Od 1 stycznia 2007 r. koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw związanych z nieruchomościami stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Oznacza to, że kosztem przy sprzedaży domu czy mieszkania mogą być np. wydatki na remont tych nieruchomości, jakie podatnik poniósł, gdy był ich właścicielem.

Przepisy ustawy o PIT wymieniają szczególny rodzaj uwzględniania kosztów podatkowych przy sprzedaży nieruchomości nabytych w sposób nieodpłatny. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. 

Ważne!

Koszty uzyskania przychodu związane są zawsze z konkretnym źródłem przychodu i nie mogą pomniejszać przychodu uzyskanego z innego źródła, tym bardziej ze źródła będącego źródłem przychodu innego podatnika

Wysokość nakładów poczynionych na nieruchomości ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Tu jedna ważna uwaga, faktura, która nie odzwierciedla rzeczywistości gospodarczej, tj. dokumentuje sprzedaż usługi, której nie wykonano, nie jest dokumentem, który pozwala zweryfikować związek wydatku z przychodem podatnika. Tym samym taka faktura nie będzie dokumentem, który pozwoli podatnikowi na odliczenie od przychodów wydatków zawartych na takiej fakturze.

Warto dodać, że koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Monitorze Polskim.

O tym, że nie wszystkie wydatki będą kosztem, można przekonać się na prostym przykładzie. Załóżmy, że podatnik nabył 10 maja 2007 r. lokal mieszkalny wraz z miejscem w garażu wielostanowiskowym. Umowa przedwstępna nabycia nieruchomości została podpisana z deweloperem 1 października 2005 r. i była zmieniona 23 czerwca 2006 r. na mocy umowy zmieniającej umowę przedwstępną. Podatnik 16 maja 2007 r. podpisał umowę przedwstępną zbycia tej nieruchomości. Czy są kosztami uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) koszty poniesione w związku z czynnościami związanymi z budową, nadzorem nad tą budową i czynnościami prawnymi dotyczącymi przedmiotowej nieruchomości, tj. m.in. koszty biletów lotniczych, koszty przejazdu taksówkami, koszty pobytu w hotelu, koszty tłumaczeń przysięgłych, koszty pomocy kancelarii prawnej, usług konsultingowych, koszty nadzoru nad pracami wykończeniowymi lokalu i koszty materiałów wykończeniowych, koszty opłaty notarialnej, sądowej i skarbowej, koszty usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami? Poniesione koszty zostały udokumentowane fakturami VAT, rachunkami, a w przypadku biletów lotniczych wydrukami z systemu rezerwacji.

Kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych będą tylko prawidłowo udokumentowane koszty nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości.

Do kosztów nabycia nieruchomości podatnik może zaliczyć: zapłaconą cenę za nabycie nieruchomości, w tym poniesione opłaty wymienione w aktach notarialnych zarówno od przedwstępnej umowy kupna, jak również aneksu i ostatecznej umowy; koszty pomocy kancelarii prawnej w celu sprawdzenia zapisów umowy przedwstępnej oraz przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości; wydatki poniesione na tłumaczenie przysięgłe treści aktu notarialnego nabycia lokalu mieszkalnego; koszty przelotu podatnika w celu podpisania przedwstępnej umowy nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego, jej aneksu i umowy ostatecznej nabycia nieruchomości.

Natomiast do nakładów, które zwiększyły wartość rzeczy, podatnik może zaliczyć: wydatki na zakup wyposażenia łazienki w mieszkaniu, materiały wykończeniowe, roboty budowlane wykonane w mieszkaniu, jak również wydatki poniesione na opłacanie nadzoru nad pracami wykończeniowymi, pod warunkiem że zostały prawidłowo udokumentowane i zostały poniesione w czasie posiadania nieruchomości będącej przedmiotem odpłatnego zbycia.

Do kosztów nabycia nieruchomości i nakładów poczynionych przez podatnika, które zwiększyły wartość nieruchomości, podatnik nie może zaliczyć: wydatków poniesionych na przeloty lotnicze, jeżeli ich celem nie było podpisanie umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości, jej aneksu oraz umowy końcowej; wydatków na przejazd; kosztów pobytu w hotelu; zapłaconej usługi kancelarii podatkowej za udzieloną pomoc w uzyskaniu numeru NIP dla podatnika oraz w sformułowaniu wniosku o interpretacje przepisów prawa podatkowego; wydatku poniesionego na opłacenie opłaty skarbowej z tytułu udzielonego pełnomocnictwa. Wszystkie te wydatki nie stanowią bowiem kosztów nabycia nieruchomości, jak również nie zwiększają wartości posiadanej nieruchomości.

Nie wszystkie poniesione przez podatnika wydatki związane bezpośrednio z posiadaną nieruchomością stanowią koszty nabycia nieruchomości lub koszty wytworzenia. Posiadacz nieruchomości ponosi bowiem wydatki związane z nieruchomością, które wynikają z faktu posiadania rzeczy, ale nie wszystkie te wydatki mogą być uznane za koszt. Do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości należy zaliczyć wszystkie te wydatki, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, m.in. opłaty: notarialne, skarbowa, sądowe, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami wynajętego w celu sprzedaży nieruchomości, w wysokości faktycznie przez podatnika poniesionej.

Przykład: Koszty do uwzględnienia

Podatnik 26 lutego 2007 r. zakupił na kredyt lokal mieszkalny. Podatnik postanowił sprzedać jednak to mieszkanie. Wątpliwości podatnika budzi kwestia zaliczenia w poczet kosztów: prowizji bankowej z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu, kosztów przewalutowania kredytu, prowizji agencji pośredniczącej przy sprzedaży, wynagrodzenia notariusza zarówno przy kupnie, jak i przy sprzedaży, podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie zbywanej nieruchomości.
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw związanych z nieruchomościami podatek dochodowy wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Podstawą jest przychód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem a kosztami, które stanowią udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania.

Zatem wszelkie wymienione przez podatnika wydatki związane zarówno z nabyciem, jak i z odpłatnym zbyciem nieruchomości stanowić będą koszty uzyskania przychodu, które można uwzględnić przy rozliczeniu podatku dochodowego.

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).