Kiedy i jak płacić VAT od najmu lokali

Od początku funkcjonowania w Polsce podatku od towarów i usług obowiązuje zasada, w myśl której obrót uzyskiwany z umów najmu lokali na cele mieszkalne w całości jest zwolniony z podatku (zwolnienie przedmiotowe), natomiast podstawową stawką podatku, VAT 22 proc., objęty jest obrót z najmu nieruchomości na cele niemieszkalne.

W tym drugim przypadku jednak podatnicy mogą korzystać ze zwolnienia podmiotowego. Polega ono na tym, że nie trzeba naliczać i płacić VAT, jeśli obrót podlegający temu opodatkowaniu w skali roku nie przekroczy 50 tys. zł.

Zwolnienie podmiotowe

Te w miarę klarowne zasady sprawiają jednak kłopoty kilku grupom osób. Pierwszą stanowią podatnicy, którzy wynajmują wyłącznie nieruchomości na cele niemieszkalne. Ponieważ najemcami są głównie przedsiębiorcy, znaczna ich część zainteresowana jest otrzymywaniem od wynajmującego faktury VAT jako dokumentu potwierdzającego poniesione przez nich koszty najmu. Dzieje się tak dlatego, że będąc czynnymi płatnikami VAT, są zainteresowani możliwością pomniejszania podatku należnego o podatek naliczony w ramach faktur kosztowych, w tym związanych z kosztem najmu.

Ważne!

Mimo że najem na cele mieszkalne jest zwolniony z VAT, wynajmujący który jest płatnikiem tego podatku z innego tytułu lokatorom powinien wystawiać faktury VAT albo dokumentować obrót z najmu jako sprzedaż bezrachunkową

Pod presją najemcy wielu wynajmujących, którzy z najmu oraz ewentualnie innych czynności podlegających VAT nie osiągają rocznie 50 tys. zł, rezygnuje z podmiotowego zwolnienia z VAT, składając w urzędzie skarbowym wniosek o zarejestrowanie jako czynnego podatnika VAT. W konsekwencji osoby takie muszą wystawiać faktury VAT dokumentujące przychód uzyskany z umowy najmu. Zobowiązane są też do prowadzenia dokumentacji dla potrzeb VAT (ewidencji sprzedaży VAT oraz ewidencji zakupów VAT - gdy chcą skorzystać z prawa pomniejszania podatku należnego o podatek naliczony przy wydatkach związanych z wynajmowaną nieruchomością).

Uzyskiwanie przychodów

Zdarza się, że wynajmujący uzyskuje przychody z najmu nieruchomości na cele mieszkalne poza prowadzoną działalnością, a poza tym jest przedsiębiorcą uzyskującym obrót objęty podatkiem od towarów i usług w takiej wysokości, że nie może korzystać ze zwolnienia podmiotowego. Choć najem na cele mieszkalne jest zwolniony z VAT, to jednak taki podatnik powinien uwzględniać przychody uzyskiwane z umów najmu przy rozliczeniach w ramach podatku od towarów i usług.

Praktycznie wygląda to tak, że jeśli najemca chce otrzymywać dokument potwierdzający wpłatę należności z tytułu umowy najmu, to wynajmujący będący czynnym podatnikiem VAT powinien mu wystawiać fakturę VAT. Gdy kontrahent żadnego potwierdzenia nie oczekuje, bo np. reguluje wszystkie należności przelewem na konto wskazane przez wynajmującego, należy taki obrót także ująć w ewidencji sprzedaży VAT - w części przeznaczonej na dokumentowanie sprzedaży bezrachunkowej.

Na jakie cele

Podobnie postępuje podatnik, który nie prowadzi działalności gospodarczej, ale uzyskuje wyłącznie przychody z umów najmu nieruchomości zarówno na cele mieszkalne jak i niemieszkalne, o ile tylko nie może skorzystać lub świadomie zrezygnuje ze zwolnienia podmiotowego. Wówczas także należności od lokatorów dokumentuje fakturami VAT, w kolumnie przeznaczonej na wpisanie stawki podatku wpisując: zwolnione. Gdy zaś najemca nie chce faktury, uzyskany obrót księguje w ewidencji sprzedaży VAT jako sprzedaż bezrachunkową.

W każdej z powyższych sytuacji czynny podatnik VAT ma prawo do skorzystania z rozliczeń z podatku od towarów i usług metodą kasową, czyli raz na kwartał. W tym celu musi zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego o wyborze takiej metody. Wówczas płaci podatek do 25 dnia miesiąca następującego po kwartale, którego rozliczenie dotyczy. W tym też terminie składa deklarację rozliczeniową.

Jeśli podatnik nie złoży takiego zawiadomienia, musi składać deklaracje i ewentualnie płacić podatek co miesiąc, w tym także za miesiące, w których nie uzyskał obrotu z najmu.