Agencje nieruchomości proponują niewystawianie faktur VAT za swoje prowizje. Dzięki takiemu procederowi agencja unika VAT i podatku dochodowego. Organy podatkowe mają kłopoty z wykrywaniem tego typu nadużyć.
ANALIZA
Agencje pośredniczące w kupnie i sprzedaży nieruchomości pobierają prowizje zarówno od kupującego, jak i sprzedającego. Przy wysokich cenach nieruchomości, tylko na jednej transakcji w dużym mieście, agencja może zarobić minimum kilkanaście tysięcy złotych. Co ciekawe, może to być zarobek na czysto, bez dzielenia się nim z fiskusem. Agencje proponują swoim klientom ominięcie przepisów. Sugerują, że nie będą wystawiać faktury VAT od otrzymanej od klienta prowizji. Korzyścią dla podatnika ma być rabat w wysokości podatku od towarów i usług. Tym samym taka agencja unika VAT i podatku dochodowego. Nie ma dokumentu potwierdzającego transakcję, nie ma podatku.
Zgłosiła się do nas czytelniczka, która opisała swoją historię z agencją nieruchomości. Podpisała już umowę przedwstępną na kupno mieszkania w Warszawie. Pośrednikiem jest agencja nieruchomości. Prowizja agencji tylko od podatniczki, jako osoby kupującej, to 2,9 proc. ceny nieruchomości plus 22 proc. VAT. Połowa płatna przy umowie przedwstępnej.
– Właścicielka agencji zapytała mnie, czy potrzebna jest mi faktura VAT za połowę prowizji. Odpowiedziałam, że nie, ale poprosiłam o inny dokument, który potwierdzi zapłatę połowy prowizji. Właścicielka oznajmiła, że nie da innego dokumentu, ale w zamian nie będę musiała płacić 22-proc. VAT. Czy takie działanie jest zgodne z prawem – pyta pani Magdalena z Warszawy.
Niestety, jest to omijanie prawa w celu uniknięcia podatku. Zapytaliśmy urzędy kontroli skarbowej (UKS), czy zdają sobie sprawę z takiego procederu. Okazało się, że nie, bo takie działania są trudne do wykrycia.
– Nie jest mi znany opisany mechanizm oszustw w biurach lub agencjach nieruchomości. Wydaje się, że wykrycie i udowodnienie opisywanych praktyk – jeżeli w ogóle byłoby to możliwe – wymagałoby zaangażowania wywiadu skarbowego. Trudno zakładać, że zarówno kupujący, jak i sprzedający nieruchomość przyznaliby się samoistnie do uczestnictwa w tym procederze – stwierdza Bogusław Jóźwik, rzecznik prasowy UKS w Szczecinie.
Natomiast Mirosława Torenc z UKS w Olsztynie podkreśla, że urząd kontroli skarbowej nie ma możliwości dokonywania analiz pod kątem udziału biur pośredniczących w obrocie nieruchomościami w poszczególnych transakcjach przez nie zawieranych, gdyż nie posiada dostępu do takich danych. Analiza aktów notarialnych nie dostarcza niestety niezbędnych w tym zakresie informacji, gdyż nie wynika z nich, czy umowa kupna-sprzedaży zawarta pomiędzy stronami została przeprowadzona przy udziale jakiejkolwiek agencji nieruchomości.
– Rzetelność i prawidłowość rozliczania przychodów osiąganych przez te biura można badać jedynie w toku kontroli. Natomiast agenci pośredniczący w obrocie nieruchomościami mogą być poddawani analizom w zakresie osiągania przychodów z nieujawnionych źródeł – argumentuje Mirosława Torenc.

Forma pisemna

Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami powinna być zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Na ten aspekt zwraca uwagę Andrzej Nikończyk, doradca podatkowy z kancelarii Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy, który podkreśla, że jeśli umowa taka nie ma formy pisemnej, klient może w ogóle odmówić płatności. Podatnik, nie mając dowodu poniesienia kosztu, nie uwzględni go. Przy braku właściwej formy umowy, jeśli zapłacił prowizję, powinien postarać się o jakikolwiek dowód jej zapłaty, np. świadka. Z kolei na gruncie VAT sam brak właściwej formy umowy nie będzie mieć znaczenia, o ile usługa została wykonana, powinna zostać opodatkowana.
Organ w takim wypadku może dochodzić zapłaty zaległości oraz powinien wszcząć postępowanie karne skarbowe. Na gruncie podatku dochodowego agencja uzyskuje dochód, który powinien podlegać opodatkowaniu.
– Dowodem na osiągnięcie takiego dochodu może być zeznanie klienta albo wykazanie przez niego tej płatności jako kosztu nabycia nieruchomości. Uzyskanie takiej informacji od podatnika w ramach kontroli opodatkowania sprzedaży nieruchomości powinno skutkować wszczęciem postępowania wobec agencji – ostrzega Andrzej Nikończyk.

