Każdy, kto płaci podatek dochodowy na zasadach ogólnych, a w przypadku osób osiągających przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych w rolnictwie także podatek w stałej wysokości 19 proc., ma prawo pomniejszyć podstawę opodatkowania o koszt uzyskania przychodu.

Podstawa naliczania kosztów

Za koszt uzyskania przychodu podatnik ma prawo uznać każdy wydatek, który poniósł w celu uzyskania tego przychodu. Wyjątkiem są wydatki, które zostały ściśle wyliczone w art. 23 ustawy. Ich lista jest zamknięta. Jeśli wydatek na tej liście nie figuruje, zaś podatnik potrafi wykazać jego związek ze źródłem przychodu, to wówczas ma prawo uznać go za koszt i pomniejszyć podstawę, od której najpierw ustala zaliczki na podatek, a po upływie roku podatkowego ostateczne zobowiązanie podatkowe.

We wspomnianym art. 23 ustawy jest wyszczególnione m.in., iż nie można uznać za koszt uzyskania przychodu kapitału stanowiącego własność, podatków, jak również rat kapitałowych spłacanych od pożyczki albo kredytu zaciągniętego w związku ze źródłem przychodu. Tak poniesione wydatki podatnik może wliczyć w koszty wyłącznie za pośrednictwem odpisów amortyzacyjnych.

Przepisy podatkowe nie wykluczają jednak wliczania w koszty odsetek od kredytów lub pożyczek zaciągniętych w związku ze źródłem przychodu, od którego ustalany jest podatek dochodowy a więc także w związku z najmem. Jeśli więc tylko wynajmujący potrafi wykazać, iż dana pożyczka lub kredyt zaciągnięte zostały w związku z uzyskiwanymi przez niego przychodami z najmu, ma prawo wliczyć takie odsetki w koszty. Podobnie jak inne koszty finansowe związane z zaciągniętą pożyczką lub kredytem. Mogą to być np.: marża i inne opłaty pobierane przez bank, koszty zabezpieczenia (np. wpis i wykreślenie hipoteki) czy inne koszty związane z zawarciem umowy i jej obsługą.

Koszty zakupu

W ten sposób wynajmujący może rozliczać zarówno wydatki poniesione na nabycie nieruchomości, która jest przedmiotem najmu, jak np. na jej remont czy modernizację.

Najwięcej kontrowersji może wzbudzić samo rozliczanie zakupu nieruchomości, która jest przedmiotem najmu, zwłaszcza gdy będzie to dom lub mieszkanie. Jeśli jednak podatnik bezpośrednio po zakupie je wynajął, a ponadto dysponuje innym lokalem mieszkalnym na własne potrzeby, nie powinno być wątpliwości, iż kredyt albo pożyczka, z której została sfinansowana tego rodzaju inwestycja, ma bezpośredni związek z najmem. Wówczas podatnik wliczy w koszty, a w konsekwencji obniży podstawę opodatkowania, o wszystkie wydatki poniesione z zaciągnięciem czy też obsługą takiego zadłużenia.

Nie ma przy tym znaczenia, jaka to będzie pożyczka czy kredyt. Może więc to być zarówno pożyczka zaciągnięta u osoby prywatnej, jak i klasyczny kredyt bankowy. Oczywiście sam wydatek, jak również koszty jego obsługi muszą być odpowiednio udokumentowane, by zostały uznane za koszt.

Dokumentowanie wydatków

W przypadku pożyczki od osoby prywatnej musi to być pisemna umowa pożyczki, która potwierdzi fakt zaistnienia wydatku niepodlegającego bezpośredniemu zaliczeniu w koszty, ale uzasadniającego spłatę kosztów zadłużenia, które powinny być potwierdzone pokwitowaniem pożyczkodawcy. Takie pokwitowanie powinno zawierać datę spłaty, by nie było problemu z udokumentowaniem terminu zaliczenia wydatku w koszty.

Ważne!

Koszty finansowe, które są wydatkami, pomniejszają podstawę opodatkowania

Natomiast w przypadku kredytu zaciągniętego w banku będzie to umowa kredytowa i towarzyszące jej dokumenty bankowe potwierdzające zapłacenie prowizji, odsetek czy innych kosztów obsługi zadłużenia. Jeśli w związku z umową konieczne były dodatkowe czynności, np. ekspertyzy rzeczoznawców, to wydatki na nie także uznać należy za koszt uzyskania przychodu z najmu, o ile tylko cała operacja finansowa dotyczyła obiektu przeznaczonego pod wynajem.

Na podobnych zasadach wynajmujący może rozliczyć koszty prywatnej pożyczki czy kredytu zaciągniętego na pokrycie kosztów remontu lub modernizacji nieruchomości, która jest lub ma być przedmiotem najmu. W tym przypadku warto jednak pamiętać, że jeśli wydatki będą miały charakter wyłącznie remontowy, to niezależnie od ostatecznej wysokości kosztów remontu będą mogły być w całości wliczone w koszt, z pominięciem amortyzacji.