Od 20 lutego zaczną obowiązywać nowe regulacje dotyczące ustanawiania hipotek. Nie zmieniają się jednak przepisy o podatku od czynności cywilnoprawnych od hipoteki. Według ekspertów mogą pojawić się problemy z rozliczeniami podatkowymi.
Nie będzie już podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną. Wierzyciel będzie mógł zabezpieczyć kilka wierzytelności jedną hipoteką lub podstawić nową wierzytelność w miejsce dotychczas zabezpieczonej. Ponadto wierzyciele będą mogli zdecydować, które roszczenia chcą objąć zabezpieczeniem hipotecznym. Znowelizowane przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, które zaczną obowiązywać 20 lutego, umożliwiają im bowiem podmianę wierzytelności z zachowaniem pierwszeństwa hipotek, które ustanowili wcześniej. W ten sposób roszczenia z nowo udzielonych kredytów będą mogły zająć miejsca praw wcześniej ustalonej pozycji w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dłużnika. Problem w tym, że przy okazji nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie znowelizowano przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W związku z tym – jak sygnalizują eksperci – może powstać wiele sytuacji, w których podatnicy nie będą wiedzieć, czy dana czynność powinna być opodatkowana, czy z podatku zwolniona.

Skutki podatkowe

Zmiany, jakie wprowadza nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece wchodząca w życie 20 lutego, będą przyczyną wielu wątpliwości związanych z opodatkowaniem hipotek podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Rafał Ciołek, doradca podatkowy, dyrektor w firmie doradczej KPMG, zwraca uwagę, że nowelizacja ta jest w wielu miejscach wręcz rewolucyjna, a ustawodawca nie przewidział żadnych zmian w przepisach o PCC. Jedna ze zmian umożliwia zastępowanie zabezpieczonej wierzytelności inną wierzytelnością przysługującą temu samemu wierzycielowi.
– Zgodnie z dodanym art. 683 możliwe będzie wielokrotne wykorzystanie tej samej hipoteki do zabezpieczenia różnych wierzytelności. Zastąpienie zabezpieczonej wierzytelności inną tego samego wierzyciela wiąże się ze zmianą treści hipoteki – zauważa Rafał Ciołek.
Również Kamil Łukasik, prawnik w Departamencie Podatkowym Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna, stwierdza, że nie jest pozbawiona wątpliwości ocena podatkowych skutków zastąpienia zabezpieczonej wierzytelności inną wierzytelnością tego samego wierzyciela, co umożliwiać ma znowelizowana ustawa o księgach wieczystych i hipotece.
– Brak odpowiednich zmian w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, w odpowiedzi na nowelizację ustawy o księgach wieczystych i hipotece, może rodzić wątpliwości w zakresie opodatkowania czynności zastąpienia zabezpieczonej wierzytelności inną wierzytelnością – ocenia Wojciech Kaczmara, starszy konsultant w Accreo Taxand.
Ekspert tłumaczy, że według znowelizowanych przepisów zastąpienie wierzytelności będzie polegało na zmianie treści hipoteki w formie umowy między wierzycielem i dłużnikiem i podlegać będzie wpisaniu do księgi wieczystej. Taka umowa nie będzie podstawą do ustanowienia nowej hipoteki, jednak ponieważ wpływa na treść dotychczasowej czynności, może podlegać PCC.



Zakres PCC

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje zamknięty katalog czynności cywilnoprawnych podlegających podatkowi. Kamil Łukasik przypomina, że do czynności tych zalicza się m.in. ustanowienie hipoteki. Opierając się zatem na literalnej wykładni ustawy, przyjąć należy, że jedynie ustanowienie, tj. wykreowanie nowej hipoteki, rodzi konsekwencje na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych.
– Tym samym, zmiana w zakresie hipoteki już istniejącej pozostawałaby poza zakresem zastosowania normy dotyczącej obowiązku podatkowego z tytułu ustanowienia hipoteki – mówi Kamil Łukasik.
Według eksperta z taką zmianą mamy – jak się wydaje – do czynienia w przypadku zastąpienia wierzytelności, o którym stanowi nowelizacja do ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Wojciech Kaczmara, przypomina, że przy ustanowieniu hipoteki podatek oblicza się biorąc za podstawę opodatkowania kwotę zabezpieczonej wierzytelności oraz stawkę 0,1 proc. Jeżeli wysokość wierzytelności nie została ustalona podatek uiszcza się w wysokości 19 zł.
– Jednocześnie, PCC podlegają zmiany umów podlegających opodatkowaniu jeżeli powodują podwyższenie podstawy opodatkowania – podkreśla Wojciech Kaczmara.
W tym kontekście Rafał Ciołek pyta, czy ta zmiana hipoteki powinna podlegać PCC? Zdaniem eksperta z KPMG taka „podmiana” nie będzie pociągała za sobą konieczności ponownego uiszczenia podatku. W świetle przepisów ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC podlega co prawda zmiana umowy hipoteki, ale tylko wówczas, jeśli powoduje ona podwyższenie podstawy opodatkowania PCC.

Zmiana umowy

Można też przyjąć, że zmiana wierzytelności mogłaby dotyczyć objęcia hipoteką wierzytelności wyższej niż zmieniana. Wówczas – jak stwierdza Kamil Łukasik – należałoby rozważyć, czy taka czynność nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych jako zmiana umowy o ustanowienie hipoteki.
Z przedmówcą zgadza się Wojciech Kaczmara, który komentując sprawę, wyjaśnia, że umowa zastąpienia wierzytelności będzie podlegać opodatkowaniu, w przypadku gdy kwota nowej wierzytelności będzie wyższa od kwoty wierzytelności dotychczas zabezpieczonej.
Rafał Ciołek zauważa, że pewne problemy mogą też pojawić się w przypadku rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Dokonanie tej czynności będzie bowiem wymagało ustanowienia nowej hipoteki. Celem omawianych zmian było uelastycznienie instytucji hipoteki oraz obniżenie kosztów ustanowienia zabezpieczenia w tej formie. Przy okazji – jak komentuje Rafał Ciołek – osiągnięty zostanie jeszcze jeden cel: dezinformacja podatników.