Wiedza klientów

Klienci oczywiście nie powinni zgadzać się na takie praktyki. Zdaniem Katarzyny Bieńkowskiej, doradcy podatkowego w Dewey & LeBoeuf, klienci godząc się na taki proceder, sami sobie szkodzą – agencja mogłaby spróbować zażądać po transakcji całości kwoty prowizji, a ponadto klient nie ma udokumentowanych wszystkich kosztów nabycia (co może być istotne w przyszłości, gdyby zbywał nabytą nieruchomość).
Również Mateusz Stańczyk, starszy konsultant w Accreo Taxand, wyjaśnia, że z perspektywy klienta agencji nieruchomości dalece bardziej niekorzystnym skutkiem wyrażenia zgody na taki proceder jest pozbawienie się ochrony cywilnoprawnej w związku z wykonaną usługą.
– Klient może nie dysponować żadnym dokumentem potwierdzającym wykonanie usługi, który stanowiłby podstawę jakiejkolwiek odpowiedzialności agencji w przyszłości – dodaje Mateusz Stańczyk.



Sankcje dla agencji

Podatnik, który uchylając się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu organowi podatkowemu przedmiotu lub podstawy opodatkowania lub nie składa deklaracji, przez co naraża podatek na uszczuplenie, podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych albo karze pozbawienia wolności, albo obu tym karom łącznie. Katarzyna Bieńkowska tłumaczy, że narażeniem na uszczuplenie podatku jest przede wszystkim niezadeklarowanie należnej kwoty podatku, od którego uiszczenia sprawca się w ten sposób uchylił, a ponadto w szczególności niezgłoszenie właściwemu organowi podatkowemu przedmiotu opodatkowania, niezgłoszenie danych mogących mieć wpływ na ustalenie zobowiązania podatkowego lub jego wysokości albo podania takich danych niezgodnie z rzeczywistością oraz nierzetelne prowadzenie ksiąg, a także każde inne działanie prowadzące do powstania różnicy między należną kwotą a wykazaną w zeznaniu podatkowym.
Ponadto podatnik, który wbrew obowiązkowi nie wystawia faktury lub rachunku za wykonanie świadczenia, wystawia je w sposób wadliwy albo odmawia ich wydania, podlega karze grzywny do 180 stawek dziennych. Chodzi przy tym o taką niezgodność z rzeczywistym stanem, która ma znaczenie dla postępowania podatkowego i obowiązku podatkowego. To nie koniec: ewentualne posługiwanie się nierzetelną fakturą lub rachunkiem to również czyn, który może narażać odbiorcę na sankcje (jeśli ten ma świadomość nierzetelności tego dokumentu), jeżeli w postępowaniu w przedmiocie własnego zobowiązania podatkowego wykorzystywałby nierzetelny dokument transakcji.
– Oczywiście w przypadku ujawnienia takiego postępowania, konieczne jest uiszczenie przez nieuczciwego podatnika podatku należnego wraz z odsetkami oraz – odpowiednio – zadeklarowanie przychodów dla celów podatku dochodowego w rzeczywistej wysokości i zapłata podatku – stwierdza Katarzyna Bieńkowska.
Według Mateusza Stańczyka z punktu widzenia przepisów kodeksu karnego skarbowego omawiane postępowanie agencji nieruchomości może wypełniać znamiona przynajmniej kilku czynów zabronionych, m.in. przestępstwa nieujawnienia przedmiotu i podstawy opodatkowania, niewystawienia faktury czy też złożenia deklaracji, w której podano nieprawdę (zatajono prawdę). W takiej sytuacji danemu podmiotowi przypisać można tylko jedno przestępstwo (lub wykroczenie) skarbowe, a sąd wymierza karę na podstawie przepisu przewidującego karę najsurowszą.

Odpowiedzialność podatnika

W analizowanym przypadku to agencja nieruchomości popełnia czyn zabroniony. Jednak – jak ostrzega Mateusz Stańczyk – istnieje ryzyko, że w praktyce, ze względu na instytucję współsprawstwa w kodeksie karnym skarbowym, nie tylko agencja, ale i osoba korzystająca z jej usług może być pociągnięta do odpowiedzialności.
Również Katarzyna Bieńkowska tłumaczy, że prawo podatkowe opiera się na założeniu, że zgłoszenie obowiązku podatkowego z reguły ciąży na podatniku. Ciąży na nim również obowiązek wykonania zobowiązania podatkowego. Wykonywanie zobowiązań podatkowych pozostawiono najpierw inicjatywie zobowiązanego podmiotu, bo preferuje się regułę samoobliczenia i poboru podatku. Następstwem niezgłoszenia obowiązku podatkowego musi być narażenie podatku na uszczuplenie.
– Znamię czynu karalnego obejmuje sytuacje, w których podatnik nie podaje organowi rzeczywistej podstawy opodatkowania, co może mieć miejsce w opisanych przypadkach – podsumowuje ekspert z Dewey & LeBoeuf.