Dylematy jak zawsze w kwietniu

Po dwóch latach od sprzedaży domu trzeba definitywnie kupić nowy, czy wystarczy zapłacić deweloperowi? Czy można przed zbyciem starej nieruchomość kupić nową, ale z odroczoną płatnością? Co roku od odpowiedzi na te pytania zależy los tysięcy podatników. Do końca kwietnia powinni oni złożyć zeznanie roczne i rozliczyć się z fiskusem ze swoich dochodów. Chodzi także o te, które osiągnęli ze sprzedaży lokali mieszkalnych, gruntów czy innych nieruchomości. Jeśli bowiem zbyli je przed upływem pięciu lat od ich nabycia, to do urzędu skarbowego powinien trafić 19-proc. podatek. Sposobem na jego uniknięcie jest ulga mieszkaniowa, czyli wydanie pieniędzy w ciągu dwóch lat od sprzedaży „na własne cele mieszkaniowe”.

Wprowadzono ją dla zwykłych podatników. Takich, którzy nie są prawnikami ani nie mają na co dzień do czynienia z podatkami. W związku z tym zasady stosowania tej ulgi powinny być proste. Problem w tym, że proste nie są. Potwierdzają to sądowe wokandy, gdzie trafiają liczne spory. Co gorsza, orzecznictwo sądów administracyjnych nie jest jednolite. Skutkiem tego w podobnych stanach faktycznych jedni podatnicy mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej, a inni nie. Problemy z wykładnią przepisów ma nawet fiskus, który wydaje sprzeczne interpretacje podatkowe, a nawet popełnia błędy w oficjalnych broszurach informacyjnych. Ostatnio Naczelny Sąd Administracyjny zajmował się sprawą podatnika, który nie zapłacił podatku od pieniędzy przeznaczonych na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość – zgodnie z tym, co przeczytał w broszurze. Skutek tego orzeczenia jest taki, że podatnik stracił 45 tys. zł, bo ostatecznie musiał zapłacić za nieswoje błędy. Sytuację komplikuje zaś to, że w sprawie innego podatnika wyrok był korzystny.

Wątpliwości jest mnóstwo. Spory o 19-proc. PIT toczą podatnicy, którzy zdecydowali się na zakup nieruchomości od deweloperów i nie zdążyli podpisać w ciągu dwóch lat aktu notarialnego. Nie ze swojej winy, tylko z powodu dewelopera, który spóźnił się z oddaniem inwestycji. Przez lata takie osoby przegrywały w sądach, które uważały, że umowa przedwstępna i zapłata deweloperowi to za mało. Potrzebny był akt notarialny. Ostatnio stanowisko sądów się zmienia. Korzystne wyroki zapadają jednak w pojedynczych sprawach, a to nie wróży jeszcze zmiany stanowiska fiskusa. Pomóc mogłaby uchwała poszerzonego składu NSA, ale decyzji o skierowaniu problemu pod rozwagę tego gremium na razie nie ma. Każdy podatnik, który po sprzedaży starego lokalu skieruje się do dewelopera, musi się więc liczyć z tym, że przyjdzie mu zapłacić podatek. A gra toczy się często o dziesiątki tysięcy złotych.

Uchwały nie ma nie tylko w tej sprawie. Boje o podatek toczą też spadkobiercy podatników, którzy zmarli przed zrealizowaniem ulgi mieszkaniowej. Czy wolno im skorzystać z ulgi za zmarłego? Albo np. czy można ponieść wydatek na cel mieszkaniowy przed sprzedażą starej nieruchomości? Czy można skorzystać z ulgi, gdy kupiliśmy nowy lokal, ale nagłe okoliczności życiowe zmusiły nas do wynajęcia go na krótki czas? Jak długo fiskus może sprawdzać, czy podatnik miał prawo skorzystać z ulgi? We wszystkich tych sprawach orzecznictwo jest rozbieżne.

Podatek i ulga przy sprzedaży nieruchomości

Podatek i ulga przy sprzedaży nieruchomości

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Wszystkie te problemy dotykają zwykłych ludzi, którzy trafiają z nimi do sądu. Wątpliwości w sprawie ulgi mieszkaniowej mogłyby przeciąć raz na zawsze uchwały NSA lub przynajmniej interpretacje ogólne. Lepsze nawet niekorzystne niż żadne. Pojedyncze korzystne wyroki to bowiem za mało. To, że jeden podatnik wygrał, nie oznacza wszak, że wygra kolejny. W odpowiedzi na nasze pytanie MF stwierdziło jednak, że nie widzi rozbieżności w orzecznictwie i nie ma potrzeby wydawania interpretacji ogólnej. Trzeba pamiętać też o tym, że uchwała czy interpretacja dałaby skutek na przyszłość. Nie pomogłaby tym, którzy zdążyli już przegrać spory o podatek.

Problem 1. Umowa deweloperska czy akt notarialny

Jednym z najpopularniejszych sposobów na kupno nowego mieszkania jest zakup nieruchomości na rynku pierwotnym – od dewelopera. Ten zazwyczaj podpisze z klientem umowę przedwstępną, ale na zawarcie przyrzeczonej każe poczekać. Często dłużej niż dwa lata, które ma podatnik na zrealizowanie ulgi mieszkaniowej. Nie ma się więc co dziwić, że sądowe wokandy zalewają skargi tych, którzy w przewidzianym terminie zdążyli zapłacić deweloperom za nowe mieszkania, ale nie zdążyli podpisać aktu notarialnego dokumentującego przeniesienie ich własności. I to nie ze swojej winy, tylko przez dewelopera, który spóźnił się z oddaniem inwestycji.

Przez lata tacy podatnicy przegrywali w sądach administracyjnych. Te uważały bowiem, że samo wydanie pieniędzy w ramach umowy przedwstępnej nie wystarczy, jeśli w ciągu dwóch lat nie doszło do podpisania aktu notarialnego. Zgadzały się co najwyżej na objecie ulgą wydatków na wykończenie lokalu deweloperskiego poniesionych przed podpisaniem aktu, pod warunkiem że podatnik zdążył złożyć pod nim podpis, zanim dwuletni termin upłynął.

TO TYLKO FRAGMENT TEKSTU. CAŁY ARTYKUŁ PRZECZYTASZ W TYGODNIKU GAZETA PRAWNA>>