Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidują, że źródłem przychodów podlegających opodatkowaniu PIT jest m.in. odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)–c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem opodatkowaniu PIT podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Opisanych zasad rozpoznawania źródeł przychodów nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

  • na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy,
  • w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych,

– składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło sześć lat.

Wskazane zasady mają jednak zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. 

Ważne!

Jeżeli do zbycia mają zastosowanie przepisy o podatku od czynności cywilnoprawnych, to wówczas nie mamy do czynienia ze zbyciem następującym w wykonywaniu działalności gospodarczej

Przykład: Sprzedaż nieruchomości za umowę dożywocia

Podatnicy zawarli w 2006 roku w formie aktu notarialnego umowę dożywocia, na mocy której nabyli nieruchomość zabudowaną w zamian za dożywocie, a więc: przyjęcie do ich mieszkania właścicieli nieruchomości, zapewnienie im wyżywienia, światła i opału, opieki i pielęgnowania w chorobie. W 2007 roku sprzedano nieruchomość. Czy sprzedaż taka podlega opodatkowaniu?

W świetle ustawy o PIT każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, dokonana przed upływem pięciu lat, powodować będzie  powstanie obowiązku podatkowego. Zgodnie z kodeksem cywilnym, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, z braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Umowa dożywocia ma charakter umowy zobowiązującej, odpłatnej i wzajemnej.

W naszym przypadku przedmiotem świadczenia ze strony zbywcy jest przeniesienie własności nieruchomości. W konsekwencji umowa sprzedaży nieruchomości, jeżeli miała miejsce przed upływem pięcioletniego terminu, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, stanowi dla sprzedającego źródło przychodu skutkujące powstaniem obowiązku podatkowego. 

Przykład: Wysokość dochodu przy zamianie

Podatniczka 21 marca 2007 r. na podstawie aktu notarialnego nabyła nieruchomość utworzoną z niezabudowanej działki za 47 417 zł, cenę ustalono w toku licytacji. 6 czerwca 2007 r. zawarto umowę zamiany, zgodnie z którą podatniczka przeniosła na małżonków własność niezabudowanej działki, a w zamian małżonkowie przenieśli na podatniczkę własność zabudowanej nieruchomości utworzonej z działki. Czy przy zamianie nieruchomości w roku 2007 został osiągnięty dochód, jeśli tak, to w jaki sposób ustalić podstawę obliczenia PIT?

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przy zamianie działek przychodem jest wartość zbywanej działki wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena znacznie odbiega od wartości rynkowej,  przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości rynkowej.

W opisanej sytuacji przychodem będzie wartość zbywanej działki, która wynosi 47 417 zł. W przypadku takich transakcji można uwzględnić koszty uzyskania przychodów. W naszym przypadku kosztami uzyskania przychodu z tytułu zamiany nieruchomości będą koszty nabycia zamienianej nieruchomości powiększone o koszty notarialne zawarcia niniejszej umowy oraz koszty notarialne przy zawarciu umowy zamiany. Jeżeli poniesione koszty są wyższe od przychodów, nie dojdzie do powstania dochodu, a tym samym podatniczka nie będzie zobowiązana do zapłacenia i wykazania podatku dochodowego od osób fizycznych w zeznaniu PIT za rok 2007.

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).