• Do 30 kwietnia 2008 r. trzeba w zeznaniu rocznym wykazać podatek ze sprzedaży nieruchomości
  • Specjalne rubryki dla takich transakcji przewidują tylko formularze: PIT-36, PIT-36L i PIT-38
  • Podatnicy, którzy zarabiali na najmie rozliczanym ryczałtem i sprzedali mieszkanie, złożą dwa zeznania

ANALIZA

Podatek ze sprzedaży nabytych po 1 stycznia 2007 r. mieszkania czy domu, której podatnik dokonał w ubiegłym roku, trzeba wykazać w rocznym PIT. Z uwagi na fakt, że dochodów ze zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł, w rocznych zeznaniach zostały wydzielone specjalne rubryki na wpisanie podatku z transakcji sprzedaży.

Jednak te specjalne rubryki zostały uwzględnione tylko w trzech zeznaniach: PIT-36, PIT-36L i PIT-38. Nie ma ich ani w PIT-37, ani w PIT-28.

- Takie rozwiązanie jest słuszne. Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie podlega łączeniu z dochodami z innych źródeł. Wykazanie go w zeznaniu PIT-36, PIT-36L lub PIT-38 jest wystarczającym rozwiązaniem prawnym - wyjaśnił dr Robert Zajdler, ekspert podatkowy z Instytutu Sobieskiego.

Dodał także, że PIT-28 oraz PIT-37 mają dość wąskie zastosowanie. Z kontrolnego punktu widzenia dodanie do tych zeznań dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości znacznie zwiększyłoby koszty kontroli podatkowej i byłoby mniej efektywne kosztowo. Łatwiejsze jest wypełnienie innego zeznania przez podatnika, czy też w ostateczności wysłanie dwóch zeznań.

19 proc. od dochodu

Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych lub wytworzonych (oddanych do użytkowania) po 1 stycznia 2007 r. podlega opodatkowaniu 19-proc. stawką PIT. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie. Dochodu z tego tytułu nie łączy się z dochodami z innych źródeł. Ewelina Lelito, asystent w BDO Numerica, wskazała, że w omawianym przypadku nie mamy do czynienia z dochodem z odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, gdy zbycie następuje w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, w tym przypadku zasadne jest nierozliczanie tego dochodu na formularzu PIT-28. W związku z tym, poza formularzem PIT-28 podatnik powinien złożyć, w zakresie przedmiotowego dochodu, dodatkowo deklarację PIT-36, pod warunkiem że nie korzysta z ulgi meldunkowej.

W przypadku gdy przychód z odpłatnego zbycia jest związany ze źródłem przychodów z działalności gospodarczej (ryczałt), wystarczy złożenie samego PIT-28.

- Jeżeli intencją ustawodawcy było zagwarantowanie rozliczeń na formularzu PIT-37 podatnikom osiągającym przychód m.in. wyłącznie za pośrednictwem płatnika, to podatnicy osiągający przychód z odpłatnego zbycia nie spełniają warunków do rozliczeń na formularzu PIT-37 i wypełniają PIT-36 - argumentowała Ewelina Lelito.

Rozliczenie dla wybranych

W zeznaniach za 2007 rok podatnicy podatku dochodowego będą dokonywać rozliczeń podatku od dochodów z tytułu sprzedaży niektórych nieruchomości na nowych zasadach. Michał Grzybowski, starszy menedżer, doradca podatkowy w Ernst & Young, wyjaśnił, że zgodnie z obowiązującymi od 1 stycznia 2007 r. przepisami, dochód (obliczony jako różnica pomiędzy przychodem a kosztami) ze sprzedaży nieruchomości nabytych lub wybudowanych po tej dacie podlega opodatkowaniu 19-proc. stawką podatkową. Jeżeli więc podatnikowi nie przysługuje zwolnienie z opodatkowania takiego dochodu, np. w związku z uprzednim zameldowaniem na pobyt stały w zbywanym mieszkaniu, powinien on dokonać rozliczenia dochodu i podatku w zeznaniu rocznym. Rodzaj formularza, na którym należy wykazać te dochody, zależy od tego, jakie inne dochody osiąga dana osoba.

