Zdaniem organów najem prowadzony we własnym imieniu w celach zarobkowych (bez względu na rzeczywisty rezultat) oraz w sposób zorganizowany i ciągły staje się automatycznie działalnością gospodarczą, gdyż wypełnia elementy definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361).

Takie podejście wyklucza zaś korzystanie ze zryczałtowanego opodatkowania. Tak stwierdzono w interpretacji dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 12 stycznia 2011 r., nr ITPB1/415-991/10/AK, wedle której o zorganizowanym charakterze najmu świadczy konieczność pozyskiwania klienta poprzez udostępnianie informacji o posiadanych lokalach czy podejmowanie środków umożliwiających realizację przedmiotu umowy. Podobny pogląd zaprezentował WSA w Bydgoszczy w wyroku z 5 października 2010 r., I SA/Bd 709/10.

Organy wskazują, że zastosowanie znajduje art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT, zgodnie z którym za przychody z działalności gospodarczej uznaje się przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W konsekwencji do takich przychodów nie ma zastosowania ustawa ryczałtowa, której nie stosuje się do przychodów z tytułu umów najmu, jeśli są one zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Jasna wykładnia językowa

Pogląd, wedle którego najem może przekształcić się w działalność gospodarczą jest nietrafny. Przepisy ustawy o PIT oraz ustawy ryczałtowej przewidują dla najmu i działalności gospodarczej odrębne zasady opodatkowania. Od powyższego istnieją pewne wyjątki, które jednak trzeba interpretować ściśle. Zgodnie z art. 10 pkt 6 ustawy o PIT do przychodów z najmu nie zaliczamy wpływów uzyskanych wskutek oddania do korzystania składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Powyższa zasada znajduje rozwinięcie w treści art. 14 ust. 2 pkt 11.

Obydwa przepisy odwołują się do związku składników majątku z działalnością gospodarczą. Oznacza to, że musi on istnieć przed wynajęciem. Z kolei z art. 1 pkt 2 ustawy ryczałtowej wynika, że ryczałtu nie stosuje się do przychodów z umów, które są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Podsumowując – wykładnia językowa wyłącza stosowanie ryczałtu tylko wtedy, gdy działalność gospodarcza istniała przed zawarciem umowy najmu. Sugerowane przekształcenie w działalność gospodarczą nie zostało uregulowane przepisami prawa.

O tym, że aktywność podatnika mająca charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły nie musi automatycznie stanowić działalności gospodarczej, wprost świadczy ostatnie zdanie art. 5a pkt 6. Według niego przychody z działalności mającej wskazane wyżej cechy będą opodatkowane jak działalność gospodarcza, o ile nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9. Tym samym stwierdzić należy, że poglądy organów oparte są na błędnej przesłance, wedle której wypełnienie znamion przewidzianych w omawianym przepisie automatycznie powoduje, że uzyskane przychody muszą być opodatkowane wedle reguł przewidzianych dla działalności gospodarczej.