Przychody z najmu mogą być opodatkowane na zasadach zryczałtowanych. Zezwalają na to przepisy art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.). Opodatkowaniu najmu poświęcony jest również art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku. Z unormowań tych wynika, że osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze – jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej – mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Wybór opodatkowania
Osoba planująca wybór rozliczania przychodów z najmu na zasadach zryczałtowanych powinna złożyć pisemne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania. Z obowiązku tego trzeba wywiązać się nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego. Ci, którzy rozpoczynają najem w ciągu roku podatkowego, muszą złożyć oświadczenie do dnia poprzedzającego rozpoczęcie tego rodzaju działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Wymagania te przewidziano w art. 9 ustawy o zryczałtowanym podatku. Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przewiduje to art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku.
LIMIT W ZŁOTYCH NA 2007 ROK Stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc., gdy wysokość przychodów z najmu w roku podatkowym nie przewyższa równowartości 4000 euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę stawka wynosi 20 proc. przychodów. Kwoty wyrażone w euro przelicza się na złote według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, obowiązującego w dniu 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy. Ponieważ 1 października wypadał w tym roku w niedzielę, więc obowiązywała w tym dniu tabela kursów z piątku 29 września, w której kurs euro ustalono na 3,9835 zł. Oznacza to, że limit stanowiący równowartość 4000 euro na 2007 rok wyniesie 15 934 zł (4000 x 3,9835 = 15 934,00). Dla porównania przypomnijmy, że w 2006 roku limit wynosi 15 666 zł 40 gr. Zasady przeliczania euro na złote uregulowano w art. 4 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku.
8,5 proc. lub 20 proc.
Stawka uzależniona jest od wysokości otrzymanych przychodów. Otóż ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 proc. przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli wysokość przychodów w roku podatkowym nie przekracza kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi więcej, bo 20 proc. przychodów. Tak wynika to z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku.
Co miesiąc lub co kwartał
Podatnicy muszą za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za grudzień – w terminie złożenia zeznania. Podatników zobowiązuje do tego regulacja zawarta w art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku. Warto jednak pamiętać również o przepisie art. 21 ust. 1a. Z unormowania tego wynika, że podatnicy mogą obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego – w terminie złożenia zeznania. Z możliwości przewidzianej w art. 21 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku mogą korzystać wyłącznie podatnicy, których otrzymane przychody z działalności prowadzonej samodzielnie albo przychody spółki – w roku poprzedzającym rok podatkowy – nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 25 000 euro. Zastrzeżenie to zawiera art. 21 ust. 1b ustawy o zryczałtowanym podatku. W piśmie Ministerstwa Finansów nr PB2/MW-033-0562-2684/02 stwierdzono, że z kwartalnych rozliczeń mogą również korzystać osoby osiągające przychody z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, nieprowadzące w tym zakresie pozarolniczej działalności gospodarczej. Jeżeli zaś chodzi o roczne zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, to podatnicy muszą je złożyć w urzędzie skarbowym w terminie do 31 stycznia następnego roku. Obowiązek ten wynika z art. 21 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku.
 PRZYKŁAD Z OŚWIADCZENIEM DO URZĘDU Mieszkanka Lublina w przyszłym roku będzie po raz pierwszy wynajmować mieszkanie. Jak wynika z umowy, pierwszą zapłatę otrzyma 14 lutego 2007 r. Powinna zatem złożyć pisemne oświadczenie o wyborze zryczałtowanego opodatkowania najpóźniej 14 lutego 2007 r. Jeżeli tego nie zrobi, nie będzie mogła w przyszłym roku korzystać z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
 PRZYKŁAD STAWKA 8,5 PROCENT Czytelnik ze Szczecina będzie od początku przyszłego roku wynajmował niewielkie mieszkanie. Miesięcznie otrzyma z tego tytułu 950 zł. Zatem przez cały 2007 rok jego przychód z najmu mieszkania wyniesie 11 400 zł (950 zł x 12 miesięcy = 11 400 zł). Oznacza to, że właściciel wynajmowanego mieszkania przez cały 2007 rok będzie korzystał z niższej stawki ryczałtu wynoszącej 8,5 proc. Przyszłoroczny limit, którego przekroczenie spowoduje konieczność zastosowania wyższej, 20-proc. stawki ryczałtu, wyniesie bowiem 15 934 zł. Przychody czytelnika z najmu wyniosą 11 400 zł, a zatem nie przekroczą wspomnianego limitu. Właściciel mieszkania będzie płacił co miesiąc 80,75 zł zryczałtowanego podatku od przychodu z wynajmowanego mieszkania (950 zł x 8,5 proc. = 80,75 zł) i ryczałt ten będzie mógł opłacać co kwartał w wysokości 242,25 zł (80,75 zł x 3 miesiące = 242,25 zł).
Udział w zysku
Warto pamiętać, że przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Przewiduje to art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku. Zasada, o której mowa w tym przepisie, odnosi się również do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze – chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.
