Podatnik, który rozlicza przychody z najmu według skali PIT, może uwzględniać koszty. Kosztem mogą być odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup wynajmowanego domu. Niektóre urzędy skarbowe odmawiają podatnikom prawa do odliczenia zapłaconych odsetek.
Przychody uzyskane z umów najmu podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Osoby, które zarabiają na najmie i jako sposób rozliczeń z fiskusem wybrały zasady ogólne, czyli płacenie podatku według skali PIT ze stawkami 18 i 32 proc., mogą uwzględniać koszty uzyskania przychodów. Jednym z takich kosztów mogą być odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup wynajmowanego mieszkania lub domu. Jednak niektóre urzędy skarbowe nie zgadzają się na uwzględnienie w kosztach odsetek.
– Kupiłam mieszkanie na kredyt, które zamierzam wynająć i rozliczać podatkowo na zasadach ogólnych. Poszłam do urzędu skarbowego zapytać o dopełnienie formalności i możliwość uwzględnienia w kosztach odsetek od tego kredytu. Pani z jednego z warszawskich urzędów skarbowych stwierdziła, że w kosztach nie mogę uwzględnić odsetek od kredytu – mówi nasza czytelniczka.
Eksperci podatkowi są zaskoczeni interpretacją urzędniczki. Ich zdaniem prawo uwzględniania w kosztach odsetek od kredytu wynika wprost z ustawy.

Potrzebna interpretacja

Jednym ze źródeł przychodów zgodnie z ustawą o PIT (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) jest najem. Ta sama ustawa – jak podkreśla Agata Szymborska-Sutton, analityk Tax Care – stanowi, że koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów są kosztami uzyskania przychodów. Wyjątkiem są koszty wymienione w art. 23 ustawy o PIT. W artykule tym, a dokładnie w ust. 1 pkt 8 lit. a) zapisano, że nie uważa się za koszty wydatków na spłatę kredytów z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych kredytów, pod warunkiem że są to odsetki naliczone i już zapłacone.
– Teoretycznie więc urzędy skarbowe nie powinny mieć wątpliwości i uwzględniać odsetki w kosztach najmu. Skoro jednak w praktyce bywa różnie, najbezpieczniej dla podatnika będzie wystąpić z prośbą o interpretację indywidualną, opisującą dokładnie jego przypadek i wskazując na podstawę prawną, a więc powołując się na konkretne przepisy ustawy o PIT – radzi Agata Szymborska-Sutton.

Stanowisko fiskusa

Wcześniejsza praktyka organów podatkowych faktycznie wskazywała, że w przypadku gdy podatnik ponosił koszt odsetek od kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu mieszkania będącego następnie przedmiotem wynajmu, to nie mógł ich zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.
Jednak zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT.
W świetle art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT nie uważa się za koszty wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).
Na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów), a zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o PIT nie stanowią kosztów uzyskania przychodów odsetki, prowizje i różnice kursowe od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.
– Analiza przepisów prowadzi do wniosku, że zapłacone odsetki od kredytu, o ile spełniają warunek celowości, wynikający z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, i nie zwiększają kosztów inwestycji, w okresie realizacji tych inwestycji mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu – stwierdza Marcin Brzezin, doradca podatkowy, konsultant w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy Spółka Doradztwa Podatkowego.
Wymienia też, że teza ta została potwierdzona w aktualnych interpretacjach wydawanych przez organy podatkowe, np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 11 stycznia 2010 r., nr IPPB1/415-795/09-2/AG; interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 6 października 2009 r., nr IPPB1/ 415-569/09-2/EC.



Rozliczanie kosztów

Według Macieja Greli, doradcy podatkowego w kancelarii Gide Loyrette Nouel, nie ma podstaw do kwestionowania możliwości odliczania przez podatników zapłaconych odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup wynajmowanego mieszkania jako kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu tego lokalu rozliczanego na zasadach ogólnych.
– Wydatek w postaci odsetek od kredytu jest w tym przypadku jednoznacznie związany z przychodami osiąganymi z najmu, generowanymi z lokalu sfinansowanego tym kredytem. Kredyt pozwolił bowiem podatnikowi na utworzenie (ewentualne rozszerzenie bazy) tego źródła przychodów, a spłata odsetek warunkuje jego zachowanie w dotychczasowym kształcie – mówi Maciej Grela.
Jego zdaniem praktykę poszczególnych urzędów skarbowych kwestionujących wspomniane prawo należy uznać za nieprawidłową. Podatnik, któremu urząd skarbowy wydał decyzję odmawiającą prawa do zaliczenia wspomnianych odsetek w poczet kosztów, powinien dochodzić swoich praw na drodze postępowania podatkowego, z dużymi szansami na powodzenie.
Ministerstwo Finansów wyjaśniło „DGP”
Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
Stosownie do art. 22 ust. 8 ustawy o PIT kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a–22o, z uwzględnieniem art. 23.
Naliczone i zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na nabycie mieszkania przed podjęciem przez podatnika decyzji o jego amortyzacji, tj. do dnia jego przekazania do używania, będą uwzględnione w wartości początkowej, natomiast po tym dniu będą stanowiły koszty podatkowe.
W przypadku gdy podatnik podjął decyzję, że nabyte mieszkanie, które jest wynajmowane, nie będzie amortyzowane do odsetek od kredytu zaciągniętego na jego nabycie, zastosowanie mają ogólne zasady dotyczące kosztów uzyskania przychodów wynikające z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.