Przeznaczając własną nieruchomość lub jej część na siedzibę firmy, można ją amortyzować, i to niezależnie od tego, czy chodzi o mieszkanie, dom albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (amortyzacja praw).
PODATKI
W przypadku podatników podatku dochodowego od osób fizycznych możliwe jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych według metody określanej mianem uproszczonej metody amortyzacji mieszkań. Metodę tę można stosować do własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej – jeżeli jest to prawo do lokalu, którego tylko część wykorzystywana jest na potrzeby działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana.
Co do zasady, podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych jest jednak wartość początkowa ustalona według ogólnych zasad. Oznacza to, że również w przypadku nieruchomości obowiązuje podstawowa zasada: zaliczanych do kosztów odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawek procentowych i nalicza od podstawy, którą stanowi tzw. wartość początkowa. Przepisy przewidują, że za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się:
● w razie nabycia w drodze kupna cenę ich nabycia,
● w razie częściowo odpłatnego nabycia cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu,
● w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia,
● w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.
Jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, wartość początkową ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, przez biegłego powołanego przez podatnika.
PRZYKŁAD: AMORTYZACJA UPROSZCZONA MIESZKANIA
Podatnik wynajmuje 60-metrowe mieszkanie spółdzielcze. Dla ułatwienia sobie sprawy podatnik postanowił ustalić wartość początkową przysługującego mu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego z wykorzystaniem metody uproszczonej. Wartość początkową ustala się w takim przypadku przemnażając powierzchnię mieszkania przez kwotę 988 zł. Zatem w przypadku podatnika wyniesie ona 988 zł x 60 mkw. = 59 280 zł. Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonać odpisów według stawki 1,5 proc. Roczny odpis amortyzacyjny wyniesie zatem 889,20 zł, zaś odpis miesięczny 74,10 zł (lub 222,30 zł odpis kwartalny).
PRZYKŁAD: AMORTYZACJA CZĘŚCI LOKALU OD WARTOŚCI RYNKOWEJ
Podatnik wynajął dwa pokoje w swoim stumetrowym mieszkaniu o wartości 950 tys. zł. Pokoje mają odpowiednio powierzchnię 10 i 20 mkw. W sumie wynajęta powierzchnia to 30 mkw. Podatnik chce skorzystać z możliwości amortyzowania wynajętych pomieszczeń. W takim przypadku wartość początkowa ustalana jest w wysokości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wynajmowanej do ogólnej powierzchni użytkowej mieszkania. Mamy zatem proporcję 30/100. A zatem wartość początkowa, którą podatnik może przyjąć dla potrzeb amortyzacji, wynosi 0,35 z 950 tys. zł, czyli 285 tys. zł. Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonywać odpisów amortyzacyjnych w wysokości 1,5 proc. rocznie, czyli 4275 zł (356,25 zł miesięcznie lub 1068,75 zł kwartalnie).



Stawki amortyzacji

Od zaliczanych do wartości niematerialnych i prawnych: własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawki rocznej wynoszącej 2,5 proc.
Z kolei dla budynków i lokali mieszkalnych odpisów dokonuje się według stawki rocznej wynoszącej 1,5 proc. Jedynie dla wynajmowanych garaży podziemnych istnieje możliwość zastosowania wyższej stawki, tj. 4,5 proc. rocznie. Takie stawki obowiązują przy ogólnych zasadach amortyzacji.