- Jeżeli zatem podatnik poza dochodem ze zbycia nieruchomości uzyskał jedynie dochody ze zbycia papierów wartościowych, powinien dokonać rozliczenia na formularzu PIT-38. Natomiast dla osoby, która osiąga dochody ze stosunku pracy i dotychczas rozliczała się na formularzu PIT-37, a uzyskała dochód za sprzedaży nieruchomości, opodatkowany podatkiem w wysokości 19 proc. za rok 2007, nastąpi zmiana formularza. Osoba taka zadeklaruje swoje dochody zarówno ze stosunku pracy, jak i ze zbycia nieruchomości na PIT-36 - dodał Michał Grzybowski.

Transakcje sprzed 2007 roku

Sposób obliczenia podatku z tytułu zbycia nieruchomości zależny jest od daty nabycia nieruchomości. Na ten aspekt zwróciła uwagę Hanna Filipczyk, menedżer w Accreo Taxand, która stwierdziła, że jeżeli do nabycia doszło przed 1 stycznia 2007 r., zastosowanie mają przepisy ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku. Na ich podstawie dokonują- cy sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku podatkowego, w którym ją nabył, uiszcza 10-proc. zryczałtowany podatek od przychodu. W terminie 14 dni od dnia transakcji podatnik ma obowiązek zgłosić sprzedaż, składając formularz PIT-23, i zapłacić podatek.

Do nieruchomości nabytych (wybudowanych) po 1 stycznia 2007 r. stosuje się przepisy ustawy o PIT zmienione z początkiem 2007 roku.

- Na ich mocy sprzedający nieruchomość przed upływem pięcioletniego okresu uiszcza 19-proc. zryczałtowany podatek od dochodu. Podatek płatny jest w terminie złożenia zeznania rocznego, tj. do 30 kwietnia roku następnego - podkreśliła Hanna Filipczyk.

Według naszej rozmówczyni, w zeznaniu PIT-28 wykazywane są wyłącznie przychody objęte ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jeżeli sprzedaży nieruchomości (poza działalnością gospodarczą) dokonała osoba korzystająca z tej formy rozliczeń, ma obowiązek złożenia obok PIT-28 również PIT-36. Pozostałe osoby wykazują ten podatek w zeznaniu PIT-36 lub PIT-36L (jeśli prowadzą działalność gospodarczą opodatkowaną stawką liniową PIT w wysokości 19 proc.).

Potrzebny jeden druk

Uwzględnienie podatku ze sprzedaży nieruchomości tylko w PIT-36, PIT-36L i PIT-38 może wprowadzać podatników w błąd. Adam Mariuk, menedżer w firmie Deloitte, proponuje rozwiązanie dla takiego zamieszania. Jego zdaniem warto pomyśleć nad opracowaniem jednego formularza zeznania rocznego.

Jak wyjaśnił, PIT-37 jest przewidziany jako proste zeznanie podatkowe, w którym podatnicy wykazują najbardziej podstawowe rodzaje dochodów, np. ze stosunku pracy czy z emerytur. Jeżeli chodzi o PIT-28, zeznanie to jest przewidziane do rozliczenia przychodów określonych w ustawie o ryczałcie ewidencjonowanym. Pozostałe zeznania (PIT-36, PIT-36L oraz PIT-38) również dotyczą kilku różnych rodzajów przychodów, uwzględniają jednak dodatkowo bardziej skomplikowane kwestie - przychody z zagranicy, opodatkowane ryczałtowo oraz z odpłatnego zbycia nieruchomości.

- Wielość zeznań podatkowych może rzeczywiście budzić kontrowersje wśród podatników. Dlatego też rozważenie wprowadzenia jednego zeznania podatkowego skupiającego wszystkie rodzaje przychodów wymienionych w ustawie o PIT wydaje się zasadne. Takie zeznanie byłoby bardziej obszerne, jednak podatnicy wypełnialiby wyłącznie rubryki ich dotyczące - radził Adam Mariuk.

KIEDY NIE TRZEBA SKŁADAĆ ZEZNANIA

Zeznania ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej nie składa się, gdy:

  • Sprzedano nieruchomość przed upływem 5 lat od jej zakupu
  • Podatnik był zameldowany w lokalu mieszkalnym co najmniej 1 rok
  • W ciągu 14 dni od zbycia złożono w urzędzie oświadczenie o prawie do zwolnienia z tytułu zameldowania

19 proc. dochodu wynosi od 1 stycznia 2007 r. PIT od sprzedaży nieruchomości. Do końca 2006 roku podatek ten wynosił 10 proc. i płacony był od przychodu

EWA MATYSZEWSKA

ewa.matyszewska@infor.pl