Działalność deweloperska wiąże się z ponoszeniem określonych wydatków związanych z realizacją zaplanowanej inwestycji. Z interpretacji wynika, że większość wydatków można rozliczyć w kosztach działalności, bo mają one z nią bezpośredni związek. Jednak spory powstają o to, kiedy można dany wydatek zaliczyć do kosztów.

Zgodnie z definicją kosztów uzyskania przychodów co do zasady kosztem może być wszystko, co zostało poniesione w celu osiągnięcia przychodów, a także zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, pod warunkiem że nie zostały wyłączone przez ustawodawcę z katalogu kosztów.

Żeby dany wydatek mógł być kosztem, musi on mieć związek z przychodem (bezpośredni lub pośredni). Kosztami uzyskania przychodu są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Trzeba ocenić, czy poniesiony wydatek obiektywnie może się przyczynić do osiągnięcia przychodów z danego źródła. Dla firmy deweloperskiej wydatkami mającymi pośredni lub bezpośredni związek z przychodem będą pieniądze wydane m.in. na zakup gruntu, przygotowanie nieruchomości pod inwestycję, na prace architektoniczne, prace budowlane, nadzoru inwestorskiego, opłat za zarządzanie, opłaty, prowizje, odsetki bankowe od kredytów.

Dla ustalenia momentu zaliczenia wydatków w ciężar kosztów uzyskania przychodów podatnik powinien rozpoznać rodzaj powiązania kosztów z przychodami. Ustawodawca podzielił koszty na:

● koszty bezpośrednio związane z przychodami,

● koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami.

Zakwalifikowanie danego wydatku do kosztów bezpośrednio lub pośrednio związanych z przychodami ma wpływ na moment ich rozliczenia. Co do zasady koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.

Z interpretacji podatkowych wynika, że do kosztów bezpośrednich można zaliczyć wydatki, które warunkują bezpośrednio powstanie inwestycji, która będzie przeznaczona do sprzedaży. Znaczenie ma, że koszty te nie powstają samoistnie, w oderwaniu od realizowanej inwestycji. W ocenie organów podatkowych ważne jest to, że podatnik ponosi tego rodzaju koszty tylko, jeśli prowadzi konkretną inwestycję, z której uzyska przychód w postaci ceny zbywanych lokali mieszkalnych i użytkowych. Umożliwia to bezpośrednie powiązanie kosztów wymienionych z przychodami osiąganymi ze sprzedaży poszczególnych inwestycji.

Ważne!

Zakwalifikowanie wydatku do kosztów bezpośrednio lub pośrednio związanych z przychodami ma wpływ na moment ich rozliczenia

Wydatki uznane za bezpośrednio związane z przychodami rozlicza się proporcjonalnie. Podatnik alokuje je proporcjonalnie do uzyskanych przychodów według współczynnika udziału przychodów z konkretnej sprzedaży w ogóle planowanych przychodów z inwestycji pomnożonego przez wartość wszystkich poniesionych kosztów bezpośrednich i rozpoznając powyższe koszty w dacie podpisania finalnych umów sprzedaży tych mieszkań.

Za pośrednie organy podatkowe uznają m.in. odsetki od pożyczek i kredytów finansujących wydatki projektu deweloperskiego. Wydatki od kredytu na zakup i realizację inwestycji budowlanej będą kosztami innymi niż bezpośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami. Wydatki na odsetki, PCC, prowizje bankowe, wyceny na rzecz banku, usługi doradcze i pośrednictwa w pozyskaniu finansowania itp. powinny być potrącalne w dacie ich poniesienia.

Interpretacje w tym zakresie nie są jednolite. Organy podatkowe zastrzegają sobie, że każda sprawa ma charakter indywidualny.