Nowe przepisy dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości zawarte są w znowelizowanej ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2007 r. Nowelizację ustawy o PIT opublikowano w Dzienniku Ustaw nr 217, poz. 1588.

W przypadku nieruchomości kupionych do końca 2006 roku, ich późniejsza sprzedaż będzie opodatkowana na obecnych zasadach
Zasady obecne
Obowiązujące przepisy dotyczą – o czym warto pamiętać – m.in. sprzedaży i zamiany nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Zgodnie z obecnymi przepisami, podatku nie trzeba płacić m.in. w sytuacji, gdy sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie domu czy mieszkania. Przy czym w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany. Zwolnienie z podatku stosowane jest również w razie przeznaczenia uzyskanego ze sprzedaży przychodu nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie w Polsce domu, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. To samo zwolnienie stosuje się również w przypadku nabycia gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z danym domem lub mieszkaniem. Oprócz tego podatku nie trzeba płacić, jeżeli pieniądze przeznaczymy nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: • na nabycie w Polsce spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, • na nabycie w Polsce gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę domu, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, • na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego domu, jego części lub własnego mieszkania, położonych w Polsce, • na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych w Polsce. Na tym nie koniec. Podatku nie trzeba również płacić, gdy: • sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, • sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali. Zwolniona z podatku dochodowego jest ponadto sprzedaż domu lub mieszkania, który został nabyty w formie darowizny lub spadku. Obecne przepisy przewidują również zwolnienie z podatku w kilku innych przypadkach, w których pieniądze za sprzedany dom lub mieszkanie zostaną przeznaczone na inne formy inwestycji mieszkaniowych.
ULGI OBECNE I PRZYSZŁE • Obecnie, jeżeli właściciel domu lub mieszkania sprzeda te nieruchomości po upływie pięciu lat od ich nabycia, podatku nie płaci. Zwolniona z PIT jest również osoba, która pieniądze ze sprzedaży mieszkania czy domu przeznaczy w ciągu dwóch lat na inne cele mieszkaniowe. • Od 2007 roku natomiast zachowane będzie zwolnienie związane ze sprzedażą nieruchomości po upływie pięciu lat. Pojawi się też nowe, którym objęte będą sprzedawane mieszkania i domy, w których podatnik był zameldowany przed sprzedażą przez co najmniej 12 miesięcy.
Ważna data zakupu nieruchomości
Warto podkreślić, że od 2007 roku będą faktycznie obowiązywały niejako dwa sposoby opodatkowania sprzedawanych nieruchomości. Otóż te nieruchomości, które już kupiono lub jeszcze zostaną kupione do końca 2006 roku, w przypadku ich późniejszej sprzedaży będą opodatkowane na obecnych zasadach. Jeżeli więc sprzedaż kupionego w tym roku np. domu lub mieszkania nastąpi przed upływem pięciu lat od ich nabycia, to trzeba będzie zapłacić 10 proc. podatku liczonego od przychodu, chyba że sprzedający złoży oświadczenie o przeznaczeniu otrzymanych pieniędzy na inne cele mieszkaniowe. Przez sprzedaż nieruchomości należy rozumieć odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw z nimi związanych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
 PRZYKŁAD DOM KUPIONY W 2006 ROKU Pan Sebastian kupił dom w październiku 2006 roku. Zapłacił za niego 400 000 zł. Sprzeda ten dom w sierpniu 2008 roku za 500 000 zł. Pieniędzy tych nie przeznaczy na inwestycję mieszkaniową, tylko na zupełnie inne cele. Oznacza to, że pan Sebastian będzie musiał zapłacić 10-proc. podatek od przychodu. Co do zasady byłoby to 50 000 zł. Jednak faktycznie sprzedający mógłby w takiej sytuacji zapłacić fiskusowi nieco mniej. Uzyskany z takiej sprzedaży przychód mógłby bowiem zostać pomniejszony o ewentualne koszty transakcji (np. prowizje biura nieruchomości pośredniczącego w sprzedaży). Przepisy przewidują, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
 PRZYKŁAD DOM KUPIONY W 2007 ROKU Pan Robert kupi dom w kwietniu 2007 roku. Sprzeda go za korzystną cenę już w marcu 2008 roku. Dzięki sprzedaży osiągnie dochód. Dochodem będzie różnica między ceną a kosztami uzyskania, czyli udokumentowanymi nakładami poczynionymi w czasie posiadania domu, które powiększyły jego wartość. Dochód pana Roberta podlegający 19-proc. podatkowi wyniesie 100 000 zł. Oznacza to, że pan Robert będzie musiał zapłacić 19 000 zł podatku (100 000 zł x 19 proc. = 19 000 zł).
Nowe regulacje w 2007 roku
W przypadku natomiast sprzedaży nieruchomości nabytych w 2007 roku będą już stosowane nowe regulacje. Otóż od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw z nieruchomościami związanych podatek dochodowy będzie wynosił 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Natomiast podstawą obliczenia podatku będzie dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami. Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie będzie łączony z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Zasady te nie będą stosowane w sytuacji, gdy: • budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika, • przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.
WAŻNE

