Często dochodzi do sprzedaży mieszkań, których budowa nie została jeszcze ukończona. Chodzi o takie przypadki, gdy pierwotny nabywca zawiera z deweloperem (rzadziej ze spółdzielnią) przedwstępną umowę nabycia określonej nieruchomości. Najczęściej nabywane są w ten sposób mieszkania.

Umowa nie przenosi wówczas na nabywcę własności nieruchomości, lecz jedynie stanowi przyrzeczenie, że własność zostanie na niego w przyszłości przeniesiona. Równocześnie umowa stanowi podstawę wpłat na poczet ceny mieszkania, czyli w pewnym sensie kredytowania sprzedawcy w okresie budowy.

Zdarza się, że przed ukończeniem budowy i podpisaniem aktu notarialnego osoba taka odsprzedaje nieukończone mieszkanie innej osobie. Nie można wtedy jednak mówić o sprzedaży nieruchomości (mieszkania), lecz jedynie o sprzedaży prawa do zakupu mieszkania od dewelopera lub spółdzielni. Z prawnego punktu widzenia do sprzedaży mieszkania zwyczajnie nie dochodzi. Pierwotny nabywca do momentu podpisania aktu notarialnego nie jest jego właścicielem. Nabywa jedynie prawo do przejęcia własności takiego mieszkania z chwilą uiszczenia określonej ceny i podpisania aktu notarialnego.

Zawierając opisaną transakcję, sprzedający odsprzedaje prawo do zawarcia z deweloperem umowy nabycia własności nieruchomości. Otrzymuje zazwyczaj cenę wyższą od tej, którą sam uiścił deweloperowi. Przedmiotem sprzedaży nie jest zatem w tym przypadku mieszkanie, ale określone prawo. Stąd mówi się o sprzedaży praw, sama zaś czynność kwalifikowana jest jako cesja wierzytelności.

Zgodnie z przepisami ustawy o PIT otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze w związku z dokonaną cesją wierzytelności stanowią przychód w ze sprzedaży praw. Natomiast dochodem jest nadwyżka sumy przychodów (cena uzyskana od kupującego prawo) nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym (wydatki poniesione na nabycie prawa). Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów. Jeżeli zatem podatnik zawrze umowę cesji praw wynikających z umowy podpisanej z deweloperem i tym samym przeniesie na nowego nabywcę swoją wierzytelność w stosunku do firmy deweloperskiej z tytułu zapłaty ceny sprzedaży oraz wszystkich praw wynikających z tej umowy, osiągnie z tego tytułu przychód.

Opodatkowaniu będzie podlegał natomiast dochód, którym będzie kwota przychodu uzyskanego z tytułu przeniesienia praw i obowiązków pomniejszona o koszty uzyskania przychodu bezpośrednio związane z ich nabyciem. Oznacza to możliwość uwzględnienia nie tylko kwoty zapłaconej deweloperowi, ale także ewentualnych innych kosztów, takich jak np. opłaty notarialne czy wynagrodzenie pośrednika.

Ważne!

Cesja, czyli przeniesienie wierzytelności. Kupujący staje się wierzycielem dewelopera w tym sensie, że jest uprawniony do żądania zawarcia umowy przenoszącej na niego własność nieruchomości