Od nabytej w spadku nieruchomości trzeba zapłacić podatek. Spadkobierca musi udowodnić przed fiskusem otrzymanie spadku. Podatnik powinien również określić wartość odziedziczonego majątku.
Podatniczka otrzymała w spadku dom po pradziadku. Wysłała do urzędu skarbowego pismo, aby ten ustalił podatek do zapłaty. Urząd nakazał udowodnić jej, że otrzymała spadek oraz podać jego wartość.
– Czy to należy do moich obowiązków? Żaden przepis Ordynacji podatkowej nie wprowadza takich wymogów. Nie znam wartości domu – żali się pani Jolanta w liście do „DGP”.
Rzeczywiście żaden przepis Ordynacji podatkowej nie wprowadza obowiązku udowodnienia otrzymania spadku. Ale zawiera go ustawa o podatku od spadków i darowizn. Przepisy te również wskazują na konieczność określenia wartości nieruchomości. Oba obowiązki podatnik musi wypełnić, jeśli nie ma prawa lub utracił prawo do zwolnienia z podatku od spadków.

Zwolnienie z podatku

W opisanym przypadku podatniczka będzie uprawniona do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania otrzymanego spadku, który uzyskała od członka najbliższej rodziny – pradziadka (tzw. wstępny). Maciej Grela, doradca podatkowy w kancelarii Gide Loyrette Nouel, wskazuje, że warunkiem zwolnienia jest zgłoszenie nabycia własności nieruchomości w urzędzie skarbowym w terminie sześciu miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku (na formularzu SD-Z2).
– Gdy nie można skorzystać ze zwolnienia, wartość odziedziczonej nieruchomości, stanowiąca podstawę opodatkowania, powinna być określona przez podatnika i zadeklarowana na formularzu SD-3 – podpowiada Maciej Grela.
Odmiennie jest, gdy mimo że zwolnienie obowiązuje, podatnik utracił do niego prawo i musi zapłacić podatek. Wówczas – jak tłumaczy Paweł Jabłonowski, szef departamentu podatkowego z kancelarii prawnej Chałas i Wspólnicy – fakt nabycia składnika majątkowego musi być potwierdzony dokumentem załączonym do zeznania. Ustawa wymaga, by podatnik sam określił wartość nieruchomości. Jej prawidłowe oznaczenie ma ten skutek, że w razie gdyby podana wartość została zakwestionowana, a podatnik nie zmieniłby jej do wskazanej przez fiskusa, ten ostatni ma prawo określić wartość przedmiotu nabycia uwzględniając opinię biegłego lub przedłożoną przez podatnika wycenę rzeczoznawcy.
– W przypadku korzystania ze zwolnienia w grupie tzw. najbliższych dowód nabycia nieruchomości nie jest konieczny – dodaje Paweł Jabłonowski.



Określenie wartości

Podatnicy, którzy otrzymali w spadku rzeczy lub prawa majątkowe, w tym nieruchomości muszą samookreślić wartości nabytych rzeczy lub praw majątkowych.
– Naczelnik urzędu skarbowego prawidłowo postąpił, informując podatniczkę, że to na niej spoczywa obowiązek określenia wartości otrzymanej w spadku nieruchomości – stwierdza Krzysztof Ścipień, doradca podatkowy w BDO.
Ekspert wyjaśnia, że wartość rynkową należy określić na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu, stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego. Wartość ta powinna odpowiadać aktualnej wartości rynkowej.
– O informacje o wartości nieruchomości podatniczka może wystąpić do urzędu gminy, na terenie której leży odziedziczona nieruchomość, lub właściwego miejscowo biura nieruchomości, gdyż podmioty te dysponują wiedzą w tym zakresie – podpowiada ekspert BDO.
Z kolei Maciej Grela dodaje, że podatnik, który nie zna rynkowej wartości nieruchomości, może skorzystać np. z pomocy rzeczoznawcy, co wiąże się z pewnymi kosztami.
– Warto pamiętać o dokonaniu rzetelnej wyceny nieruchomości, gdyż znaczne zaniżenie zadeklarowanej wartości lub brak jej podania w zeznaniu, naraża podatnika na ryzyko jej oszacowania przez fiskusa i związane z tym negatywne konsekwencje podatkowe – ostrzega Maciej Grela.

Fiskus powoła biegłego

Jeżeli podatniczka nie określi wartości nabytych rzeczy lub praw majątkowych albo wartość określona przez nią nie będzie odpowiadała ocenie naczelnika urzędu skarbowego wartości rynkowej, organ ten wezwie do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając wartość według własnej, wstępnej oceny.
Urzędy skarbowe weryfikują przyjęte wartości na podstawie własnych operatów zawierających widełkową wycenę nieruchomości. Niestety nie są one jawne dla podatników.
Krzysztof Ścipień podaje, że gdy podatniczka, mimo wezwania, nie określi wartości lub nie będzie ona odpowiadać wartości rynkowej, naczelnik urzędu dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatniczkę wyceny rzeczoznawcy. Gdy fiskus powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii będzie się różniła o więcej niż 33 proc. od podanej wartości, wówczas podatnik pokryje koszty opinii biegłego.