Tak wynika z uchwalonej przez Sejm nowelizacji ustaw o PIT, CIT i ryczałcie ewidencjonowanym. Trafiła ona już do Senatu. Nowelizacja zmieni, ze skutkiem wstecznym, m.in. obowiązujące od początku 2018 r. regulacje dotyczące tzw. podatku minimalnego od nieruchomości komercyjnych. Pisaliśmy o tym szczegółowo w artykule „Podatek nie tylko od galerii, ale też hoteli i magazynów” (DGP nr 69/2018).

Nowa kwota wolna

Zmiany są skutkiem kompromisu, jaki Ministerstwo Finansów zawarło z Komisją Europejską. Najważniejsze będą dwie nowości. Po pierwsze, opodatkowanie tylko nieruchomości wynajętych, dzierżawionych lub oddanych w leasing budynku. Po drugie, kwota wolna (10 mln zł) będzie dotyczyć podatnika, a nie każdego budynku z osobna.

Od tej drugiej zasady będzie jednak wyjątek – będzie on dotyczyć podmiotów powiązanych. W praktyce będzie im przysługiwać jeszcze niższa kwota wolna wyliczana według zasad szczególnych, przewidzianych w nowym art. 30g ust. 9 ustawy o PIT i art. 24b ust. 9 ustawy o CIT. Z przepisów tych wynika, że gdy podatnik posiada udział w kapitale podmiotu powiązanego, to kwotę wolną ustala się w takiej proporcji, w jakiej przychód z wynajmu, dzierżawy lub leasingu budynku pozostaje do ogólnej kwoty takich przychodów podatnika oraz podmiotów z nim powiązanych.

W praktyce zmaleje

Praktyczne skutki nowego przepisu wyjaśnia Daniel Więckowski, doradca podatkowy w ATA Tax.

Podatek minimalny u podmiotów powiązanych

Podatek minimalny u podmiotów powiązanych

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

– Przyjmijmy założenie, że istnieje spółka będąca właścicielką wynajmowanej nieruchomości o wartości nieprzekraczającej 10 mln zł. Spółka posiada udziały w czterech innych firmach, które wynajmują lokale warte 5 mln zł każdy. Obecnie daniny nie płaciłaby żadna z nich, bo żadna nie przekroczyłaby kwoty wolnej – tłumaczy ekspert.

To się zmieni, gdy wejdzie w życie nowelizacja, bo dla wyliczenia kwoty wolnej trzeba będzie wyliczyć proporcję.

– Wartość nieruchomości należącej do pierwszej spółki (10 mln zł) trzeba będzie podzielić przez sumę wartości nieruchomości należących do niej i wszystkich podmiotów powiązanych (w sumie 30 mln zł). Proporcja (10/30) wyniesie więc 1/3. To oznacza, że przysługująca spółce kwota wolna nie wyniesie 10 mln zł, tylko 3,33 mln zł (co odpowiada 1/3 z 10 mln zł). Spółka zapłaci więc podatek od wartości 6,7 mln zł, która dziś jest nieopodatkowana – podsumowuje Daniel Więckowski.

Odzyskają uczciwi i odważni

Uczciwe firmy będą mogły odzyskać wpłacone pieniądze na dwa sposoby. Zasadniczo, tak ja dziś, odliczą wartość zapłaconej daniny od zaliczki na PIT lub CIT. Jeżeli jednak nie będą miały od czego jej odliczyć (bo np. ich działalność przynosi stratę), to po zakończeniu roku podatkowego będą mogły złożyć do urzędu skarbowego wniosek o zwrot pieniędzy.

Tu jednak może pojawić się problem. Z nowelizacji wynika bowiem, że fiskus nie zwróci wpłaconej daniny, jeśli nie ustali, że roczne rozliczenie podatnika było prawidłowe. Urzędnicy będą więc musieli potwierdzić wysokość dochodów lub straty wykazanej przez niego w zeznaniu rocznym. Zwrócą przy tym uwagę na koszty finansowania dłużnego, koszty usług niematerialnych i inne wydatki kojarzone z optymalizacją podatkową.

– W konsekwencji firmy powiązane, które rzetelnie rozliczają się z fiskusem, zapłacą wprawdzie większy podatek niż sądziły, ale potem odzyskają te pieniądze z urzędu skarbowego – wyjaśnia Daniel Więckowski.

Przypuszcza jednak, że część przedsiębiorców może zrezygnować ze zwrotu z obawy o wynik kontroli swoich rozliczeń.

Podobnie skutki nowelizacji ocenia Jarosław Ziółkowski, doradca podatkowy w Independent Tax Advisers. – Widać, że ustawodawca pragnie pozyskać jak największe wpływy z podatku minimalnego i domknąć przy okazji wszelkie furtki dla ominięcia daniny – komentuje ekspert.

Bez optymalizacji

Niezależnie od zmian w wyliczaniu kwoty wolnej dla podmiotów powiązanych, równie istotna jest – zdaniem ekspertów – mała klauzula antyabuzywna. Będzie ona stosowana do transferów nieruchomości służących uniknięciu daniny od nieruchomości komercyjnych. Fiskus będzie miał prawo uznać je za niebyłe.

Sięgnie więc po klauzulę, gdy podatnik bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych przeniesie w całości lub w części własność albo współwłasność budynku lub odda go do używania na podstawie umowy leasingu finansowego.

– Klauzula pozwoli urzędnikom zignorować skutki podatkowe przeniesienia własności albo oddania nieruchomości w leasing bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych – wyjaśnia Jarosław Ziółkowski.

Już teraz organy podchodzą restrykcyjnie do uzasadnienia ekonomicznego transakcji. – Wskazują na to prowadzone dotychczas postępowania w sprawie generalnej klauzuli obejścia prawa lub odmowy wydania opinii zabezpieczającej – mówi Justyna Bauta-Szostak, partner i szef Zespołu Nieruchomości w MDDP. Tymczasem – jak przekonuje ekspertka – kwestie podatkowe grają często drugorzędną rolę. – Istotniejsze są kwestie dotyczące kosztów, finansowania bankowego, zabezpieczeń lub zgodności z polityką grupy – wylicza.

W jej ocenie aspekty podatkowe są często wyolbrzymiane przez fiskusa. – Spotkaliśmy się z pytaniem, dlaczego przedsiębiorca nie zaciągnął kredytu, żeby zapłacić za nieruchomość sprzedawaną w ramach grupy, lecz rozliczył wierzytelności pożyczkowe z ceną za nieruchomość – mówi ekspertka.

Jej zdaniem nie jest kompetencją organów uznawanie, że właściwym rozwiązaniem byłoby wzięcie kredytu zamiast rozliczenia istniejących wierzytelności. – Podatnik ma swobodę prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie, w jakim nie jest to zabronione. Nie wydaje się także, aby wskazane było wprowadzanie odrębnej klauzuli do każdej specyficznej regulacji podatkowej – uważa Justyna Bauta-Szostak. 

Etap legislacyjny

Nowelizacja ustaw o PIT, CIT i ryczałcie ewidencjonowanym – trafiła do Senatu