Amortyzacja uproszczona

Podatnicy PIT mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych także według innej metody, którą często określa się mianem uproszczonej amortyzacji mieszkań. W metodzie tej mogą oni ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł.
Za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości, a zatem ustaloną zgodnie z przepisami o podatkach i opłatach lokalnych.
Oznacza to, że dla potrzeb uproszczonej amortyzacji powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się. Od tak ustalonej wartości początkowej odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawki rocznej 1,5 proc.
Trzeba sobie zdawać sprawę, że ustalona w sposób uproszczony wartość początkowa będzie odbiegać od wartości rynkowej amortyzowanej nieruchomości, i to niekiedy dość mocno. Dlatego ustalanie wartości początkowej lokali mieszkalnych w sposób uproszczony nie jest obligatoryjne. To podatnik decyduje, czy chce z niej korzystać. A ponieważ kwota 988 zł przyjęta przez ustawodawcę odbiega obecnie od wartości rynkowej lokali mieszkalnych, warto zastanowić się nad wyceną rynkową takiego lokalu, najlepiej przez biegłego rzeczoznawcę, chociaż można też skorzystać z informacji o cenach lokali w biurach obrotu nieruchomościami.
Przy uproszczonej amortyzacji budynków i lokali nie istnieje obowiązek prowadzenia ewidencji środków trwałych. Ta sama zasada dotyczy też amortyzacji spółdzielczych praw do nieruchomości.



PRZYKŁAD: AMORTYZACJA CZĘŚCI LOKALU METODĄ UPROSZCZONĄ
Podatnik wynajął dwa pokoje w swoim stumetrowym mieszkaniu o wartości 950 tys. zł. Pokoje mają odpowiednio powierzchnię 10 i 20 mkw. W sumie wynajęta powierzchnia to 30 mkw. Podatnik chce skorzystać z możliwości amortyzowania wynajętych pomieszczeń. W takim przypadku wartość początkowa ustalana jest w wysokości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wynajmowanej, do ogólnej powierzchni użytkowej mieszkania. Mamy zatem proporcję 30/100. podatnik chce mieszkanie amortyzować metodą uproszczoną. Wartość początkowa to zatem powierzchnia (100 mkw.) przemnożona przez 988 zł, czyli 98 800 zł. A zatem wartość początkowa, którą podatnik może przyjąć dla potrzeb amortyzacji, wynosi 0,35 z 98,8 tys. zł, czyli 29 640 zł. Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonywać odpisów amortyzacyjnych w wysokości 1,5 proc. rocznie, czyli 444,60 zł (37,05 zł miesięcznie lub 111,15 zł kwartalnie).
PRZYKŁAD: AMORTYZACJA WYNAJĘTEGO GARAŻU
Podatnik wynajął mieszkanie (własność hipoteczna) o wartości 200 tys. zł oraz garaż w parkingu podziemnym o wartości z dnia zakupu 10 tys. zł. Kwoty te stanowią podstawę do naliczenia odpisów amortyzacyjnych. W przypadku mieszkania roczny odpis amortyzacyjny to 3 tys. zł (200 tys. x 1,5 proc.), a miesięczny 250 zł (3 tys. / 12). W przypadku garażu podziemnego odpis roczny to 450 zł (10 tys. x 4,5 proc.), a miesięczny 37,50 zł. Oznacza to, że przychód z najmu podatnik może w każdym miesiącu trwania umowy pomniejszyć o 487,50 zł.
PRZYKŁAD: AMORTYZACJA MIESZKANIA LOKATORSKIEGO WŁASNOŚCIOWEGO
Podatnik wynajął mieszkanie spółdzielcze (własnościowe). Dla takiego mieszkania stawka amortyzacji (od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) wynosi 2,5 proc. rocznie (amortyzacja na ogólnych zasadach). A zatem odpis amortyzacyjny to 5 tys. zł (200 tys. x 2,5 proc.), a miesięczny 416,66 zł (5 tys. / 12). To z kolei oznacza, że przychód z najmu podatnik może w każdym miesiącu trwania umowy pomniejszyć o 454,66 zł.
PRZYKŁAD: AMORTYZACJA MIESZKANIA, W KTÓRYM PROWADZONA JEST FIRMA
Podatnik wykorzystuje na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej 100-metrowe mieszkanie spółdzielcze. Dla ułatwienia sobie sprawy postanowił ustalić wartość początkową przysługującego mu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego z wykorzystaniem metody uproszczonej. Wartość początkową ustala się w takim przypadku przemnażając powierzchnię mieszkania przez kwotę 988 zł. Zatem wyniesie ona 988 zł x 100 mkw. = 98 800 zł. Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonać odpisów według stawki 1,5 proc. Roczny odpis amortyzacyjny wyniesie zatem 1482 zł, zaś odpis miesięczny 123,50 zł.
PRZYKŁAD: AMORTYZACJA MIESZKANIA NA PODSTAWIE WARTOŚCI RYNKOWEJ
Podatnik wynajmuje 60-metrowe mieszkanie spółdzielcze, które kupił w latach siedemdziesiątych. Zamówił wycenę mieszkania u biegłego, na podstawie której ustalił, że cena metra kwadratowego wynosi obecnie 7 tys. zł. Oznacza to, że wartość początkowa mieszkania wynosi 420 tys. zł (60 mkw. x 7 tys. zł). Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonać odpisów według stawki 2,5 proc. Roczny odpis amortyzacyjny wyniesie zatem 10,5 tys. zł (420 tys. zł x 2,5 proc.), zaś odpis miesięczny 875 zł (lub 2625 zł odpis kwartalny).



