Przedsiębiorcy mogą zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów odsetki od kredytu na wykup mieszkania z Towarzystwa Budownictwa Społecznego oraz amortyzację takiego lokalu.

Na podpis prezydenta czeka ustawa, która części najemców lokali mieszkalnych w Towarzystwach Budownictwa Społecznego (TBS) umożliwi wykup mieszkań na własność. Przyszli właściciele zastanawiają się, jakie skutki w podatku dochodowym od osób fizycznych będzie miało sfinansowanie zakupu kredytem bankowym.

Grzegorz Grzela, ekspert w KPMG, uważa, że ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) umożliwia podatnikom prowadzącym działalność gospodarczą w lokalu wykupionym z TBS np. zaliczenie do kosztów podatkowych zapłaconych odsetek od kredytu i amortyzowania lokalu na takich zasadach jak w przypadku innych przedsiębiorców.

– Przy wykupie np. lokalu o powierzchni 50 m2, w cenie nabycia 350 tys. zł, z którego 10 m2 będzie przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej; do kosztów podatkowych można zaliczyć 20 proc. zapłaconych odsetek – mówi nasz rozmówca.

Sposób zaliczenia odsetek do kosztów podatkowych zależy od czasu ich poniesienia. Do momentu ujęcia całego lokalu w ewidencji środków trwałych odsetki od kredytu powiększą wartość początkową mieszkania i będą częścią dokonywanych odpisów amortyzacyjnych. Po wprowadzeniu lokalu do ewidencji odsetki można bezpośrednio zaliczać do kosztów podatkowych.

Ujęcie lokalu w ewidencji otworzy możliwość amortyzowania go na zasadach ogólnych. Przykładowo, gdy na działalność gospodarczą przeznaczona będzie część lokalu, wówczas amortyzacji dokonuje się w oparciu o ułamek ceny nabycia nieruchomości równy wartości nieruchomości wykorzystywanej na działalność (art. 22f ust. 4 ustawy o PIT).

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się, gdy wartość początkowa środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej w dniu przyjęcia do używania jest wyższa niż 3,5 tys. zł.

Ekspert z KPMG wylicza, że w przykładowym lokalu część wartości początkowej dla celów amortyzacji wyniesie 70 tys. (350 000 zł x 20 proc.), a w związku z tym roczna kwota amortyzacji będzie równa 1050 zł (70 tys. x 1,5 proc.).

Obowiązku prowadzenia ewidencji uniknie właściciel, który skorzysta z uproszczonej metody amortyzacji. Wartość odpisu ustali zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy o PIT, mnożąc kwotę 988 zł przez powierzchnię użytkową lokalu oraz stawkę amortyzacyjną 1,5 proc.

– W naszym przykładzie roczna amortyzacja wyniesie więc zaledwie 148,20 zł (988 zł x 10 m2 x 1,5 proc.) – mówi Grzegorz Grzela.

Oczywiście przedsiębiorca będzie mógł przeznaczyć cały wykupiony lokal na prowadzenie działalności gospodarczej np. biura. Wtedy do kosztów uzyskania przychodów zaliczy całość zapłaconych odsetek od kredytu zaciągniętego na wykup, jak i odpisy amortyzacyjne.