Wynajmujący, który do końca 2008 roku rozliczał najem, płacąc ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, a na 2009 rok zdecydował się na podatek według skali tabeli podatkowej, płacił będzie fiskusowi daninę od dochodu. Tym zaś jest uzyskany przychód pomniejszony o koszty, które wynajmujący poniósł w związku z najmem. To samo dotyczy osób, które uzyskiwanie przychodów z najmu rozpoczną dopiero w tym roku i nie zdecydują się na wybór ryczałtu.

Cały dom lub jeden pokój

Jednym z kosztów uzyskania przychodu z najmu jest amortyzacja. Koszt ten jest dlatego atrakcyjny dla podatnika, że nie wiąże się z nim ponoszenie bieżących wydatków. Te trzeba było ponieść raz, kupując nieruchomość. Albo i nie, jeśli np. mieszkanie czy inna nieruchomość będąca przedmiotem najmu została pozyskana w drodze spadku czy darowizny.

Warto przy tym wiedzieć, że w przypadku mieszkań, domów, a nawet części takich nieruchomości można rozliczać amortyzację bez żadnych negatywnych konsekwencji, które mogłyby się pojawić przy ich sprzedaży. Nieruchomości mieszkalne bowiem, nawet gdy są wykorzystywane do celów prowadzonej działalności gospodarczej, są rozliczane przy sprzedaży dokładnie według takich samych zasad jak w obrocie prywatnym, a nie jak przychód z działalności gospodarczej.

Ważne!

Jednym z kosztów uzyskania przychodu z najmu jest amortyzacja

Amortyzować można zarówno całą nieruchomość - mieszkanie, dom itp., jak i tylko część, gdy np. przedmiotem najmu jest jeden pokój albo część domu. Amortyzować można też prawo do mieszkania spółdzielczego własnościowego.

Koszt bez ewidencji

Najprostszym sposobem pomniejszania przychodu z najmu o koszt w postaci amortyzacji jest skorzystanie z tzw. amortyzacji uproszczonej. Polega ona na tym, iż wynajmujący nie musi ustalać rzeczywistej wartości amortyzowanego mieszkania, domu czy ich części, ale ustala ich zryczałtowaną wartość. W tym celu mnoży powierzchnię - mieszkania, domu, pokoju, jeśli tylko jeden pokój jest wynajmowany, przez stałą stawkę 988 zł.

Załóżmy, że wynajmowana jest część domu o powierzchni 50 mkw. Wówczas wartość stanowiąca podstawę amortyzacji wyniesie 49 400 zł. Przy amortyzacji uproszczonej stosujemy zawsze roczną stawkę 1,5 proc., oznacza to, że w 2009 roku w koszt najmu wynajmujący wlicza 741 zł z tytułu amortyzacji.

Kwotę tę może odejmować od przychodu w ratach miesięcznych (61,75 zł), kwartalnych lub pomniejszyć przychód dopiero w rozliczeniu rocznym. Przy amortyzacji metodą uproszczoną nie trzeba prowadzić ewidencji.

Od 1,5 do 10 proc. rocznie

Stawka 988 zł za każdy metr kwadratowy rzadko jednak oddaje rzeczywistą wartość nieruchomości. Dlatego wynajmującym bardziej powinna kalkulować się amortyzacja od faktycznej wartości przedmiotu najmu, tzw. wartość początkowa. Przy nieruchomości nabytej już jakiś czas temu, wartość początkowa jest równa cenie rynkowej.

Aby wliczać w koszty amortyzację rzeczywistą, trzeba założyć ewidencję środków trwałych. Roczna stawka amortyzacji dla mieszkań i domów wynosi 1,5 proc., a dla nieruchomości o statusie spółdzielczym własnościowym - 2,5 proc. W przypadku nieruchomości mieszkalnych używanych, które zostały nabyte pięć lat lub później od oddania do użytkowania, wynajmujący ma prawo podwyższyć roczną stawkę - maksymalnie do 10 proc.