Limit dla małżonków
Istotne regulacje zawarte są w art. 12 ust. 11 ustawy o zryczałtowanym podatku. Jak z nich wynika, w przypadku osiągania przez małżonków przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, kwota przychodów określona w ust. 1 pkt 3 lit. a) dotyczy łącznie obojga małżonków. Przypomnijmy, że według wspomnianego art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 proc. przychodów z tytułu umowy najmu, jeżeli wysokość przychodów w roku podatkowym nie przekracza kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro. Natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi już 20 proc. przychodów.
O wyborze ryczałtu należy poinformować urząd skarbowy najpóźniej do 20 stycznia
Przykładowe obliczenia
Pokażmy na przykładzie różnice w rozliczeniu najmu zależnie od wysokości osiągniętego limitu. Niższa stawka. Zgodnie z przepisami, w miesiącu, w którym nastąpi przekroczenie limitu stanowiącego równowartość 4000 euro, podatnik zapłaci ryczałt niejako składający się z dwóch kwot. Pierwszą będzie stanowić 8,5 proc. przychodu osiągniętego w danym miesiącu, dopełniającego uzyskany od początku roku przychód do wysokości limitu 15 934 zł – biorąc pod uwagę realia 2007 roku. Natomiast drugą kwotę będzie stanowić 20 proc. przychodu z danego miesiąca stanowiącego różnicę między sumą przychodów uzyskanych od początku roku włącznie z danym miesiącem a limitem 15 934 zł (w przykładzie przedstawimy wyliczenia z dokładnością do grosza). Załóżmy, że podatnik ma mieszkanie i duży dom, który – jak postanowił – będzie wynajmować od początku 2007 roku. Zgodnie z umową, co miesiąc otrzyma z tytułu najmu przychód w wysokości 2600 zł. Wynika z tego, że w okresie od stycznia do czerwca 2007 r. uzyska przychody z najmu wynoszące 15 600 zł (2600 zł x 6 miesięcy = 15 600 zł). Powinien zatem płacić od stycznia do czerwca 2007 r. co miesiąc ryczałt w wysokości 221 zł (2600 zł x 8,5 proc. = 221 zł). Jeżeli wynajmujący wybierze rozliczenia ryczałtu kwartalnie, to za każdy kwartał musi zapłacić 663 zł (221 zł x 3 miesiące = 663 zł). Ta kwota ryczałtu będzie obowiązywała przez pierwsze dwa kwartały 2007 roku, gdy stosowana będzie stawka 8,5 proc. Przekroczenie limitu. Przyszłoroczny limit wynoszący 15 934 zł, powodujący obowiązek zastosowania wyższej stawki ryczałtu, podatnik przekroczy w lipcu 2007 roku. Od stycznia do lipca 2007 roku (włącznie) otrzyma z tytułu najmu 18 200 zł (2600 zł miesięcznie x 7 miesięcy = 18 200 zł). Dla wyliczenia ryczałtu za lipiec 2007 r. wynajmujący będzie musiał najpierw wspomniany limit 15 934 zł pomniejszyć o 15 600 zł, a więc o przychód osiągnięty od stycznia do czerwca włącznie. Po odjęciu tej ostatniej kwoty od wysokości limitu otrzyma 334 zł (15 934 zł – 15 600 zł = 334 zł). Od 334 zł trzeba obliczyć 8,5-proc. ryczałt. Będzie on wynosił 28,39 zł (334 zł x 8,5 proc. = 28,39 zł). Następnie od zsumowanych przychodów osiągniętych od stycznia do lipca, czyli od 18 200 zł, trzeba odjąć limit 15 934 zł. Otrzymana kwota wynosi 2266 zł (18 200 zł – 15 934 zł = 2266 zł). Od tej kwoty 2266 zł trzeba obliczyć ryczałt już według 20-proc. stawki. Będzie to 453,20 zł (2266 zł x 20 proc. = 453,20 zł). Potem wynajmujący mieszkanie musi dodać obie kwoty ryczałtu dotyczące lipca 2007 r. obliczone z zastosowaniem obu stawek. Po zsumowaniu 28,39 zł oraz 453,20 zł okaże się, że za lipiec 2007 r. wynajmujący dom będzie musiał zapłacić 481,59 zł podatku (28,39 zł + 453,20 zł = 481,59 zł). Z kolei za sierpień i wrzesień przyszłego roku ryczałt miesięczny wyniesie 520 zł (2600 zł za miesiąc x 20 proc. = 520 zł). Dwa ostatnie kwartały. Gdyby podatnik wybrał rozliczenia kwartalne, to za trzeci kwartał 2007 roku zapłaciłby 1521,59 zł (481,59 zł za lipiec + 520 zł za sierpień + 520 zł za wrzesień = 1521,59 zł). Oczywiście za październik, listopad i grudzień 2007 r. ryczałt miesięczny wyniesie również po 520 zł. Oznacza to, że w przypadku rozliczeń kwartalnych ryczałt równałby się 1560 zł (520 zł za październik + 520 zł listopad + 520 zł grudzień = 1560 zł).
WAŻNE

Roczne zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych składa się w terminie do 31 stycznia następnego roku
URZĘDOWE WYJAŚNIENIA W wyjaśnieniach Pierwszego Urzędu Skarbowego w Częstochowie (pismo nr PBI/415-47/05, z 5 września 2005 r.) podkreślono m.in., że oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków składa się naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do dnia 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku). Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 8 ustawy, wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy – chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.