Elżbieta Liwanowska

Kancelaria Tarwid, Liwanowska i Partnerzy

1 Czy osoba fizyczna, będąca przedsiębiorcą, powinna traktować przychody z najmu jako przychody przedsiębiorstwa?

To, że osoba fizyczna, która wynajmuje jakiś składnik majątku, prowadzi działalność gospodarczą, nie przesądza jeszcze o tym, że przychody z najmu będą traktowane do celów podatkowych jako przychody z działalności gospodarczej. Podstawowym kryterium, które decyduje o tym, do jakiego źródła przychodów powinien być zaliczony przychód z najmu, jest fakt, czy przedmiot najmu stanowi składnik majątku związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeżeli przedsiębiorca zawarł umowę najmu dotyczącą składnika jego osobistego majątku - przychody uzyskiwane z tego tytułu nie będą stanowiły przychodów z działalności gospodarczej, lecz przychód ze źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który podlegał będzie opodatkowaniu na zasadach ogólnych lub w formie zryczałtowanej.

2 Jako osoba fizyczna prowadzę małą sieć kawiarni w kilku wynajmowanych lokalach, opodatkowaną ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Chcę zrezygnować z prowadzenia działalności w jednym z punktów i podnająć komuś wyposażenie kawiarni - meble, urządzenia gastronomiczne, naczynia, stanowiące moją własność. Jak należy taki przychód opodatkować?

Podatnik prowadzący działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych może korzystać również ze zryczałtowanej formy opodatkowania w przypadku wynajmu niektórych składników majątku. Jeżeli chodzi o wynajem wyposażenia kawiarni, właściwą stawką będzie, określona w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. i) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, stawka 8,5 proc. przychodów.

3 Spółka jawna osób fizycznych prowadzi hotel w wybudowanym w tym celu budynku. Przychody wspólników z działalności są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wspólnicy planują rozbudowę i podnajęcie części hotelu innej osobie na dyskotekę. Czy będzie miało to wpływ na formę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów wspólników?

Niestety tak. Wskazać należy na treść art. 12 ust. 1a i 1b ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w związku z art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) tej ustawy. Co do zasady, przychody uzyskiwane z najmu lub dzierżawy składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą mogą być opodatkowane w formie ryczałtu - w zależności od przedmiotu najmu - stawką 17 proc. lub 8,5 proc. przychodów. Wskazać jednak należy na treść art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ustawy, który wyłącza z opodatkowania ryczałtem podatników uzyskujących w całości lub części przychody ze świadczenia usług wymienionych w załączniku nr 2 do ustawy. W poz. 10 załącznika wskazano jako wyłączające opodatkowanie ryczałtem świadczenie usług w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek, z tym że wyłączenie nie dotyczy przychodów osiąganych z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy. Przepis art. 6 ust. 1a, w związku z art. 6 ust. 1 ustawy, dotyczy uzyskiwania innych przychodów z najmu niż stanowiące przychody z najmu w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Konkludując, jeżeli spółka podnajmie część nieruchomości stanowiącej jej majątek, wspólnicy utracą prawo do opodatkowania podatkiem dochodowym w formie zryczałtowanej. Podobna teza zawarta jest w piśmie MF z 31 grudnia 2004 r. nr PB2/MM-033-0297-1164/04 oraz w postanowieniu naczelnika Urzędu Skarbowego Wrocław-Fabryczna z 17 lutego 2005 r., nr PD I 0090/1/228/5/05.

4 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wynajęła trzy lokale mieszkalne w centrum Grudząca od właściciela kamienicy. Właściciel wystawił fakturę za czynsz ze stawką 22 proc. Mamy wątpliwości, czy taka faktura jest wystawiona prawidłowo? Przecież przedmiotem najmu są lokale mieszkalne.

Ocena poprawności stawki VAT zastosowanej na fakturze zależy od celu, w jakim spółka będzie wykorzystywała wynajęte lokale mieszkalne. Aby możliwe było zastosowanie zwolnienia od VAT w stosunku do obrotu uzyskiwanego z wynajmu nieruchomości, muszą być spełnione łącznie wszystkie przesłanki, o których mowa w poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o podatku od towarów i usług. Ze zwolnienia korzystają bowiem tylko usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe (ex 70.20.11).

Prawdopodobnie właściciel mieszkań uznał, że spółka wynajmuje je dla celów biurowych. Jeżeli jednak spółka będzie ich używać w celach mieszkaniowych - np. wynajęła je dla pracowników, który będą w nich mieszkać - rozwiązaniem jest złożenie oświadczenia o wykorzystaniu mieszkania do celów mieszkaniowych. Upewni to właściciela co do funkcji, jaką będą pełniły wynajęte mieszkania, i umożliwi wystawienie faktur na czynsz z zastosowaniem zwolnienia z VAT. Dobrym rozwiązaniem jest również sporządzenie aneksu do umowy, w którym określony zostanie cel wynajmu oraz związany z tym zakres korzystania z lokali.

