ANALIZA

W nowej ustawie o VAT sprzedaż gruntu przez osoby fizyczne z majątku prywatnego zaczęła być kłopotliwa. Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu wydanym w poszerzonym siedmioosobowym składzie (sygn. akt I FPS 3/07) uznał, że okoliczność częstotliwej dostawy gruntów nie jest warunkiem uznania sprzedaży za działalność gospodarczą opodatkowaną VAT. Zdaniem sądu, do uznania danej transakcji za opodatkowaną VAT niezbędne jest działanie przez dany podmiot w charakterze podatnika VAT, tj. jako producenta, handlowca lub usługodawcy.

Prawo podatnika

- Podatnik, który nienależnie uiścił VAT, ma prawo do wystąpienia z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty, która występuje, jeżeli podatek ten został faktycznie zapłacony - wyjaśnia Robert Krasnodębski, radca prawny z Kancelarii Weil, Gotshal & Manges. Dodaje, że sposób opisu ceny nieruchomości w akcie notarialnym ma znaczenie drugorzędne.

Jednak kwestia, czy podatnikowi, który nienależnie zapłacił VAT, przysługuje prawo do żądania zwrotu nadpłaty, budzi czasami kontrowersje.

Beata Sokołowska, konsultant w dziale doradztwa podatkowego PricewaterhouseCoopers, podkreśla, że nie w każdej sprawie podatnicy mogą oczekiwać pomyślnego rozstrzygnięcia. Powodem negatywnej odpowiedzi urzędu może być np. to, że skoro podatnik złożył zgłoszenie rejestracyjne dla celów VAT przed sprzedażą gruntu, to może to oznaczać, że zamierzał działać w tym zakresie jako przedsiębiorca, tj. podatnik VAT. Ponadto, jeżeli dana transakcja sprzedaży nie podlega opodatkowaniu VAT, tzn. nie jest dokonywana w ramach obrotu profesjonalnego, powinna być przedmiotem podatku od czynności cywilnoprawnych - mówi Beata Sokołowska.

Rozliczanie transakcji

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, zobowiązanym do zapłaty tego podatku jest kupujący. W konsekwencji, jeśli wniosek sprzedającego grunt o stwierdzenie nadpłaty w VAT zostanie rozstrzygnięty pozytywnie, poszkodowany będzie kupujący, który może zostać obowiązany przez organy podatkowe do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, a także odsetek od zaległości podatkowych. W ocenie Beaty Sokołowskiej łatwo też sobie wyobrazić sytuację, w której kupujący będący osobą fizyczną poniósł koszt VAT w cenie gruntu, nie będąc uprawnionym do odliczenia tej kwoty od swojego zobowiązania podatkowego. W jej ocenie sprzedający, który odzyskał VAT, powinien zwrócić jego równowartość kupującemu. Jeżeli nie zrobi tego dobrowolnie, a kupujący uzyskał informację, że transakcja nie podlegała VAT, dostępnym środkiem dochodzenia zwrotu równowartości kwoty VAT przez kupującego od sprzedającego jest wytoczenie powództwa do sądu powszechnego.

Kinga Baran, dyrektor departamentu podatków pośrednich w Instytucie Studiów Podatkowych Modzelewski i Wspólnicy, zwraca uwagę, że wystawienie faktury przez sprzedawcę działek z majątku prywatnego, czyli niedziałającego jako podatnik VAT, po 1 stycznia 2008 r. może budzić ryzyko dla nabywcy takich działek. Chodzi o sytuacje, gdy nabywca jest podatnikiem VAT. Wskutek nowelizacji przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, od 1 stycznia 2008 r. nabywca nie będzie bowiem mógł dokonać odliczenia podatku naliczonego z faktury, która dokumentuje czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT. Nawet jeżeli ureguluje kwotę wynikającą z faktury, tj. zapłaci za nabywany grunt.

Trzeba zapłacić PCC

Należy też uwzględnić, że jeżeli sprzedaż działek (z majątku prywatnego danej osoby) nie podlega opodatkowaniu VAT, to z tego tytułu powinien zostać zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC).

- Podatnik, który zamiast PCC zapłacił VAT, musi więc uregulować swoje zobowiązanie podatkowe w PCC - mówi Robert Krasnodębski. W praktyce organ podatkowy, zwracając kwotę nadpłaty VAT, powinien z urzędu zaliczyć część nadpłaty na poczet zaległego PCC. Ekspert zauważa, że od 2007 roku PCC przy umowie sprzedaży płaci tylko kupujący. Stąd też dla transakcji przeprowadzonych po tym dniu, zwrot nadpłaty otrzyma sprzedawca. Natomiast do zapłaty PCC będzie zobowiązany kupujący. Fakt ten może wpływać na decyzje o wszczęciu postępowania w sprawie nadpłaty.

Ważne!

Kupujący, zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych PCC, który nie uregulował go w ciągu 14 dni od sprzedaży, powinien to niezwłocznie uczynić, składając deklarację PCC-3 i płacąc odsetki za zwłokę

ALEKSANDRA TARKA

aleksandra.tarka@infor.pl