Opodatkowanie najmu w formie ryczałtu nie zawsze jest najkorzystniejszą formą fiskalną dla każdego podatnika. Zaletą tego ryczałtu jest prostota rozliczeń z fiskusem oraz relatywnie niski podatek.
Uzyskując przychód i wynajmując jedno mieszkanie lub jego część, najwygodniejszą formą płacenia podatku dochodowego wydaje się ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Gdy przychody nie przekroczą w skali roku podatkowego równowartości 4 tys. euro, wystarczy zapłacić 8,5 proc. uzyskanych przychodów z najmu. Jeśli uzyskujemy inne dochody, np. z pracy, nieopodatkowane w formie ryczałtu, to przychodów z najmu w żaden sposób nie kumulujemy z nimi w celu ustalenia wysokości zobowiązania w podatku dochodowym.
Najpoważniejszą wadą rozliczania najmu w formie ryczałtu jest brak możliwości pomniejszania przychodu do opodatkowania o koszty jego uzyskania. Problem kosztów związanych z bieżącą eksploatacją wynajmowanego lokalu możemy rozwiązać przez ustalenie w umowie najmu, że obciążają one najemcę poza uzyskiwanym przez nas przychodem. Ma to skutek, jak gdyby to był nasz koszt.
W razie opodatkowania na zasadach ogólnych, gdy mamy wówczas prawo pomniejszania przychodu przed opodatkowaniem o koszty jego uzyskania - wydatki na eksploatację stanowiłyby koszt, ale jednocześnie pobierane od najemcy, jako przychód, zwiększałyby podstawę opodatkowania.
Podatnik rozliczający najem na zasadach ogólnych, a więc według skali podatkowej, ma prawo do pomniejszenia uzyskanego przychodu przed opodatkowaniem o koszty jego uzyskania. Takim kosztem są praktycznie wszelkie wydatki poniesione w związku z uzyskiwanymi z danego źródła przychodami. W tym o charakterze inwestycyjnym. Jeśli więc wynajmowana nieruchomość wymaga remontu lub modernizacji, to wydatki na ten cel pomniejszą przychód.
W praktyce może być wówczas tak, że w danym roku podatkowym podatnik w ogóle nie zapłaci podatku od najmu - jeśli koszty będą co najmniej równe przychodom. Gdy zaś będą wyższe, także w kolejnych latach w rzeczywistości podatku płacić nie trzeba będzie. Przewaga kosztów nad przychodami oznacza bowiem poniesienie straty z danego źródła przychodów, w tym przypadku z najmu, a zgodnie z prawem podatkowym podatnik, który uzyskuje przychody opodatkowane na zasadach ogólnych, w przypadku poniesienia straty w danym roku podatkowym ma prawo do swoistej ulgi podatkowej. Polega ona na tym, że w kolejnym roku może odliczyć od przychodu połowę straty, a w następnym drugą połowę. Gdy zaś przychód jest na tyle niski, iż praktycznie nie jest to możliwe, na ostateczne podatkowe skonsumowanie takiej straty podatnik ma aż pięć lat.
Oczywiście nie zawsze takie poważne wydatki remontowo-modernizacyjne podatnik rozliczający najem według skali podatkowej może od razu wliczyć w koszty. Gdy nie mają one charakteru remontowego, a więc polegającego na odtworzeniu stanu nieruchomości sprzed zniszczeń, lecz wyraźnie ulepszają jego standard, może wydatki modernizacyjne wliczyć w koszty jedynie poprzez amortyzację.
Ale nawet wówczas może być tak, że podatek z tabeli podatkowej od najmu jest bardziej opłacalny niż ryczałt. Przede wszystkim z taką sytuacją możemy mieć do czynienia w przypadku osób, które nie uzyskują w ogóle innych niż najem dochodów podlegających opodatkowaniu według skali. Dla przykładu mogą to być podatnicy uzyskujący, poza najmem, wyłącznie przychody z działalności gospodarczej opodatkowanej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, karty podatkowej lub podatkiem w stałej wysokości 19 proc. Takich przychodów nie łączy się dla celów ustalenia zobowiązania rocznego, ale opodatkowuje oddzielnie.
Ponieważ zaś skala podatkowa przewiduje kwotę wolną pod podatku, to przy niewielkich przychodach z najmu skorzystanie z tej formy podatku skutkować będzie zwolnieniem całego przychodu z najmu lub zapłaceniem od niewielkiej jego części podatku w wysokości 18 proc., co po zbilansowaniu okaże się kwotą niższą, zwłaszcza po uwzględnieniu ryczałtu 8,5 proc. od całego przychodu z najmu.
Ważne!
Najpoważniejszą wadą rozliczania najmu w formie ryczałtu jest brak pomniejszania przychodu o koszty jego uzyskania
Pozostało
83%
treści
Reklama
Reklama