Według przepisów, które zaczną obowiązywać z początkiem 2007 roku, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw z nieruchomościami związanych podatek dochodowy będzie wynosił 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Natomiast podstawą obliczenia podatku będzie dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami
Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie będzie łączony z dochodami (przychodami) z innych źródeł
Zwolnienie od podatku
Od 2007 roku w dalszym ciągu nie będzie trzeba płacić podatku, jeżeli sprzedaż domu lub mieszkania nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Oprócz tego podatku nie będzie trzeba płacić, jeżeli w sprzedawanym mieszkaniu czy domu podatnik będzie zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Ze zwolnienia będą mogli skorzystać podatnicy, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złożą oświadczenie, że spełniają warunki do zwolnienia – w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Warto pamiętać, że w przypadku małżeństw zwolnienie będzie dotyczyć obojga małżonków.
ZNIESIONE ZWOLNIENIE Obecnie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych jest sprzedaż domu lub mieszkania, które zostały nabyte w formie darowizny lub spadku.Od 2007 roku zwolnienie to przestanie obowiązywać.
Ustalanie dochodu

Opodatkowaniu w przypadku nieruchomości nabytych w 2007 roku będzie podlegał dochód rozumiany jako różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i związanych z nimi praw będą stanowić udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość wspomnianych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Z kolei koszty nabycia lub koszty wytworzenia będą corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski..

 PRZYKŁAD MIESZKANIE KUPIONE W 2006 ROKU Pani Sylwia kupiła mieszkanie w styczniu 2006 roku. Sprzeda je w 2014 roku. Pani Sylwia nie będzie zobowiązana do zapłacenia podatku dochodowego, ponieważ sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
 PRZYKŁAD MIESZKANIE KUPIONE W 2007 ROKU Pan Kamil kupi mieszkanie w maju 2007 roku. Sprzeda ten lokal w 2015 roku. Pan Kamil nie będzie musiał uiszczać podatku, ponieważ sprzeda swoje mieszkanie po upływie pięciu lat od jego nabycia. Także w 2007 roku zachowane będzie zwolnienie podatkowe związane ze sprzedażą nieruchomości po upływie pięciu lat.
 PRZYKŁAD ZAMELDOWANIE PRZEZ 12 MIESIĘCY Pan Stefan kupi dom w czerwcu 2007 roku. W tym też miesiącu zamelduje się w domu na pobyt stały. Będzie zameldowany tam do lutego 2009 roku, czyli do momentu gdy sprzeda dom. Pan Stefan nie zapłaci podatku. Domy i mieszkania kupione od początku 2007 roku będzie bowiem obejmować nowa ulga. Podatku od ich sprzedaży nie będzie płaciła osoba, która będzie zameldowana na pobyt stały w takim domu lub lokalu mieszkalnym przed sprzedażą przez co najmniej 12 miesięcy. Podatnik ten musi jednak złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia.