Kupując garaż w budynku w którym posiadamy mieszkanie, nie bierzemy pod uwagę, iż będziemy musieli od niego zapłacić podatek od nieruchomości. Nie zastanawiamy się również nad tym, że sama forma zakupu garażu zdecyduje, jak wysoki on będzie. Nie wiemy, że osoby, które dokonały tego w różny sposób, w różny też sposób zostaną opodatkowane. Przykładowo: aktem notarialnym spółdzielnia mieszkaniowa ustanawia na rzecz osoby fizycznej odrębną własność lokalu mieszkalnego, przenosząc na jej rzecz jego własność. Drugim aktem notarialnym ustanawia jednocześnie odrębną własność lokalu – garażu podziemnego wielostanowiskowego, przenosząc na jej rzecz własność udziału w lokalu (garażu) wraz z odpowiednim udziałem w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu.

Decyzja wójta

Po złożeniu przez nabywcę w urzędzie miasta informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych, organ podatkowy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) w drodze decyzji ustala w stosunku do nabywcy wysokość zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości za dany rok. Wysokość podatku odpowiada zakupionej przez nabywcę nieruchomość przy czym do opodatkowania mieszkania stosuje stawkę właściwą dla budynków mieszkalnych, natomiast dla miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym stawkę właściwą dla budynków pozostałych.

Najczęściej po otrzymaniu decyzji podatkowej kupujący stwierdzają, że stawka dla budynków pozostałych to około dwudziestokrotność stawki dla budynków mieszkalnych. W efekcie garaż kosztuje ich więcej niż znacznie większe powierzchniowo mieszkanie. W takiej sytuacji właściciele zaskarżają decyzję organu podatkowego do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego, wskazując iż organ podatkowy w sposób nieuzasadniony opodatkował powierzchnię miejsca postojowego w garażu podziemnym stawką właściwą dla budynków pozostałych. Ich zdaniem garaż powinien być opodatkowany stawką właściwą dla budynku mieszkalnego.

Niejednolite orzecznictwo

Orzecznictwie kolegiów, jak również sądów administracyjnych jest niejednolite w zakresie opodatkowania garaży. Część przyjmuje jako właściwą stawkę dla budynków pozostałych, część dla budynków mieszkalnych. Należałoby zatem rozważyć, która stawka jest prawidłowa.

Za stawką właściwą dla budynków mieszkalnych przemawia to, iż zgodnie z par. 65 ust. 2 rozp. ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2001 r. nr 38, poz. 454) przynależność budynków do odpowiedniego rodzaju ustala się zgodnie z zasadami Klasyfikacji Środków Trwałych w prowadzonej na podstawie przepisów o statystyce publicznej. W myśl zaś rozporządzenia Rady Ministrów z 10 grudnia 2010 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz.U. nr 242, poz. 1622) budynek mieszkalny to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Z kolei zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych budynek to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest stale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach. Ustawa nie definiuje zarówno pojęcia „budynek mieszkalny”, jak i „budynki pozostałe'', nie wprowadza odrębnej kategorii „garaże”. O stawce podatkowej powinny zatem decydować takie czynniki, jak umiejscowienie garażu oraz jego przeznaczenie. Zdaniem zwolenników stawki właściwej dla budynków mieszkalnych dla celów opodatkowania garaż znajdujący się w budynku mieszkalnym zalicza się w całości do pomieszczeń znajdujących się w bryle budynku, związanych z szeroko rozumianą funkcją zamieszkiwania. Tylko garaże wolno stojące kwalifikowane będą do grupy pozostałych budynków i będą podlegały opodatkowaniu według stawki wyższej.

Odmienna interpretacja

Za zastosowaniem stawki właściwej dla budynków pozostałych przemawia natomiast fakt, iż garaż będący częścią budynku mieszkalnego z własną księgą wieczystą na potrzeby prawa podatkowego powinien być uznany za odrębną nieruchomość, niepodlegającą opodatkowaniu stawkami dla budynków mieszkalnych. To, że znajduje się on w obrębie budynku mieszkalnego, nie może przesądza, że jest to część budynku mieszkalnego. Sam garaż bowiem nie spełnia jakikolwiek funkcji mieszkaniowej, zaś jako przedmiot odrębnej własności może stanowić przedmiot umowy sprzedaży czy wynajmu, na skutek której podmiotem korzystającym z garaży stałaby się np. osoba obca, nie mająca żadnego związku z samym budynkiem mieszkalnym i jego lokalami o charakterze mieszkaniowym (por. wyrok WSA w Poznaniu z 9 grudnia 2009 r., III SA/Po 768/09, wyrok WSA w Białymstoku z 11 marca 2008 r., I SA/Bk 12/08, LexPolonica nr 2236201 wyrok z 16 grudnia 2009 r., ISA/Bk 328/09). Skoro więc nabywcy odrębnym aktem notarialnym nabyli udział w lokalu niemieszkalnym – garażu podziemnym wielostanowiskowym, nabyty został udział w odrębnym lokalu, nie zaś przynależność do wcześniej zakupionego przez zainteresowanych wyodrębnionego lokalu mieszkalnego.

Nabycie garażu jako lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość prowadzi do tego, że lokal taki staje się odrębnym od budynku przedmiotem podatku od nieruchomości. To z kolei skutkuje koniecznością zastosowania do niego odrębnych stawek opodatkowania. Wynika to z treści przepisu art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z jej przepisami stawki podatkowe dotyczą nie tylko całych budynków, ale również ich poszczególnych części, w zależności od sposobu wykorzystania. Stawka podatku odnosząca się do budynków mieszkalnych miałaby zastosowanie do garażu jedynie w sytuacji, gdy stanowi on przynależność do lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy z 26 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.). W przypadku zaś miejsca postojowego, które samo w sobie nie stanowi odrębnej nieruchomości, osoba nabywająca udział we współwłasności lokalu będącego garażem nabywa prawa do takiego miejsca (miejsc) i płaci podatek jako współwłaściciel lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość.