Wynajmujący, który otrzymuje od najemcy opłaty np. za wywóz śmieci, uzyskuje przychód, od którego musi zapłacić podatek. Nieistotny jest fakt, że kwoty te wynajmujący wpłaca na konto np. wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej.

– Takie stanowisko uzyskałem w swoim urzędzie skarbowym. Urzędnik powiedział też, że w sytuacji gdy najemca sam będzie wpłacał należne kwoty za wywóz śmieci na odpowiednie konto, u mnie – jako wynajmującego – nie powstanie przychód do opodatkowania – żali się pan Tadeusz w rozmowie z nami.

Zdaniem ekspertów taka interpretacja jest błędna. Co więcej, w 2004 roku minister finansów w interpretacji ogólnej stwierdził, że opisane wpłaty nie są przychodem wynajmującego. Niedoinformowany urzędnik skarbowy powinien więc zapoznać się ze stanowiskiem swojego szefa, zwłaszcza że jest ono korzystne dla podatników.

Powstanie przychodu

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Paweł Małecki, doradca podatkowy w Kancelarii Doradztwa Podatkowego Pama, wskazuje, że jeśli w wyniku najmu najemca płaci wynajmującemu również za media oraz inne świadczenia, to taki zwrot pieniędzy za te świadczenia stanowi przychód podatkowy. Oczywiście świadczenia te płacone przez wynajmującego stanowią koszt uzyskania przychodu.

– Zatem przy ogólnych zasadach opodatkowania dochód jest i tak zerowy, ponieważ koszty równoważą przychody. Jeśli wpłaty wprost na konto wspólnoty mieszkaniowej będzie dokonywał najemca, to nie wystąpi przychód, ale też nie wystąpią koszty – tłumaczy Paweł Małecki.

Sytuacja – zdaniem eksperta – jest neutralna. Problemem byłby najem opodatkowany ryczałtowo. Z przepisów wynika wprost konieczność opodatkowania ryczałtem też opłat za wspólnotę, telefon itd. płacone wprost wynajmującemu.

– Na szczęście Ministerstwo Finansów zgodnie z zasadami logiki nie nakazuje liczyć podatku ryczałtowego od tych świadczeń (np. pismo Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście z 26 stycznia 2006 r. nr PB1-415-6-06AD) – zauważa Paweł Małecki.

Rozliczanie najmu

Umowy najmu lokalu na ogół zobowiązują najemców (tj. użytkowników) do regulowania wszelkich opłat związanych z przedmiotem najmu. Marek Janikowski, asystent podatkowy w Independent Tax Advisers, podkreśla, że dość często najemcy nie regulują tych opłat samodzielnie, lecz przekazują właścicielom lokali środki na opłaty, do których są zobowiązani.

Jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia dodatkowych opłat w związku z użytkowaniem lokalu (np. opłata za wodę, wywóz śmieci, media), to otrzymane przez wynajmującego należności z tytułu tych opłat nie będą stanowiły jego przychodu. Małgorzata Pastuszek, asystent podatkowy w Taxplan, stwierdza, że nie można ich bowiem nazwać pozostawionymi do dyspozycji podatnika. Na taki stan rzeczy nie ma wpływu fakt, że wynajmujący przelewa te należności na konto najemcy, a najemca dokonuje wpłaty na rzecz odpowiednich podmiotów.

– Najemca pełni jedynie funkcję pośrednika w przekazywaniu płatności – stwierdza Małgorzata Pastuszek.

Dziwna wykładnia

Karolina Kierod, konsultant w spółce doradztwa podatkowego Piekielnik i Partnerzy we Wrocławiu, uważa, że wskazane dziś stanowisko urzędu skarbowego jest błędne. W przypadku gdy umowa najmu stanowi, że oprócz czynszu na najemcy ciążą także opłaty dodatkowe (np. opłaty za media), wówczas nie powstaje po stronie wynajmującego przychód podatkowy bez względu na to, czy opłaty te są ponoszone przez najemcę bezpośrednio na rzecz określonego podmiotu (np. dostawcy mediów), czy też pośrednio – przez przelew stosownej kwoty pieniężnej na konto wynajmującego.

– W sytuacji pośredniego ponoszenia tych opłat przez najemcę wpłata na rzecz wynajmującego określonej kwoty nie stanowi dla wynajmującego przysporzenia majątkowego o charakterze definitywnym (trwałym), w związku z czym zgodnie z doktryną prawa podatkowego nie może ona zostać uznana za przychód podatkowy wynajmującego – argumentuje Karolina Kierod.

Nasza rozmówczyni dodaje, że wynajmujący pełni wówczas jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a określonymi podmiotami (np. dostawcami mediów). W konsekwencji opłaty te – jako niestanowiące przysporzenia majątkowego – nie powodują u wynajmującego powstania przychodu podlegającego PIT. Co korzystne dla podatników, aktualnie większość organów podatkowych podziela to stanowisko (np. interpretacja nr IBPBII/2/415-895/10/ŁCz).

Utrwalone stanowisko

Minister finansów 18 marca 2004 r. wydał ogólną interpretację w omawianym przez nas zakresie (nr PB2/MK/RB-033-050-132/04). Marek Janikowski zwraca uwagę, że zgodnie z wyjaśnieniami resortu opłaty związane z przedmiotem najmu (np. czynsz do spółdzielni czy opłaty za media) nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa jest w art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, i nie powodują przysporzenia po stronie właściciela, jeżeli umowa zobowiązuje najemcę do ich ponoszenia.

– Wydawane w ostatnich latach interpretacje indywidualne potwierdzają to stanowisko – dodaje Marek Janikowski.

Podobny pogląd wyraził np. dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 12 listopada 2010 r. (nr IBPBII/2/415-920/10/MM). Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach zastrzegł jednocześnie, że aby przychód nie powstał po stronie właściciela lokalu, umowa musi zobowiązywać najemcę do opłacania dodatkowych wydatków związanych z lokalem. Marek Janikowski podpowiada, że jeżeli właściciel wynajmowanej nieruchomości otrzymał w urzędzie skarbowym informację, że powinien opodatkować tego rodzaju otrzymane środki, powinien wystąpić do właściwego dyrektora izby skarbowej z wnioskiem o interpretację indywidualną. Mając na uwadze, że dotychczasowa linia orzecznicza w tym zakresie jest jednolita, uzyskanie korzystnej interpretacji jest prawdopodobne.