•  Część firm deweloperskich notowanych na giełdzie traktuje sprzedaż mieszkań jak zawarcie umowy o budowę
  •  W rezultacie takiego działania dochodzi do zawyżenia wyniku finansowego tych deweloperów
  •  Wydanie interpretacji do międzynarodowego standardu uniemożliwi dalsze stosowanie takich nieprawidłowych rozwiązań

ANALIZA

Wiele firm deweloperskich zawyża wynik finansowy. Dzieje się tak przede wszystkim w przypadku spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, które prezentują przychody na podstawie Międzynarodowego Standardu Rachunkowości (MSR) 11 - Umowy o usługę budowlaną.

Stosowanie takiej praktyki przez deweloperów potwierdza Roman Seredyński, prezes zarządu Europejskiego Centrum Audytu (ECA). Twierdzi on, że takie postępowanie pozwala na ujmowanie przychodów i kosztów w miarę postępów prac i realizacji postanowień umowy.

- Nie jest to podejście prawidłowe, choć wynika z braku precyzji w przepisach międzynarodowych - uważa nasz rozmówca.

Wyjaśnia, że spółka stosująca MSR 11 zakłada, że kupujący mieszkanie podpisał z nią umowę o usługę budowlaną polegającą na wybudowaniu mieszkania i zakłada pewność co do osiągnięcia korzyści ekonomicznych. Zarówno pierwszy, jak i drugi warunek nie jest spełniony.

Produkt nie usługa

Według prezesa zarządu ECA, jeżeli klient podpisuje umowę przedwstępną, to umowa ta stanowi o zakupie mieszkania, a więc gotowego produktu. Nie jest to więc umowa o usługę, lecz o produkt gotowy, który ma dłuższy cykl produkcyjny. Ponadto w przypadku braku spełnienia tego warunku, czyli wybudowania mieszkania lub domu, spółka deweloperska jest zobligowana do zwrotu pobranych od klienta zaliczek.

- Pewność dotycząca osiągnięcia korzyści ekonomicznych nie jest spełniona, a pojawia się ona dopiero w momencie podpisania aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż - wyjaśnia Roman Seredyński.

Będzie interpretacja

Komisja ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF) zamierza uniemożliwić stosowanie nieprawidłowych rozwiązań w zakresie ujmowania przychodów. Jak twierdzi Michał Kołosowski, biegły rewident, członek zarządu ECA, w lipcu 2007 r. komisja wydała projekt KIMSF D 21dotyczący sprzedaży nieruchomości i sposobu ujmowania tych przychodów w sprawozdaniu finansowym jednostek gospodarczych. Termin przesyłania uwag upłynął 5 października 2007 r.

- Projekt ten został opracowany w celu doprecyzowania przepisów dotyczących rozpoznawania przychodów przez spółki dokonujące sprzedaży nieruchomości, a przede wszystkim niejasności związanych ze stosowaniem MSR 11 i MSR 18 dla wyceny przychodów - wyjaśnia nasz rozmówca. Dodaje również, że zgodnie z wytycznymi prezentowanymi w projekcie spółki deweloperskie dokonujące sprzedaży gotowych mieszkań powinny stosować do wyceny przychodów zasady stosowane dla sprzedaży wyrobów gotowych, a więc zgodnie z punktem 14 MSR 18. Ekspert podkreśla, że MSR 11 może być stosowane przy sprzedaży nieruchomości w przypadku gdy umowa dotyczy czynników wskazujących na usługę budowlaną, czyli kupujący ma możliwość określenia istotnych warunków strukturalnych projektu oraz posiada kontrolę nad aktywem i ryzyka przechodzą na kupującego w miarę postępu prac.

Analizując te dwa punkty, w interpretacji zwraca się uwagę, że klient dokonujący zakupu mieszkania od dewelopera ma niewielkie możliwości negocjacyjne i dotyczą one jedynie drobnych zmian, a nie ważnych elementów nieruchomości.

Ryzyko dewelopera

Ryzyka dotyczące realizacji budowy znajdują się po stronie dewelopera i to on sprawuje kontrolę nad posiadanymi aktywami.

- Zgodnie z KIMSF, w przypadku umów na usługę budowlaną właścicielem gruntu jest kupujący, a w przypadku sprzedaży mieszkań przez deweloperów sytuacja jest odwrotna - twierdzi Michał Kołosowski.

Komisja ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej wyjaśnia również, że przy umowie o usługę budowlaną (MSR 11) kupujący posiada prawo nawet do częściowo zakończonej inwestycji, a drugostronnie sprzedający zyskuje prawo do wynagrodzenia, nawet jeżeli inwestycja nie została ukończona. Podczas gdy deweloper zyskuje takie prawo do wynagrodzenia dopiero w momencie całkowitego ukończenia inwestycji. Według eksperta, interpretacja może mieć istotny wpływ na wyniki spółek deweloperskich, które muszą stosować międzynarodowe standardy rachunkowości.

Polskie wytyczne są jasne

Zdarza się, że również deweloperzy, którzy nie mają obowiązku stosowania MSR, ustalają swoje przychody w oparciu o MSR 11. W tym zakresie nie ma jednak wątpliwości, że jest to postępowanie nieprawidłowe. Małgorzata Chaciewicz-Latała, doradca podatkowy, właścicielka biura rachunkowego wyjaśnia, że zgodnie z art. 10 ustawy o rachunkowości, w sprawach nieuregulowanych przepisami ustawy, przyjmując zasady (politykę) rachunkowości, jednostki mogą stosować krajowe standardy rachunkowości wydane przez Komitet Standardów Rachunkowości. W przypadku braku odpowiedniego standardu krajowego, jednostki mogą stosować MSR.

Przepis wyraźnie więc mówi, że w przypadku istnienia krajowego standardu nie należy stosować międzynarodowych.

- Krajowego Standardu Rachunkowości nr 3 - Niezakończone usługi budowlane nie stosuje się do działalności budowlanej wykonywanej przez deweloperów we własnym zakresie z przeznaczeniem nieruchomości do odsprzedaży lub na wynajem - podkreśla nasza rozmówczyni. Dodaje, że już ten zapis uniemożliwia stosowanie międzynarodowych regulacji. W takiej sytuacji deweloper powinien stosować przepisy art. 28 ust. 3 dotyczące wyceny kosztu wytworzenia produktu. Z kolei przychód ze sprzedaży mieszkań firma powinna ujmować w momencie przekazania kontroli nabywcy. Do tego czasu otrzymane zaliczki należy ujmować w księgach jako przychody przyszłych okresów (art. 41 u.o.r.) traktowane jak zobowiązania.

Agnieszka Pokojska

agnieszka.pokojska@infor.pl