Umowę najmu okazjonalnego będzie mogła zawrzeć osoba fizyczna - właściciel mieszkania. Właściciel nie będzie musiał zapewnić usuwanemu lokatorowi lokalu socjalnego. Stawka ryczałtu będzie na poziomie 5 proc. przychodów z najmu okazjonalnego.
Prywatny właściciel, wynajmując mieszkanie na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat, łatwiej niż do tej pory będzie mógł usunąć lokatora, pod warunkiem że zawrze z nim umowę o najem okazjonalny i zgłosi ją w ciągu 14 dni naczelnikowi urzędu skarbowego. Wystarczy, że zażąda na piśmie, aby najemca razem z osobami z nim mieszkającymi opróżnił mieszkanie. Nie będzie musiał zapewnić mu lokalu socjalnego, zamiennego lub pomieszczenia tymczasowego.
Nowe uprawnienia dla wynajmujących właścicieli przewiduje projekt ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury i skierowany obecnie do uzgodnień międzyresortowych.
- Przygotowywane przepisy, które urynkowiają zasady wynajmu, będą korzystne dla właścicieli, którzy szybciej uwolnią się od niechcianych lokatorów, oraz dla państwa, bo nie będzie musiało zapewniać lokalu eksmitowanemu i uzyska większy dochód z podatków, wynajmującym będzie opłacało się zgłosić umowę do urzędu skarbowego - ocenia adwokat Roman Nowosielski z Kancelarii Nowosielski, Gotkowicz i Partnerzy.

Ochrona dla wynajmującego

Umowę najmu okazjonalnego będzie mógł zawrzeć tylko właściciel mieszkania, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
- Ograniczenie wyłącza jednak możliwość okazjonalnego wynajmowania nowo wybudowanych lokali przez deweloperów, którzy obecnie nie mogą ich sprzedać ze względu na spadek koniunktury, oraz przez osoby fizyczne, które nie są właścicielami, ale mają tytuł prawny do lokalu - tłumaczy Tymoteusz Barański, prawnik z kancelarii I&Z.
Na podstawie umowy o najem okazjonalny właściciel odda najemcy lokal do używania na czas oznaczony nie dłuższy niż dziesięć lat. Gdyby umowa została zawarta na dłużej, to wówczas przekształci się automatycznie w umowę na czas nieokreślony.

Opróżnienie lokalu na piśmie

Właściciel ma prawo na piśmie zażądać opróżnienia lokalu po upływie czasu, na jaki umowa została zawarta, lub po wypowiedzeniu jej. Lokator i osoby, które z nim mieszkają, powinny opróżnić lokal.
W pisemnym żądaniu właściciel powinien oznaczyć siebie oraz osoby, których żądanie dotyczy, powołać się na zawartą umowę i podać przyczynę ustania stosunku najmu. W żądaniu właściciel określa też termin, w którym najemca i osoby z nim mieszkające muszą opróżnić lokal, jednak nie krótszy niż siedem dni od doręczenia żądania najemcy. Gdyby w tym czasie najemca dobrowolnie nie opuścił mieszkania, to może zostać wyeksmitowany.
Tytułem egzekucyjnym będzie żądanie właściciela dotyczące opróżnienia lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny. Właściciel nie będzie musiał występować do sądu o eksmisję lokatora, natomiast komornik wykona obowiązek opróżnienia lokalu nawet bez wskazania lokalu zamiennego, socjalnego lub pomieszczenia zastępczego.
Tymoteusz Barański obawia się, że obowiązki najemcy w umowach o najem okazjonalny zawieranych w zwykłej formie pisemnej przez nieprofesjonalistów mogą być sformułowane w sposób uniemożliwiający ich wykonanie w drodze egzekucji.
- Ograniczenia dotyczące egzekucji nie powinny mieć zastosowania do wszystkich umów najmu lokali, które nie należą do publicznego zasobu mieszkaniowego, niezależnie od tego, kto jest wynajmującym - dodaje Wojciech Szybkowski, partner w CMS Cameron McKenna Dariusz Greszta.



5 proc. ryczałtu...

Przy okazji wprowadzenia przepisów o najmie okazjonalnym Ministerstwo Infrastruktury proponuje obniżenie stawki podatku zryczałtowanego dla osób fizycznych wynajmujących lokale mieszkalne poza działalnością gospodarczą. Dziś ryczałt taki płaci się według stawki 8,5 proc. przychodów do momentu, gdy te nie przekroczą równowartości 4 tys. euro (w 2009 roku jest to 13 510 zł). Później od nadwyżki ponad ten limit trzeba już płacić 20 proc. przychodu. I to miałoby ulec zmianie. Stawka miałaby być jedna, i to znacznie niższa, bo na poziomie 5 proc. przychodów. Bez zmian pozostawiono by natomiast tzw. zasady ogólne, a zatem ten najem, który opodatkowany jest według skali. Biorąc jednak pod uwagę, że sposób opodatkowania najmu wybiera sam podatnik, konsekwencje wprowadzenia stawki 5 proc. są oczywiste. Z opodatkowania według skali mało kto skorzysta.

