ANALIZA

Na początku maja krakowski sąd ogłosił upadłość firmy budowlanej Leopard. Pod koniec czerwca tak samo skończyła się działalność spółdzielni Dom 2000 Brzeziny. Dla klientów deweloperów ich upadłość oznacza tylko jedno: kłopoty. Umowy przedwstępne nie gwarantują im prawa do nabycia mieszkania. Mieszkanie może sprzedać syndyk. Jednak okazuje się, że syndyka nie można zmusić do podpisania właściwego aktu notarialnego, nawet jeśli cena została zapłacona w 100 proc. Dla osób, które na mieszkanie zaciągnęły kredyt i liczyły na ulgę odsetkową, oznacza to utratę prawa do odliczenia. Tylko podpisanie umowy ostatecznej sprzedaży pozwala na rozpoczęcie odliczania odsetek. W innych przypadkach nawet jeśli uda się odzyskać pieniądze wpłacone na mieszkanie, na odzyskanie ulgi szans nie ma.

Klient w potrzasku

Wiele osób pod koniec 2006 roku zaciągało kredyt na inwestycje z bardzo długim terminem realizacji. Chodziło o to, żeby zdążyć przed likwidacją ulgi odsetkowej. Osoby, które w latach 2002–2006 zaciągnęły kredyty (pożyczki) mieszkaniowe, mają prawo do korzystania z ulgi po jej likwidacji. Ulga polega na odliczeniu od dochodu odsetek od zaciągniętego kredytu na cele mieszkaniowe.

– Podatnicy zachowali prawo do kontynuacji ulgi nie dłużej niż do końca roku 2027 – przypomina Piotr Trybała, partner w kancelarii KPT Doradcy Podatkowi.

Ponieważ o nabyciu prawa do odliczenia decydowała data podpisania kredytu, podatnicy nie przejmowali się, że mieszkanie zostanie ukończone w latach późniejszych. Problem zaczął się wraz z nadejściem kryzysu.

Jak wyjaśnia Kinga Komorowska, prawnik w kancelarii Leśnodorski Ślusarek i Wspólnicy, zawarcie umowy zobowiązującej do wybudowania lokalu mieszkalnego i ustanowienia jego odrębnej własności, nawet w formie aktu notarialnego, nie gwarantuje kupującemu realizacji roszczeń na gruncie tej umowy w sytuacji upadłości dewelopera.

Niestety potwierdza to jeden z wyroków Sądu Najwyższego. W ocenie sądu obowiązujące przepisy nie dają możliwości zobowiązania syndyka do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. Dotyczy to również sytuacji, gdy uiszczona została całość ceny, a do upadłości dewelopera doszło przed spisaniem aktu notarialnego (wyrok z 29 lutego 2007 r., sygn. akt II CSK 463/07).

– Kupującemu pozostaje bądź roszczenie do masy upadłości o zwrot wpłaconych środków, bądź uprawnienie do ponownego kupna od syndyka tego samego lokalu, który w warunkach sprzedaży wymuszonej będzie tańszy, choć sytuacja taka jest absurdalna – mówi Kinga Komorowska.

Niestety, jak zauważa ekspert, roszczenia kupującego mogą zostać niezaspokojone. Powszechną praktyką jest ustanawianie na nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja, hipoteki kaucyjnej.