Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidują, że dla ustalenia wysokości tego podatku istotna jest w przypadku umowy sprzedaży wartość rynkowa nieruchomości. Oznacza to, że jeśli podatnik sprzedaje przykładowo mieszkanie i zawiera akt notarialny umowy sprzedaży, to dla urzędu skarbowego istotna będzie wartość rynkowa tego mieszkania, a nie wartość wykazana na umowie. W praktyce może to prowadzić do zakwestionowania przez urząd skarbowy wysokości zapłaconego podatku od czynności cywilnoprawnych. Urząd może stwierdzić, że wartość rynkowa mieszkania jest za niska, co automatycznie oznacza, że podatnik zaniżył podatek. Urząd skarbowy może powołać w takiej sytuacji biegłego, który dokona wyceny wartości rynkowej mieszkania i na tej podstawie ustali podatnikowi podatek do zapłaty.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy o PCC, w przypadku umowy sprzedaży podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. A zatem w przypadku sprzedaży mieszkania jest to jego wartość rynkowa. Z kolei w art. 6 ust. 2 ustawy określono, w jaki sposób ustala się wartość rynkową. Zgodnie z tym przepisem wartość rynkową – np. mieszkania – określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku (czyli mieszkaniami), z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. W praktyce oznacza to, że bierze się pod uwagę średnie ceny mieszkań sprzedawanych w tym samym czasie, w tym samym regionie oraz które są w podobnym stanie. Jeśli więc podatnik sprzedaje w maju nowe mieszkanie w Grójcu, to bierze się pod uwagę średnie ceny nowych mieszkań sprzedawanych w maju w Grójcu.

Przykład: Istotne przeciętne ceny mieszkań

Podatnik sprzedał w marcu mieszkanie w Otwocku za 300 tys. zł i zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych od zawartej umowy sprzedaży. Urząd skarbowy zakwestionował jednak wysokość podatku, ponieważ uznał, że wartość rynkowa jest wyższa. Czy urząd miał do tego prawo?

Tak. Urząd skarbowy ma prawo do zakwestionowania wysokości podatku, jeśli uzna, że wartość rynkowa sprzedawanego mieszkania została zaniżona. Do wyceny bierze w takim przypadku przeciętne ceny sprzedawanych mieszkań o podobnej powierzchni użytkowej, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia. Podatnik może jednak nie zgodzić się z taką wyceną, odwołać się od decyzji ustalającej podatek w wyższej wysokości i dowodzić, że właściwie wycenił mieszkanie i zapłacił podatek w prawidłowej wysokości.

Podstawa prawna

• Art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c) oraz art. 6 ust. 2 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 68, poz. 450 z późn. zm.).