podatkowy uznać wartości mieszkania z dnia jego nabycia. Kosztami będą natomiast wydatki, jakie skarżący faktycznie ponosił na rzecz dożywotnika do czasu sprzedaży lokalu. Chodzi jednak o koszty rzeczywiście poniesione, a nie szacowane. Trzeba je więc udokumentować. Co więcej, wartość tych świadczeń nie musi odpowiadać wartości mieszkania.

Zgodził się z tym olsztyński sąd. Nie miał wątpliwości, że skarżący sprzedał mieszkanie przed upływem 5 lat od nabycia, w związku z czym powstał obowiązek podatkowy (gdyby sprzedał później, podatku by nie zapłacił). WSA przyznał, że przychód można pomniejszyć o koszty jego uzyskania. Wyjaśnił, że reguły umowy o dożywocie wynikają z art. 908 par. 1 kodeksu cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Umowa taka jest transakcją wiązaną: dożywotnik dostaje zapewnienie utrzymania do końca życia, a nabywca mieszkanie na własność.

Sąd podkreślił, że w przypadku sprzedaży mieszkania przychód można pomniejszyć o udokumentowane koszty nabycia oraz nakłady, które zwiększyły wartość lokalu. Ich wysokość ustala się na podstawie faktur oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Kosztem – orzekł WSA – nie może być wartość nabytego mieszkania, a jedynie wydatki, jakie nabywca ponosił na rzecz dożywotnika do czasu zbycia nieruchomości. Wyrok jest nieprawomocny.

Spór o daninę przy umowie dożywocia
Organy podatkowe traktują przeniesienie własności mieszkania w zamian za utrzymanie do końca życia jak sprzedaż. Uznają więc, że jeśli do podpisania umowy dożywocia dochodzi przed upływem 5 lat od końca roku, w którym starsza osoba nabyła lokal, to osiąga ona przychód podlegający opodatkowaniu PIT. Podstawą opodatkowana jest wartość mieszkania ustalona w akcie notarialnym (tylko w ten sposób można przenieść własność nieruchomości).
Sądy administracyjne wydają jednak rozbieżne wyroki. Część z nich potwierdza stanowisko fiskusa (np. NSA w wyroku z 7 października 2012 r., sygn. akt II FSK 2625/10), a część uznaje, że zbycie mieszkania w ten sposób ma charakter nieodpłatny, a więc nie podlega PIT (np. wyrok WSA w Olsztynie z 3 października 2012 r., sygn. akt I SA/Ol 483/12).

ORZECZNICTWO

Wyrok WSA w Olsztynie z 11 kwietnia 2013 r., sygn. akt I SA/Ol 131/13.