5 Spółka, która jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzi działalność w zakresie usług remontowych. Do celów wykonywania usługi w Danii wynajęła od tamtejszych przedsiębiorców na czas świadczenia usługi nieruchomość dla pracowników oraz część maszyn budowlanych - takich jak pompy, rusztowania i samochód ciężarowy. Czy powstał w związku z tym obowiązek podatkowy w VAT z tytułu importu usług?

Importem usług jest nabywanie usług, których miejsce świadczenia znajduje się na terytorium RP, od podatnika, który na terytorium RP nie ma siedziby, miejsca zamieszkania lub miejsca prowadzenia działalności. W przypadku importu usług, podmiotem obowiązanym do naliczenia VAT jest podatnik, będący usługobiorcą takiej usługi. W związku z tym należy określić miejsce świadczenia każdej z nabytych przez spółkę usług.

Miejsce świadczenia usług określa się m.in. na podstawie przepisów art. 27 i 28 ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzenia z 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasada ogólna - wynikająca z art. 27 ust. 1 ustawy - określa miejsce świadczenia jako ten kraj, w którym świadczący ma siedzibę, miejsce zamieszkania lub stałe miejsce prowadzenia działalności, z którego prowadzi usługę. Istnieje jednak szereg przepisów szczególnych - określających inne miejsce świadczenia - w zależności od rodzaju usługi lub rodzaju usługi i podmiotu będącego jej nabywcą. I tak, zgodnie z art. 27 ust. 2 pkt 1 ustawy, w przypadku świadczenia usług związanych z nieruchomościami, miejscem świadczenia jest miejsce położenia nieruchomości. Oznacza to, że w związku z wynajmem nieruchomości na terenie Danii nie powstał dla spółki obowiązek podatkowy z tytułu importu usług.

Zgodnie z art. 27 ust. 4 pkt 6, w związku z art. 27 ust. 3 ustawy, w przypadku gdy usługi najmu, dzierżawy lub inne usługi o podobnym charakterze, których przedmiotem są rzeczy ruchome, z wyjątkiem środków transportu, są świadczone na rzecz podatnika mającego miejsce zamieszkania na terytorium Wspólnoty, ale w kraju innym niż kraj świadczącego usługę, miejscem świadczenia jest miejsce, gdzie nabywca usługi posiada siedzibę, stałe miejsce prowadzenia działalności, dla którego dana usługa jest świadczona, a w przypadku braku stałego miejsca prowadzenia działalności, stały adres lub miejsce zamieszkania. Jeżeli spółka nie ma stałego miejsca prowadzenia działalności w Danii, to miejscem świadczenia usług najmu pomp i rusztowań jest terytorium RP. W związku z tym świadczący usługę powinien wystawić fakturę bez podatku od wartości dodanej, a VAT powinna naliczyć spółka według stawek krajowych z tytułu importu usług. W przypadku zaś wynajmu samochodu ciężarowego - który niewątpliwie jest środkiem transportu - zastosowanie znajduje zasada ogólna określania miejsca świadczenia, tzn. przepis art. 27 ust. 1 ustawy. Podsumowując, miejscem świadczenia tej usługi jest terytorium Danii, co oznacza, że na spółce nie ciąży obowiązek podatkowy z tytułu importu usługi.

6 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - jako właściciel nieruchomości - jest podatnikiem podatku od nieruchomości. Czy w przypadku, gdy nieruchomość zostanie przekazana w posiadanie zależne innemu podmiotowi, możliwe będzie przerzucenie na ten podmiot obowiązku płacenia podatku od nieruchomości?

Odpowiedzi na to pytanie należy szukać w art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który określa podatników podatku od nieruchomości. Podatnikami tego podatku są między innymi podmioty będące właścicielami nieruchomości, posiadaczami samoistnymi, użytkownikami wieczystymi gruntów, jak również posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Określony w art. 3 krąg podatników podatku od nieruchomości przewiduje obciążenie podatkiem od nieruchomości posiadaczy zależnych (dzierżawców, najemców) w miejsce właścicieli, wyłącznie w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Tak więc w omawianym przypadku podatnikiem podatku od nieruchomości pozostanie spółka - właściciel nieruchomości - i ten podmiot zobowiązany będzie składać deklarację na podatek od nieruchomości. Jedynym prawnie dopuszczalnym sposobem przerzucenia podatku od nieruchomości na dzierżawcę będzie obciążenie go tym podatkiem w sensie ekonomicznym - czyli uwzględnienie kwoty podatku przy kalkulacji przyszłego czynszu dzierżawnego. Takie rozwiązanie spowoduje zwiększenie przychodu po stronie spółki i obowiązek naliczenia VAT na fakturze za dzierżawę od zwiększonej kwoty czynszu.

(KT)

PODSTAWA PRAWNA

■ Art. 10 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

■ Art. 6, 8, 12 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

■ Art. 27 i 28 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

■ Art. 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 121, poz. 844 z późn. zm.).