Każda osoba fizyczna kontynuująca uzyskiwanie przychodów lub dochodów z najmu ma prawo wybierać formę płacenia podatku dochodowego dla każdego kolejnego roku oddzielnie. O tym, czy będzie to ryczałt od przychodów ewidencjonowanych czy podatek ustalany na podstawie skali podatkowej, przesądzać powinien rachunek ekonomiczny.

Rachunek zysków i strat

Warto brać pod uwagę wysokość limitów dla ryczałtu i możliwość pomniejszania przychodu przed opodatkowaniem o koszty jego uzyskania. Możliwe jest to tylko w przypadku płacenia podatku według skali. Uwzględnia się też prawo do różnych ulg i odliczeń, z których nie wszystkie mogą w ramach rozliczeń najmu wykorzystać osoby wybierające ryczałt.

Załóżmy, że podatnik wynajmuje apartament mieszkalny i uzyskuje miesięczny przychód z tego tytułu w wysokości 3 tys. zł. Koszt uzyskania przychodu to 700 zł miesięcznie. Liczymy podatek przy wyborze opodatkowania w formie ryczałtu. Za pierwszych pięć miesięcy 2008 r. ryczałt po 255 zł (3000 zł x 8,5 proc.). Za czerwiec: 8,5 proc. od 72 zł i 20 proc. od 2928 zł, czyli razem 591,72 zł. Za II półrocze po 600 zł miesięcznie. Razem 5 466,72 zł. Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych, przy założeniu, że podatnik uzyskuje inne dochody opodatkowane na zasadach ogólnych, ale od sumy dochodów nie przekroczy w 2008 roku granicy 44 490 zł, objętych stawką 19 proc. podatku, podatek wyniesie od 4 657,10 zł do 5 244 zł.

Oświadczenia i zawiadomienia

Zasady zawiadamiania o wyborze formy opodatkowania najmu na dany rok są uregulowane analogicznie w ustawie o podatku zryczałtowanym oraz w ustawie o PIT. Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (poza pozarolniczą działalnością gospodarczą) podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z tego prawa można skorzystać, osiągając przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Podatnik, który chce skorzystać z opodatkowania najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, powinien złożyć w tej sprawie stosowne pisemne oświadczenie. Tylko jeśli osiągał takie przychody przed 1 stycznia 2008 r. i nie zmienia formy opodatkowania, nie musi o tym informować naczelnika urzędu skarbowego. Natomiast jeśli planuje rozpocząć osiąganie przychodów z najmu od 1 stycznia 2008 r. i chce skorzystać z ryczałtu, powinien zawiadomić o tym naczelnika urzędu skarbowego do 21 stycznia 2008 r. (ustawowo jest to termin 20 stycznia, ale w tym roku wypada on w dzień wolny od pracy).

Jeśli z ryczałtu chce zrezygnować, na rzecz podatku na zasadach ogólnych, powinien o tym zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego na piśmie do 21 stycznia 2008 r.

Formalności małżonków

Jeżeli umowa najmu dotyczy składnika majątku małżeńskiego, małżonkowie dodatkowo mają prawo zdecydować, że jeden z nich rozlicza najem w całości. Wówczas muszą złożyć oświadczenie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Ta kwestia jest jednak odmiennie uregulowana w ustawie o podatku zryczałtowanym, a odmiennie w ustawie o PIT. Pisemne oświadczenie o opodatkowaniu ryczałtem całości przychodu przez jednego z małżonków składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20 stycznia roku podatkowego. Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Ważne!

Podatnik, który chce skorzystać z opodatkowania najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, powinien złożyć oświadczenie na piśmie

Natomiast w przypadku płacenia podatku od najmu według skali podatkowej (ustawa o PIT) oświadczenie takie należy złożyć najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy. Oznacza to, że tym granicznym terminem będzie środa, 20 lutego 200