...kosztowne dla budżetu

Najem przynosi spore dochody fiskusowi. W 2007 roku (danych za 2008 rok jeszcze nie ma) z opodatkowania ryczałtem korzystało 133 778 podatników. Ich przychody z czynszów wyniosły ponad 1,8 mld zł. Na konto fiskusa trafiło w formie podatku od tej kwoty nieco ponad 231,3 mln zł. Gdyby przyjąć, że już wówczas obowiązuje proponowana przez Ministerstwo Infrastruktury nowa stawka ryczałtu w wysokości 5 proc., na konto fiskusa trafiłoby tylko 90 mln zł. Na operacji budżet straciłby zatem ponad 140 mln zł.
W rzeczywistości kwoty te okazałyby się obecnie znacznie wyższe. Trzeba pamiętać, że od kilku lat liczba osób korzystających przy najmie z ryczałtu rośnie. Kryzys na rynku nieruchomości wpłynął też na wzrost czynszów najmu mieszkań. Jeśli dotychczasowy trend się utrzyma, podatników wynajmujących mieszkania i płacących ryczałt może być w tym roku ponad 150 tys., a ich przychody z pewnością przekroczą 2 mld zł. To pozwala resortowi finansów oczekiwać wyższych wpływów z tytułu tego podatku. Determinacji do poparcia rozwiązań dotyczących najmu okazjonalnego może zatem w resorcie zabraknąć.
Ministerstwo Finansów wie o projekcie Ministerstwa Infrastruktury, ale go nie ocenia, gdyż - jak dowiedzieliśmy się w MF - sam projekt do gmachu jeszcze nie trafił.

Wyższa amortyzacja

Pomysły Ministerstwa Infrastruktury nie kończą się na obniżeniu stawki ryczałtu. Zmienione mają być też zasady dotyczące tzw. uproszczonej amortyzacji. Dziś podatnik opodatkowany według skali może wynajmowane mieszkanie amortyzować albo od rzeczywistej wartości rynkowej, stosując dość skomplikowane przepisy, albo zdecydować się na ustalenie jej w uproszczony sposób. Wówczas podstawą naliczania amortyzacji staje się jego powierzchnia i stała kwota wynosząca 988 zł. Jak nietrudno zauważyć, kwota ta znacznie odbiega od rynkowych cen jednego metra mieszkania.
Warte około 350 tys. zł 40-metrowe mieszkanie dla fiskusa warte jest w takim przypadku zaledwie 39,5 tys. zł. Dlatego w projekcie pojawiła się propozycja, by kwota ta była co roku waloryzowana i odpowiadała wskaźnikowi przeliczeniowemu kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych opublikowanemu przez wojewodę 1 stycznia roku poprzedzającego rok podatkowy. To nic innego, jak realizacja naszego postulatu z lutego 2007 r. (GP nr 30/2007). Już wówczas postulowaliśmy (pod adresem Ministerstwa Finansów), że kwota dla uproszczonej amortyzacji powinna być waloryzowana oraz że rozsądne byłoby wprowadzenie różnych kwot dla różnych regionów kraju, przy uwzględnieniu ceny w każdym miejscu.
Co ciekawe, w uzasadnieniu projektu Ministerstwa Infrastruktury znalazły się te same liczby, które wcześniej dla udokumentowania zasadności takich zmian przedstawiła Gazeta Prawna.
Na tym jednak amortyzacyjne propozycje Ministerstwa Infrastruktury się nie kończą. Resort ten chciałby umożliwić podatnikom, którzy amortyzują mieszkania w normalnym trybie, stosowanie wyższych stawek amortyzacyjnych. Stawka z wykazu mogłaby zostać podwyższona o współczynnik 3,0.



GP RADZI
Zawarcie umowy o najem okazjonalny
Jak zgodnie z przepisami należy sporządzić umowę o okazjonalny najem mieszkania?
Umowę o najem okazjonalny trzeba sporządzić na piśmie pod rygorem nieważności i zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od podpisania przez strony. Wszelkie zmiany do niej wymagać będą formy pisemnej pod rygorem nieważności.
W umowie strony muszą określić czas jej trwania oraz wysokość czynszu i opłat za media. Przed zawarciem umowy najemca musi wskazać lokal, do którego zostanie wyeksmitowany, w razie gdyby dobrowolnie nie chciał się wyprowadzić po wygaśnięciu umowy, albo na pisemne żądanie właściciela złożyć oświadczenie osoby, która ma tytuł prawny do niego, że wyraża zgodę na przyjęcie najemcy. Gdyby lokator utracił możliwość zamieszkania w lokalu o najem okazjonalny, to wówczas musi w ciągu siedmiu dni wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonywania egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania.
Umowa o najem okazjonalny powinna zawierać pouczenie najemcy o trybie egzekucji z lokalu i jego oświadczenie, że podda się szczególnemu trybowi egzekucji w razie wygaśnięcia stosunku najmu.