PYTANIE PODATNIKA

IZBA SKARBOWA W SZCZECINIE ODPOWIEDZIAŁA DLA GP

Tak

Poszukiwanie podobnych obiektów do analizy wartości rynkowej przedmiotu danej umowy nie ogranicza się do zakresu terytorialnego dzielnicy miasta czy miejscowości.

Strony czynności cywilnoprawnej, realizując fundamentalną zasadę prawa cywilnego - autonomii woli stron - kształtują łączący ich stosunek prawny według własnego uznania.

Przepisy prawa podatkowego określają natomiast warunki powodujące powstanie obowiązku podatkowego, normując konsekwencje prawnopodatkowe dokonanej czynności cywilnoprawnej. W sytuacji zawarcia umowy sprzedaży zgodnie z zasadami zawartymi w ustawie z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., podstawą opodatkowania przedmiotu umowy tym podatkiem jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego - art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy. Określa się ją na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 ustawy).

Wobec powyższego do wyceny przedmiotu umowy należy przyjąć ceny przeciętne, czyli wynikające z porównania cen maksymalnych i minimalnych obowiązujących w obrocie rzeczami (prawami) tego samego rodzaju i gatunku, przyjmując obiekty o cechach najbardziej zbliżonych do przedmiotu umowy oraz uwzględniając różnice w położeniu, stanie fizycznym czy prawnym i stopień zużycia. Do oceny przyjmuje się transakcje z okresu najbardziej zbliżonego do dnia zawarcia umowy sprzedaży, żeby uwzględnić okoliczności mające wpływ na obrót tego rodzaju przedmiotami (prawami). Należy zauważyć, iż poszukiwanie podobnych obiektów do analizy wartości rynkowej przedmiotu danej umowy nie ogranicza się do zakresu terytorialnego dzielnicy miasta czy miejscowości.

Z woli ustawodawcy jest to jedyny sposób określania wartości rynkowej przedmiotu umowy sprzedaży, stanowiącej podstawę opodatkowania tym podatkiem, a podstawa opodatkowania winna być wskazana w ustawie, co wyraża regułę określoną w art. 217 Konstytucji RP.

Odnosząc powyższe rozważania na grunt konkretnej umowy sprzedaży, należy wskazać, iż wartość rzeczywista transakcji (cena) może stanowić podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wówczas, gdy odpowiada ona wartości rynkowej.

EKSPERT WYJAŚNIA

MichaŁ Chudy

konsultant w katowickim biurze działu doradztwa podatkowego, Pricewaterhouse-Coopers

Tak

Ustalenie podstawy opodatkowania, odpowiednio dostosowując ceny sprzedaży nieruchomości położonych w innych lokalizacjach, wydaje się dopuszczalne.

Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z położonym na nim budynkiem podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podstawą wymiaru podatku jest wartość rynkowa, która w praktyce może różnić się od ceny sprzedaży ustalonej przez strony transakcji.

Wartość rynkowa w konkretnym przypadku powinna być ustalana z uwzględnieniem przeciętnych cen stosowanych w obrocie tego samego rodzaju przedmiotów z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu oraz stopnia zużycia. W praktyce, tak jak w sytuacji podatnika, ustalenie wartości rynkowej zgodnie z ustawą o PCC może jednak okazać się bardzo utrudnione ze względu na brak porównywalnych transakcji. W celu ustalenia wartości rynkowej w konkretnej sytuacji niezbędne jest bowiem zidentyfikowanie podobnych transakcji z dnia dokonania sprzedaży.

Z uwagi na występowanie znacznych różnic w cenach nieruchomości ze względu na ich lokalizację, bezpośrednie przyjmowanie cen sprzedaży nieruchomości położonych w innych dzielnicach należy uznać za niewłaściwe. Ceny te jednak mogą być punktem odniesienia dla ustalenia podstawy opodatkowania. Należy zauważyć, iż zgodnie z ustawą o PCC, wartość rynkową ustala się z uwzględnieniem miejsca położenia przedmiotu sprzedaży. Oznacza to, że wartość rynkową można ustalić na podstawie cen stosowanych w porównywalnych transakcjach z innych lokalizacji po odpowiednim ich skorygowaniu. Inne rozumienie sformułowania użytego w definicji wartości rynkowej, zgodnie z którym podatnik w celu ustalenia podstawy opodatkowania powinien wziąć pod uwagę ceny nieruchomości dokładnie z tej samej lokalizacji, w praktyce uniemożliwiałoby zastosowanie tego przepisu zarówno podatnikom, jak i organom podatkowym weryfikującym rozliczenia w PCC. W konsekwencji, wydaje się być dopuszczalne ustalenie podstawy opodatkowania odpowiednio dostosowując ceny sprzedaży nieruchomości położonych w innych lokalizacjach.

Dla potrzeb podstawy opodatkowania można określić przelicznik, według którego ceny nieruchomości z innych lokalizacji zostaną odpowiednio skorygowane. Przykładowo, w tym celu można wykorzystać różnice w cenach nieruchomości występujących w miejscu sprzedawanej nieruchomości oraz z innej dzielnicy, z której podatnik posiada dane z dnia dokonania sprzedaży. Im dłuższy okres podlega porównaniu, tym przelicznik będzie dokładniejszy, a ustalona w wyniku jego zastosowania podstawa opodatkowania rzetelniejsza.

Najlepszym jednak rozwiązaniem jest skorzystanie z wiedzy specjalisty w zakresie wycen nieruchomości. Podatnik może w tym celu powołać biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który ustali wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem kryteriów określonych w ustawie o PCC. Można przyjąć, że wycena dokonana przez rzeczoznawcę jest najwłaściwszym sposobem ustalania wartości rynkowej w przypadku braku danych o porównywalnych transakcjach. W konsekwencji, w sytuacji podatnika, wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę powinna pozwolić na ograniczenie ryzyka podatkowego związanego z zakwestionowaniem przez organy podatkowe wykazanej w deklaracji podstawy opodatkowania.

Opracował ŁUKASZ ZALEWSKI

PODSTAWA PRAWNA

■ Art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c), art. 6 ust. 2 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 68, poz. 450 z późn. zm.).