Jak już wyjaśniliśmy w jednej z poprzedniej części tego poradnika, poświęconej zasadom najmu garaży, najem jest czynnością co do zasady podlegającą podatkowi od towarów i usług. Gdy wynajmujemy nieruchomości wyłącznie na cele mieszkalne, VAT-em przejmować się nie musimy, bowiem takie czynności są w pełni zwolnione z podatku od towarów i usług. W pełni, a więc niezależnie do wysokości uzyskiwanego z takiego najmu przychodu (tzw. zwolnienie przedmiotowe). Nieruchomości niemieszkalne, a więc np. garaż, już takim zwolnieniem objęte nie są.

Zwolnienie podmiotowe

Jednak nie oznacza to wcale, że zawsze, wynajmując nieruchomość na cele niemieszkalne, musimy podatek od towarów i usług płacić. Mamy bowiem prawo do innego zwolnienia, tzw. zwolnienia podmiotowego. Polega ono na tym, że jeśli wykonujemy czynności podlegające VAT o wartości nieprzekraczającej w 2008 r. 50 tys. zł, korzystamy ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Jednak ten limit dotyczy wszystkich czynności, które wykonujemy, podlegających podatkowi od towarów i usług. Ponadto ustalany on jest z uwzględnieniem upływu czasu. Jeśli więc najem garażu rozpoczniemy od 1 kwietnia, przysługiwać nam będzie jedynie 9/12 limitu, czyli 37,5 tys. zł.

Ze zwolnienia podmiotowego nie musimy jednak korzystać. Możemy od razu zarejestrować się i płacić VAT nawet od niewielkiego przychodu z własnej woli. W praktyce zdarza się to często, gdy np. najemca warunkuje zawarcie umowy najmu otrzymywaniem faktur VAT.

Rejestracja do VAT

Podatnicy wykonujący czynności podlegające przepisom ustawy o VAT są obowiązani przed dniem wykonania pierwszej czynności podlegającej opodatkowaniu złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne. Składa się je na formularzu VAT-R.

Gdy podatnicy zwolnieni utracą prawo do zwolnienia albo z niego zrezygnują, a wcześniej nie zarejestrowali się jako podatnicy zwolnieni (nie złożyli VAT-R), muszą natychmiast dokonać takiej rejestracji. Zaś podatnicy już zarejestrowani jako podatnicy zwolnieni muszą w takiej sytuacji dokonać aktualizacji zgłoszenia (także składając VAT-R) - albo przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku, albo przed dniem rozpoczęcia sprzedaży (w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży), albo przed dniem, w którym utracą prawo do zwolnienia (w przypadku utraty tego prawa). Natomiast gdy podatnik sam rezygnuje ze zwolnienia podmiotowego - przed początkiem miesiąca, w którym zrezygnuje z tego zwolnienia. Wówczas naczelnik urzędu skarbowego przeniesie ich z rejestru podatników VAT zwolnionych do rejestru podatników VAT czynnych.

Podatnik zarejestrowany jako podatnik VAT czynny jest obowiązany umieszczać numer identyfikacji podatkowej na fakturach.

Ewidencje i faktury

Podatnicy wykonujący wyłącznie czynności zwolnione z VAT, a więc np. wynajmujący lokal wyłącznie na cele mieszkalne, nie muszą prowadzić żadnej ewidencji dla potrzeb podatku od towarów i usług. Nie muszą też wystawiać faktur VAT (jeśli najemca tego sobie życzy, wystawiają zwykłe rachunki).

Czynni podatnicy VAT są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy.

Podatnicy zwolnieni od tego podatku podmiotowo (w związku z obrotami niższymi niż 50 tys. zł), np. wynajmujący lokal i na cele mieszkalne, i niemieszkalne, są obowiązani prowadzić co najmniej ewidencję sprzedaży VAT (w której dokumentują wystawiane przez siebie faktury oraz wszelką inną sprzedaż).

Jeśli chcą dokonywać obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy zakupach, muszą też zaprowadzić ewidencję zakupów VAT.

Czynni podatnicy wystawiają też najemcom fakturę VAT - niezależnie od tego, czy dokumentuje ona najem na cele mieszkalne czy niemieszkalne. W pierwszym przypadku zamiast stawki podatku wpisują słowo zwolniona, w drugim - 22 proc.

Ważne!

Jeśli najemca nie chce faktury, podatnik powinien udokumentować kwotę otrzymaną tytułem najmu w ewidencji sprzedaży VAT, w części przeznaczonej na rozliczanie sprzedaży bezrachunkowej