Zakup nieruchomości spółki przez wspólnika bez podatku

Wspólnik spółki, która jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, zamierza nabyć od spółki jeden z lokali mieszkalnych.

– Czy nabycie nieruchomości przez wspólnika podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, gdy spółka jest podatnikiem VAT – pyta pan Janusz z Kalisza.

Zasadą jest, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług wyłącza objęcie transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Jak tłumaczy Filip Siwek, doradca podatkowy w Kancelarii Prawnej Skoczyński Wachowiak Strykowski, zasadę tę należy rozumieć w ten sposób, że nie wystarczy, aby spółka była podatnikiem VAT. Koniecznym warunkiem jest, aby w stosunku do danej konkretnej transakcji była podatnikiem VAT. Tylko wówczas, gdy z tytułu danej transakcji spółka jest podatnikiem VAT, wspólnik jako nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC.

Wskazać jednak należy, że przepisy ustawy o PCC określają, że ta generalna zasada obowiązuje w zmodyfikowanej postaci, gdy przedmiotem transakcji sprzedaży jest nieruchomość.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC w przypadku transakcji takich jak umowy sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, nabywca będzie podlegał PCC, także gdy dana czynność jest zwolniona z VAT. W pozostałych sytuacjach opodatkowanie PCC nie występuje, zarówno gdy transakcja jest opodatkowana VAT, jak i gdy jest z tego podatku zwolniona.

Wspólnik, który nabywa nieruchomość od spółki, musi w pierwszej kolejności ustalić, czy dla spółki czynność ta jest opodatkowana VAT, czy też jest z tego podatku zwolniona. Jeśli spółce przysługuje zwolnienie, wówczas wspólnik płaci PCC od nabycia nieruchomości.

– Zwolnienia mogą wynikać zarówno z ustawy o VAT, jak i z rozporządzenia wykonawczego do ustawy – dodaje Filip Siwek.

Nabywcy towarów nie zwalnia z obowiązku zapłaty PCC, nawet gdy spółka jako sprzedawca błędnie przyjmie, że transakcja podlega opodatkowaniu VAT. W przypadku gdy w przyszłości doszłoby do ustalenia, że sprzedaż nieruchomości korzystała ze zwolnienia, wspólnik będzie musiał zapłacić PCC wraz odsetkami.

Podstawa prawna

Art. 2 pkt 4 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.).