Od rodzaju daniny i formy płatności należy sposób uiszczania podatku w razie przerwy uzyskiwania dochodów z najmu.
Na rynku najmu często dochodzi do przerwy lub kilku przerw w uzyskiwaniu przychodów. Wielu wynajmujących może więc mieć wątpliwości, jak rozliczać się z fiskusem za ten okres. Obowiązki rozliczeniowe zależą od rodzaju podatku i formy, w jakiej powinien on być płacony w stosunku do całości przychodów.
Inaczej przerwy w uzyskiwaniu przychodów z najmu wpływają na zobowiązania wynajmującego w zakresie podatku dochodowego, a inaczej co do podatku od towarów i usług – jeżeli rzecz jasna wynajmujący jest czynnym podatnikiem VAT.

Przychody ewidencjonowane

Gdy podatnik zdecydował się na opodatkowanie najmu w danym roku w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, sprawa jest prosta. Ryczałt płaci się tylko za te miesiące, w którym uzyskało się przychód. Gdy wynajmujący jako podatnik ryczałtu prowadzi ewidencję przychodów, to brak zapisów za dany miesiąc dowodzi, iż przychodu nie było. A w związku z tym nie było też obowiązku zapłaty ryczałtu.
Natomiast gdy z umowy najmu w sposób jednoznaczny wynika, ile wynosi przychód z najmu, w związku z czym podatnik nie jest zobligowany do prowadzenia ewidencji przychodów, podatnik musi dopełnić staranności, by w razie kontroli skarbowej uprawdopodobnić, iż ryczałtu nie zapłacił, bo nie uzyskał przychodu. Jest to łatwe, gdy umowa najmu zakończyła się albo została wypowiedziana na piśmie.
W praktyce często zdarza się, że najemca stawia wynajmującego przed faktem dokonanym – wyprowadza się i często nawet nie płaci należności za ostatni okres najmu. Jeśli wówczas wynajmujący zatrzymuje kaucję, powinien potraktować ją jako przychód z najmu i zapłacić od niej ryczałt. Chyba że kaucja przeznaczona zostanie nie na pokrycie zaległości czynszowych, ale naprawę lub uzupełnienie ubytków w wynajmowanej nieruchomości.



Gdy nie ma dochodu

Podatnik, który rozlicza najem na zasadach ogólnych, a więc płaci od niego podatek według skali podatkowej, ma obowiązek wnoszenia w trakcie roku na konto urzędu skarbowego zaliczek na ten podatek. Obecnie nie składa się w związku z tym żadnych formularzy rozliczeniowych (przed zmianą przepisów wymagany był formularz PIT-5).
Zaliczki wylicza się od dochodu (przychodu z najmu pomniejszonego o koszty) w sposób narastający, uwzględniając sumę zaliczek zapłaconych już od początku roku. W praktyce oznacza to, że jeśli w danym miesiącu podatnik nie uzyskał przychodu z najmu (a w konsekwencji także dochodu), nie zachodzi obowiązek płacenia zaliczek.
Podatnik rozliczający się na zasadach ogólnych w ogóle nie musi prowadzić żadnej ewidencji związanej z uzyskiwanymi z najmu dochodami, poza dokumentami określającymi wysokość przychodu (umowa) oraz kosztów (rachunki, faktury itp.). W konsekwencji niezależnie od tego, czy dochodu w danym miesiącu nie było z racji zakończenia najmu (w tym rozwiązania umowy wskutek wypowiedzenia), czy przychód był, ale jeszcze wyższe były koszty, podatnik nie musi za dany miesiąc płacić zaliczki na PIT.
Ważne!
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynajmujący płaci tylko za te miesiące, w których uzyskał przychód

Zerowy VAT

Zupełnie inaczej rzecz się przedstawia z przerwami w uzyskiwaniu przychodów na gruncie podatku od towarów i usług. Oczywiście wynajmujący nieruchomości na cele mieszkalne – jeżeli tylko są to ich jedyne czynności podlegające podatkowi od towarów i usług – nie muszą się w ogóle tym podatkiem zajmować. W podobnej sytuacji są wynajmujący, którzy uzyskują przychody z najmu na cele niemieszkalne nieprzekraczające w skali roku 50 tys. zł, jeżeli tylko korzystają ze zwolnienia z VAT lub są biernymi podatnikami VAT z innego powodu.
Natomiast podatnicy czynni muszą składać deklaracje VAT-7 lub VAT-7K także wówczas, gdy są to tzw. deklaracje zerowe, a więc za okresy (miesiąc czy kwartał w przypadku tzw. metody kasowej), w których nie wykonali czynności podlegających podatkowi od towarów i usług.
Oznacza to, że czynni podatnicy VAT muszą składać deklaracje rozliczeniowe nawet wtedy, gdy nie płacą podatku dochodowego ani podatku od towarów i usług, bo w najmie wystąpiła przerwa spowodowana zakończeniem, wypowiedzeniem lub zerwaniem umowy najmu.