Amortyzacja części lokalu

Jeśli podatnik wynajmuje tylko część nieruchomości – w tym budynku lub lokalu mieszkalnego, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wynajmowanej do ich ogólnej powierzchni użytkowej.
W takim przypadku odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środka trwałego (lokalu) również według zasad ogólnych lub w sposób uproszczony. Zatem dla budynku mieszkalnego nabytego w drodze kupna wartość początkową można określić na dwa sposoby: jako cenę nabycia nieruchomości, tj. cenę należną zbywcy powiększoną o koszty związane z zakupem, albo jako iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej lub wydzierżawionej powierzchni użytkowej budynku przyjętej dla celów podatku od nieruchomości i kwoty 988 zł. Wybór jednej z tych metod ma oczywiście – co już wyjaśniliśmy – wpływ na wysokość stawki amortyzacji (zobacz przykłady).
Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według zasad ogólnych, czyli od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.
Dokonuje się ich w równych ratach co miesiąc albo co kwartał albo jednorazowo na koniec roku podatkowego. Suma odpisów dokonanych w pierwszym roku podatkowym nie może przekroczyć odpisów za okres od wprowadzenia ich do ewidencji do końca tego roku podatkowego.
JAK TO ZROBIĆ...
PROBLEM:
Podatnik zaciągnął kredyt bankowy na zakup mieszkania od dewelopera, na którego rachunek wpłacił 300 tys. zł. Mieszkanie wymagało wykończenia. Podatnik poniósł wydatki w wysokości 30 tys. zł. Mieszkanie zostało oddane do użytkowania, a następnie wynajęte. W międzyczasie podatnik spłacał raty kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Nie wie jednak, czy odsetki naliczone od kredytu zwiększą wartość początkową środka trwałego, jeśli zgodnie z umową kredytową odsetki te bank nalicza od następnego miesiąca po udzieleniu kredytu.
ROZWIĄZANIE:
Załóżmy, że odsetki te wynosiły w każdym miesiącu 500 zł. Wartość początkowa mieszkania zwiększy się o kwotę odsetek naliczoną do dnia przekazania tego środka trwałego do używania. Pozostała kwota odsetek, która zostanie naliczona przez bank, może być przez podatnika zaliczona bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, jeżeli kredyt został od razu zaciągnięty po to, by kupione za niego mieszkanie wynajmować, tak jak w rozpatrywanym przypadku. Wartość początkową mieszkania powiększą też koszty jego wykończenia. Przy takim założeniu wartość początkowa to: 300 tys. zapłacone deweloperowi, 30 tys. wydane na wykończenie oraz 6 tys. zapłacone w formie odsetek od stycznia do grudnia 2006 r. (przez 12 miesięcy). Podstawą do wyliczenia amortyzacji będzie więc kwota 336 tys. zł.