statystyki

Jak rozliczają się wspólnoty mieszkaniowe

03.11.2007, 11:04; Aktualizacja: 13.02.2008, 15:36
  • Wyślij
  • Drukuj




ZADAJ PYTANIE EKSPERTOWI Jak opodatkowane są wspólnoty mieszkaniowe

1 Czy nadwyżka z kwot wpłacanych przez członków wspólnoty mieszkaniowej będzie stanowiła przychód wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Zgodnie z brzmieniem ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, kwoty otrzymywane przez wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz kosztów utrzymania pojedynczego lokalu stanowią co do zasady dla wspólnoty mieszkaniowej przychód podatkowy w dacie ich otrzymania, natomiast wydatki poniesione na utrzymanie tej nieruchomości stanowią koszt podatkowy (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o CIT).

Na podstawie obowiązującego od 1 stycznia 2007 r. art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Analizując kwestię wykazania podatkowego kwot, stanowiących faktyczną nadwyżkę ponad rzeczywistymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, należy zwrócić uwagę na stanowisko, jakie zajął w tej sprawie dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie (nr 1401/BP-I/4230Z-131/06/KS). Z tej decyzji wynika, że zwolnieniu podlegają jedynie przychody przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, przy czym zgodnie z pismem Ministerstwa Finansów (nr DD6-8213-438/WK/06/339/391) z 22 grudnia 2006 r. przez zasoby mieszkaniowe, o których mowa w tym przepisie, należy rozumieć:

  •  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami (w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strych, piwnice, komórki, garaże),
  •  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, (czyli budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolno stojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe),
  •  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się wyżej wymienione budynki (tj. zbiorniki-doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.) budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Dlatego też związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl cytowanego powyżej art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. A zatem wszelkie inne przychody, nawet jeżeli wynikają z nadwyżki nad kwotami wpłacanymi, będą podlegały zaliczeniu do przychodów opodatkowanych wspólnoty.

2 Czy wynagrodzenie uzyskiwane przez wspólnotę z tytułu dzierżawy ścian budynku będzie podlegało opodatkowaniu?

1 stycznia 2007 r. zostały znowelizowane przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dotychczasowo powszechną praktyką było, że kwoty uzyskiwane z dzierżawy powierzchni reklamowej przeznaczano na fundusz remontowy, a co za tym idzie, nie były one opodatkowane. Aktualnie, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, trzeba zapłacić 19-procentowy podatek z tego tytułu. Związane jest to z faktem, iż przychód ten został uzyskany z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Dlatego też nie będzie miało znaczenia, że dochody z tych źródeł byłyby przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

3 Czy wspólnota mieszkaniowa powinna w charakterze płatnika odprowadzać podatek od wynagrodzenia płaconego członkowi zarządu?

Pytanie to ma swoje źródło w brzmieniu art. 28 ustawy o własności lokali, zgodnie z którą właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. W takich przypadkach pojawia się problem, jak kwoty te będą kwalifikowane dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych i czy wspólnota mieszkaniowa nie będzie musiała występować w charakterze płatnika. Wyjaśnienie tej sytuacji ułatwia dość jednolite orzecznictwo organów podatkowych, którego przykładami są stanowiska zajęte zarówno przez dyrektora Izby Skarbowej we Wrocławiu Ośrodek Zamiejscowy w Wałbrzychu (nr PD-I-005-15/2003, jak i przez naczelnika Urzędu Skarbowego w Opocznie (nr USI-423/37/07/int).

Z powyższych wynika, iż wynagrodzenie należy zaliczyć do przychodów z innych źródeł, o których mowa w art. 10, ust. 1 pkt 9 ustawy o PIT, które podlegają opodatkowaniu. Powstały przychód dla członka wspólnoty mieszkaniowej z tytułu pełnienia funkcji członka zarządu nie spowoduje od razu, że na wspólnocie mieszkaniowej będzie ciążył obowiązek odprowadzania podatku od wypłacanych wynagrodzeń. Tylko po zakończeniu roku, zgodnie z art. 42a ustawy o PIT, wspólnota będzie miała obowiązek sporządzić w terminie do końca lutego następnego roku, informację o dokonanych wypłatach na druku PIT- 8C. Jeden egzemplarz informacji przekazuje podatnikowi, natomiast drugi urzędowi skarbowemu właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika. Członek zarządu rozliczy całą tę kwotę w swoim rocznym zeznaniu podatkowym, dodając do osiągniętych przychodów.

