Czasem wystarczy zbyć tylko jedną działkę, aby urząd skarbowy zażądał VAT od transakcji. Wszystko zależy od tego, czy i jakie działania podejmiemy w związku z zamiarem pozbycia się nieruchomości.
Osoby fizyczne pozbywające się działek, które stanowią ich prywatny majątek, oczekują precyzyjnych wskazówek, kiedy mogą być uznane za podatników VAT i zmuszone do zapłaty podatku. Problem w tym, że kryteria są niejasne.
Orzeczenia sądów administracyjnych i TSUE / Dziennik Gazeta Prawna
Zdaniem organów podatkowych nawet jednorazowa sprzedaż działki rolnej lub budowlanej, która została wcześniej podzielona na kilka nieruchomości, czy publikacja ogłoszenia o sprzedaży gruntu w internecie, może uzasadniać uznanie osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej za podatnika VAT.
Wielkie nadzieje wiązano z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości UE w połączonych sprawach Słaby i Kuć (sygn. akt C-180/10 i C-181/10). Jednak, jak mówi Mirosław Siwiński, doradca podatkowy z kancelarii Witold Modzelewski, od czasu wydania tego orzeczenia zaobserwować można kolejną falę postępowań, w których organy podatkowe starają się dopasować argumenty i interpretację ustaleń faktycznych do wyroku – tak, by nie można im było zarzucić, że działają wbrew jego treści, ale jednocześnie by opodatkować sprzedających działki.

Kto musi płacić

Zdaniem specjalistów o opodatkowaniu przesądza to, że sprzedający działa tak jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami. Przyznają jednak, że uwypuklenie różnic między działalnością nieprofesjonalną a profesjonalną jest w praktyce bardzo trudne.
Zgodnie z wyrokiem TSUE (patrz infografika) sama liczba i zakres transakcji nie mają decydującego znaczenia dla oceny, czy sprzedaż gruntu stanowi działalność gospodarczą i, co za tym idzie, jest opodatkowana VAT. Rafał Krysa, radca prawny i ekspert podatkowy w KPMG, zastrzega, że o prowadzeniu działalności gospodarczej może świadczyć nawet jednorazowe wykonanie czynności wchodzącej w jej zakres – w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy. Tak stanowią przepisy ustawy o VAT. To tłumaczy ewolucję w orzecznictwie sądów, które są skłonne uznawać za prawidłowe opodatkowanie nawet jednorazowej sprzedaży działek.

Problemy podatników

Zdaniem Grzegorza Maślanko, radcy prawnego i partnera w Grant Thornton, wyrok Trybunału Sprawiedliwości powinien wpłynąć na rozstrzygnięcia polskich organów podatkowych.
– O opodatkowaniu VAT sprzedaży działek budowlanych przez osobę fizyczną powinien decydować stopień aktywności sprzedawcy w zakresie obrotu nieruchomościami. Chodzi o to, czy angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, a nie tylko wykonuje swoje prawa własności w stosunku do gruntu – mówi ekspert.
W praktyce jednak organy podatkowe szukają nowych argumentów i wydają decyzje niekorzystne dla podatników.
Mirosław Siwiński wskazuje, że urzędy, uzasadniając opodatkowanie, starają się np. wykazywać, że sprzedawca gruntu rolnego starał się o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. – Przy czym za działania mające na celu zmianę planu zagospodarowania organy uznają nawet udział w spotkaniu mieszkańców zorganizowanym przez gminę lub zasięganie informacji o statusie działek w trakcie opracowywania planu – twierdzi. Jak dodaje, wydając decyzje o opodatkowaniu transakcji, fiskus nie zraża się tym, że plan został uchwalony już po ich zawarciu. – Pojawia się wtedy argument o „całościowym spojrzeniu na sprawę”. To w oczywisty sposób rażąco narusza prawo – twierdzi specjalista.
Organy podatkowe starają się też wykorzystać niejasne sformułowania z wyroku TSUE. Chodzi o fragment uzasadnienia, w którym trybunał tłumaczy, że podatnikiem VAT jest osoba, która podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, a więc działa podobnie jak handlowiec. Ten fragment, jak przyznaje Mirosław Siwiński, daje fiskusowi duże pole do interpretacji. Uznają one np., że środkiem wykorzystywanym przez handlowców jest ogłoszenie, szczególnie internetowe, czy korzystanie z pomocy profesjonalnej agencji nieruchomości.



