Podatnik rozliczający przychody z najmu na zasadach ogólnych ma prawo pomniejszyć przychód o wydatki, które musiał ponieść, aby go osiągnąć. Do tej kategorii kosztów należą też koszty finansowe.
Możliwości ustalania podstawy opodatkowania z uwzględnieniem poniesionych kosztów nie mają osoby, które zdecydowały się na płacenie podatku na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Wliczanie kosztów

Jednakże i podatnik, który rozlicza się według skali podatkowej, nie ma pełnej swobody w obniżaniu podstawy opodatkowania o koszty. Może takiej operacji dokonać wyłącznie wtedy, gdy spełni dwa warunki:
● wykaże związek (nawet pośredni) między wydatkiem a przychodem,
● przepisy ustawy o PIT tego nie zabraniają.
W ustawie wymienione są wydatki, których nie można uznać za koszt uzyskania przychodu nawet wtedy, gdy podatnik taki związek przyczynowo-skutkowy między wydatkiem a przychodem z najmu potrafi wykazać.
Nie można uznać za koszt wydatków poniesionych na nabycie mieszkania, ale tylko wprost. Natomiast można wliczyć je niejako na raty, którymi są odpisy amortyzacyjne. Dotyczy to lokalu albo innej nieruchomości kupionej za gotówkę i na kredyt. Za każdym razem dokonujemy bowiem odpisów od pełnej wartości początkowej takiego mieszkania czy innego lokalu.
Nie ma natomiast ostatecznych przeszkód, by uznać, i wliczać w koszty wprost, wydatki w postaci odsetek od kredytu, który zaciągnęliśmy na zakup takiego mieszkania. Jeśli tylko potrafimy wykazać związek między wydatkiem a przychodem, a ponadto możemy udokumentować poniesienie wydatku, pomniejszamy o niego dochód przed opodatkowaniem.

Jak wykazać związek

Związek między wydatkiem a przychodem najłatwiej jest wykazać wówczas, gdy najem jest rodzajem działalności gospodarczej. Wówczas bowiem zakupione mieszkanie lub nieruchomość jest środkiem trwałym stanowiącym składnik majątku naszej firmy. Odsetki od pożyczek i kredytów zaciągniętych na działalność stanowią zaś koszt uzyskania przychodów, ewidencjonowany w odpowiedniej kolumnie podatkowej księgi przychodów i rozchodów, którą prowadzić musimy na okoliczność uzyskiwania dochodów z działalności gospodarczej.



Dokumentowanie wydatków

Drugi warunek, który musimy spełnić, by móc odliczać wydatki na kredyt, to odpowiednio udokumentować, że dany wydatek został faktycznie poniesiony. W tym celu nie wystarczy nam sama umowa kredytowa, choćby nawet zawierała – bezpośrednio albo w formie załącznika – harmonogram spłat. Dodatkowo musimy zgromadzić potwierdzenia opłat. Mogą to być potwierdzone przez bank (w tym w formie podpisu elektronicznego) dowody opłat (przelewów). Może też być roczne zestawienie zapłaconych w danym roku odsetek. Musimy przy tym pamiętać, by odsetki były wyraźnie oddzielone od spłacanych jednocześnie rat kapitałowych.
W podobny sposób możemy wliczyć w koszty odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mebli czy innych składników wyposażenia mieszkania albo innego lokalu. To samo dotyczy kredytów albo prywatnych pożyczek zaciągniętych w celu sfinansowania remontu albo modernizacji wynajmowanej nieruchomości.
Przy czym, o ile sam wydatek na remont może być wliczony w całości wprost w koszty niezależnie od wydatkowanej kwoty, o tyle modernizację rozliczamy tak jak kupno samej nieruchomości.
W pewnym uproszczeniu można stwierdzić, że w przypadku kredytu na remont w koszty wliczamy cały kredyt i odsetki (bo kredyt sfinansował koszt remontu). Natomiast w przypadku modernizacji od razu i bezpośrednio w koszty wliczamy odsetki, natomiast pożyczony i zwracany kapitał jest wliczany w koszty pośrednio – w formie zwiększonych odpisów amortyzacyjnych od zaktualizowanej (podwyższonej o wartość dokonanej modernizacji) wartości początkowej nieruchomości.

Koszty ogłoszeń i prowizje

Wynajmujący poszukują kandydatów do najmu nieruchomości, którą dysponują głównie poprzez ogłoszenia i korzystając z usług pośredników w obrocie nieruchomościami. W pierwszym przypadku ponoszą koszty ogłoszeń – w prasie lub w innych mediach. W drugim zaś pośrednik, który doprowadził do zawarcia umowy, wystawia im fakturę za swoją usługę.
Wszystkie takie wydatki, które trzeba było ponieść, by doprowadzić do zawarcia umowy, a w konsekwencji do uzyskiwania przychodów z najmu, są co do zasady kosztem uzyskania przychodu.
Ważne!
Wydatek na remont może być wliczony w całości wprost w koszty niezależnie od wysokości kwoty, a na modernizację rozliczamy go tak jak kupno nieruchomości