Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od zakupu jest opodatkowana. Nie płaci się PIT, gdy pieniądze ze sprzedaży wydamy na inne cele mieszkaniowe. Okres przedawnienia w przypadku tej ulgi mieszkaniowej wynosi aż 7 lat.
Podatnicy, którzy chcieli skorzystać ze starej ulgi mieszkaniowej (dotyczy nieruchomości nabytych do końca 2006 roku i sprzedanych w ciągu 5 lat), ale nie spełnili warunków uprawniających do jej zastosowania, nie mają co liczyć na przedawnienie zobowiązania w ciągu 5 lat. Jak potwierdził ostatnio Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (sygn. akt I SA/Gd 813/10), jeśli podatnik po sprzedaży mieszkania złoży oświadczenie o przeznaczeniu środków ze sprzedaży w ciągu 2 lat na inne cele mieszkaniowe i nie dotrzyma tej obietnicy, nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z PIT. Co więcej, okres przedawnienia podatku będzie liczony od upływu tego 2-letniego okresu.

Niekorzystny wyrok

Błędne obliczenie okresu przedawnienia doprowadziło skarżącego w sprawie gdańskiej do porażki w sądzie i w efekcie konieczności zapłaty podatku. Skarżącym był małżonek, który w grudniu 2003 roku kupił nieruchomość, a w lutym 2004 roku ją sprzedał. Nie chciał jednak zapłacić podatku dochodowego, więc złożył oświadczenie, że w ciągu 2 lat przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży na inne cele mieszkaniowe. Jak ustalił naczelnik urzędu skarbowego, skarżący nie postąpił zgodnie ze swoim oświadczeniem, ponieważ przeznaczył środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na remont budynku, który nie był jego własnością (był własnością jego żony). Przez następne 4 lata nic się nie działo.
Naczelnik urzędu w 2010 roku postanowił jednak działać i uznał, że u skarżącego powstała zaległość podatkowa, a podatnik ma zapłacić 4 tys. zł podatku (10 proc. od 40 tys. zł uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości). Podatnik twierdził, że zobowiązanie się przedawniło.
Jak orzekł sąd, zgodnie z art. 70 par. 1 Ordynacji podatkowej (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 8, poz. 60 z późn. zm.) zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku.
Jednak zdaniem WSA w Gdańsku złożenie oświadczenia przedłużyło okres przedawnienia o następne 2 lata i wynosi 7 lat. Sąd uzasadniał, że złożenie oświadczenia skutkowało odroczeniem terminu płatności na okres dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży lokalu.

Podobne regulacje

Jak wyjaśnia Jarosław Ziółkowski, doradca podatkowy z LTA, regulacje dotyczące zwolnień z podatku dochodowego od osób fizycznych przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, które zostały nabyte do 31 grudnia 2006 r. (tego okresu dotyczył wyrok WSA w Gdańsku) oraz po 1 stycznia 2009 r., są do siebie zbliżone. Ich sens sprowadza się do zwolnienia z podatku tej części pozyskanych w wyniku zbycia środków finansowych, która została przeznaczona na określony przepisami cel mieszkaniowy. Środki te powinny zostać wydatkowane w terminie 2 lat od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości.
– Jeśli podatnik nie spełni warunków do skorzystania ze zwolnienia, w szczególności nie wyda w dwuletnim terminie zadeklarowanych wcześniej kwot, musi się liczyć z zapłatą podatku w części odnoszącej się do niewydatkowanej kwoty – przypomina ekspert. Konsekwencją niespełnienia warunków zwolnienia będzie również obowiązek zapłaty odsetek za zwłokę, należnych od pierwotnego terminu uiszczenia podatku, a zatem naliczanych wstecz.



Mocne argumenty

Jarosław Ziółkowski przyznaje, że w przypadkach dotyczących nieruchomości nabytych do końca 2006 roku orzecznictwo sądowe przyjmuje, że jeśli podatnik zechce skorzystać ze zwolnienia, to dzień, od którego biegnie początek terminu przedawnienia, przesuwa się o 2 lata, w ciągu których powinno się wydatkować środki.
– Jest to wykładnia niekorzystna dla podatników. Osoby, które nie spełnią warunków do skorzystania ze zwolnienia, muszą mieć świadomość, że termin przedawnienia zobowiązania podatkowego ulega w takim przypadku przedłużeniu – uważa Jarosław Ziółkowski.
Identyczne stanowisko prezentuje Marek Jarocki, senior menedżer w Ernst & Young. Jego zdaniem gdański sąd przedstawił mocne argumenty w tej sprawie. Termin przedawnienia podatku od przychodu ze zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych do końca 2006 roku upływa 5 lat po końcu roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Jeżeli nie wydano środków na reinwestycję w ciągu 2 lat, to dłużej o ten okres trzeba czekać na przedawnienie.
Również zdaniem Dominika Szczygła, radcy prawnego i doradcy podatkowego w kancelarii MSDS, sąd prawidłowo przyjął, że termin przedawnienia liczony jest dopiero od końca roku, w którym ten przedłużony termin przypadał.
– Dyskusyjny jest jedynie pogląd sądu, że przedłużenie terminu przedawnienia wynika ze złożenia oświadczenia o zamiarze wydatkowania środków – uważa Marek Jarocki.
– Jeśli przyjrzymy się bliżej przepisom – stwierdza – to zauważymy, że samo oświadczenie podatnika nie ma decydującego znaczenia, zarówno dla możliwości skorzystania ze zwolnienia, jak i dla biegu terminów przedawnienia.

Minister wbrew sądom

Stanowiska naczelnika urzędu skarbowego i dyrektora izby skarbowej w sprawie gdańskiej były dla skarżącego niekorzystne. Jednak Jarosław Ziółkowski zwraca uwagę na ciekawe stanowisko ministra finansów. W piśmie z 8 września 2005 r. (nr PB2/AD-033-0267-999/05) minister wyjaśnił, że termin przedawnienia zobowiązania podatkowego biegnie od końca roku, w którym upłynął termin zapłaty podatku, i jest on niezależny od tego, czy podatnik złożył oświadczenie o przeznaczeniu przychodu na cele mieszkaniowe. A więc minister w 2005 roku zaprezentował inną wykładnię niż sąd w omawianym wyroku.

Obecna ulga mieszkaniowa

Jak wspomnieliśmy, konstrukcja ulgi w PIT (zwolnienia) w przypadku nowych mieszkań (nabytych od 1 stycznia 2009 r.) jest podobna do tej, która obowiązywała do końca 2006 roku. Marek Jarocki dodaje, że zarówno starsze, jak i nowsze nieruchomości można zbyć bez podatku, jeżeli uzyskane dla siebie środki ze zbycia przeznaczy się na własne potrzeby mieszkaniowe.
– Ważne jest więc, aby przychody ze zbycia trafiły do majątku tego podatnika, który następnie będzie wydawał je na przykład na przebudowę własnego mieszkania – radzi nasz rozmówca.
Jego zdaniem szczególną ostrożność powinni zachować małżonkowie, którzy dokonują transakcji mieszkaniowych w ramach majątków odrębnych, nieobjętych współwłasnością małżeńską.