Odszkodowanie za zerwaną umowę najmu stanowi koszt uzyskania przychodu

Najemca może zerwać umowę najmu ze względu np. na znalezienie nieruchomości w lepszej lokalizacji albo możliwości podpisania umowy o niższym czynszu. Również wynajmujący może zerwać umowę, bo np. chce szybko sprzedać przedmiot najmu. W takich przypadkach strona poszkodowana może żądać wypłaty odszkodowania. Powstaje pytanie, czy przedsiębiorca, który wypłaca odszkodowania z tytułu zerwania umowy przed terminem jej zakończenia, może zaliczyć do kosztów podatkowych prowadzonej działalności tak wypłacone odszkodowanie.

Jeśli pod uwagę wziąć art.16 ust. 1 pkt 22 ustawy o CIT (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 74, poz. 397) lub art. 23 ust. 1 pkt 19 ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.), to kosztem uzyskania przychodu nie są kary umowne i odszkodowania z tytułu: wad dostarczonych towarów lub wykonanych robót i usług, zwłoki w dostarczeniu towaru wolnego od wad, zwłoki w usunięciu wad towarów albo zwłoki w usunięciu wad wykonanych usług i robót.

Jak mówi Monika Zawadzka z KPMG biuro w Krakowie, pozostałe kary umowne oraz odszkodowania zapłacone przez podatnika mogą stanowić koszt podatkowy, o ile zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodu, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodu.

Jej zdaniem odszkodowania z tytułu zerwania umowy najmu zasadniczo nie można uznać za koszt podatkowy, bowiem w razie odstąpienia od umowy najmu przedsiębiorca zazwyczaj traci źródło swoich przychodów. Ważna jest jednak przyczyna takiego działania prowadzącego w konsekwencji do konieczności zapłaty odszkodowania.

Jeśli podatnik będzie w stanie udowodnić, że zerwanie niekorzystnej umowy było działaniem korzystnym z uwagi np. na możliwość zawarcia długoterminowej umowy o niższym czynszu lub o korzystniejszej lokalizacji, wydatek taki powinien zastać zakwalifikowany jako zmierzający do zabezpieczenia ich źródła przychodów.

– Takie odszkodowanie za zerwanie umowy najmu będzie mogło zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów – wyjaśnia Monika Zawadzka.

Wskazać można również na wyrok NSA (sygn. akt II FSK 1915/07), zgodnie z którym możliwe jest powiązanie kosztu odszkodowania za natychmiastowe rozwiązanie umowy najmu z przychodem ze sprzedaży nieruchomości.