Obrona przed zarzutami

– Niektóre WSA słusznie jednak zauważyły w wyrokach, że jeżeli mamy do czynienia z ogłoszeniem w zwykłej formie, to nie świadczy ono o profesjonalnym charakterze podejmowanych czynności. Dziś każdy, kto chce sprzedać działkę czy mieszkanie, ogłasza się w internecie – mówi Mirosław Siwiński. Podobnie jest w przypadku korzystania z usług agencji nieruchomości. To agencja jest profesjonalistą. Nie można zaś uznać za profesjonalistę osoby, która postanowiła skorzystać z profesjonalnych usług.
– Potwierdzając opinię o tym, jak silne są przyzwyczajenia, niektóre organy wciąż uzasadniają opodatkowanie liczbą i częstotliwością transakcji sprzedaży gruntów – kończy Siwiński.
O opodatkowaniu nie powinna też przesądzać okoliczność, że przed sprzedażą osoba fizyczna dokonała podziału działek w celu osiągnięcia wyższej ceny. W ocenie ekspertów zbycie nieruchomości w takich okolicznościach może być nadal ocenione jako wykonywanie zarządu majątkiem prywatnym, co wyłącza opodatkowanie VAT.

Ewolucja sądów

Przed wyrokiem TSUE w sprawach Słaby i Kuć sądy administracyjne orzekały, że nie ma mowy o opodatkowaniu sprzedaży działek przez osoby nieprowadzące działalności, które kupiły je do celów prywatnych. Obecnie cel nabycia – do celów prywatnych lub działalności gospodarczej – nie ma znaczenia. Z analizy orzecznictwa wynika, że wyroki sądów są rozbieżne, a kluczowe znaczenie ma ocena stanu faktycznego. Sądy podkreślają, że istota sprowadza się do tego, czy podatnik działa podobnie jak handlowiec.
WSA powołują się na wyrok NSA w składzie siedmiu sędziów z 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07). Wyjaśniają, że trzeba ustalić, czy działalność osoby zamierzającej sprzedać działki przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalne czynności i zamiar ich kontynuacji potwierdzony obiektywnymi dowodami) i zorganizowaną. Z orzecznictwa wynika, że działalność będzie profesjonalna, jeśli podatnik podejmował wiele działań takich jak: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, aktywność marketingowa w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT.
Zwracają na to uwagę zarówno wojewódzkie sądy administracyjne (np. WSA we Wrocławiu, sygn. akt I SA/Wr 789/12, WSA w Kielcach, sygn.akt I SA/Ke 650/12), jak i Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z 10 listopada 2011 r., I FSK 1668/11).
WSA we Wrocławiu w wyroku z 27 listopada 2012 r. (sygn.akt I SA/Wr 1149/12) wyjaśnił z kolei, że pojedyncze czy niepowiązane zachowania nie przesądzają, że mamy do czynienia z aktywnością handlowca. Zarówno podział nieruchomości, jak i ogłoszenia o sprzedaży mogą odnosić się do zarządu majątkiem prywatnym.
W postępowaniach przed urzędami podatnicy muszą więc przede wszystkim dowodzić, że nie podejmują czynności takich jak handlowcy. Wtedy nie będzie podstaw, aby uznać ich za podatników VAT.

Profesjonalistą nie jest osoba, która korzysta z profesjonalnych usług, np. agencji nieruchomości