4 Czy wspólnota mieszkaniowa może wystawiać rachunki z tytułu czynszu dla osób niebędących członkami wspólnoty mieszkaniowej prowadzących działalność gospodarczą czy też ma obowiązek dokumentować to fakturą?

Z art. 87 par. 1 Ordynacji podatkowej wynika, że w przypadku gdy odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

Do rozwiązania pozostaje zatem kwestia, czy wspólnota jako taka może być także podatnikiem VAT. Wydaje się, że tak. Mimo nieposiadania osobowości prawnej, art. 6 ustawy o własności lokali nadaje jej ułomną zdolność prawną. Z tego przepisu można wywieść stwierdzenie, że wspólnota mieszkaniowa jako jednostka nieposiadająca osobowości prawnej, może być traktowana na gruncie przepisów ustawy o VAT jako samodzielny podatnik tego podatku, mieszczący się w zakresie pojęcia „innych jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej”. W takim przypadku, jeżeli wspólnota mieszkaniowa byłaby zarejestrowanym podatnikiem VAT, wówczas będzie zobowiązana wystawiać faktury VAT za czynsz za wynajem lokalu na prowadzenie działalności gospodarczej przez osoby trzecie, tj. niebędące członkami wspólnoty.

5 Czy wspólnota mieszkaniowa powinna amortyzować lokal przeznaczony pod wynajem oraz kotłownie?

W przypadku lokalu na wynajem do celów prowadzenia działalności gospodarczej, czyli niezwiązanego z zasobami mieszkaniowymi, wspólnota mieszkaniowa powinna, zgodnie z przepisami ustawy o CIT, takie składniki majątku amortyzować. Skoro przychody z wynajmu lokali użytkowych stanowią przychody do opodatkowania, logiczne jest, że koszty uzyskania przychodów powinny obejmować wszystkie koszty związane z utrzymaniem tych lokali, a więc również amortyzację.

Zgodnie z art. 16c pkt 2 ustawy o CIT amortyzacji nie podlegają budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe. Reasumując, lokale użytkowe przeznaczone na działalność gospodarczą nie należą do zasobów mieszkaniowych wspólnoty mieszkaniowej i jako takie będą podlegały amortyzacji. Natomiast kotłownia, jako element zasobu mieszkaniowego (por. pismo Ministerstwa Finansów z 22 grudnia 2006 r., nr DD6-8213-438/WK/06/339/391), zgodnie z art. 16c pkt 2 ustawy o CIT nie będzie podlegać amortyzacji.

6 Czy odsetki uzyskane z banku z tytułu ulokowania wolnych środków na lokatach są przychodem wspólnoty i muszą być opodatkowane?

Jak wcześniej wspomniałem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegają dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz dochody uzyskane z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, dlatego też uzasadnione będzie pytanie, czy odsetki od kapitałów, które zostały zebrane w związku z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, będą korzystać ze zwolnienia wyrażonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT czy też nie. Dość jednoznaczne stanowisko w tej sprawie zajął Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Mokotów, który w postanowieniu z 28 maja 2007 r. (nr 1433/NG/423/329/07/AG) wskazał, że odsetki od lokat bankowych, założonych z wolnych środków wspólnoty mieszkaniowej, nie mieszczą się w pojęciu „dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi”, albowiem środki pieniężne nie stanowią zasobu mieszkaniowego. W konsekwencji przedmiotowe odsetki nie korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, przy czym cel, na jaki zostaną przeznaczone, pozostaje bez znaczenia.

Dlatego też otrzymane odsetki będą przychodem wspólnoty w dacie ich otrzymania i od dochodu uzyskanego z tychże odsetek (po potrąceniu kosztów bankowych) wspólnota mieszkaniowa będzie miała obowiązek odprowadzić podatek dochodowy od osób prawnych.

Paweł Rutowicz

ekspert podatkowy z KPMG

(SVB)

PODSTAWA PRAWNA

■  Art. 12 ust. 1 pkt 1, art. 15 ust. 1, art. 16c pkt 2, art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

■  Art. 10 ust. 1 pkt 9 oraz art. 42a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).




  • Wyślij
  • Drukuj
Źródło:GP
czytaj więcej w e-DGPczytaj więcej w e-DGP

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Dowiedz się więcej

Poradniki

Galerie